[摘要] “国五条”细则抢在“两会”前出台，彰显了中央的楼市调控决心，无论对刚需型购房者还是二手房业主，都直接构成影响。有预计称，短期内二手房交易将跌入“冰冻期”。市场又“忐忑”起来，如同这初春的天气，乍暖还寒，最难将息。
“国五条”细则抢在“两会”前出台，彰显了中央的楼市调控决心，无论对刚需型购房者还是二手房业主，都直接构成影响。有预计称，短期内二手房交易将跌入“冰冻期”。市场又“忐忑”起来，如同这初春的天气，乍暖还寒，最难将息。
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3月1日，国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，进一步细化 “国五条”。《通知》要求对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得20%计征。
对此，有研究机构称，个税征税方法成为本次房产新政策亮点。二手房交易的个税征收，由交易总额的1%，调整为按差额的20%征收。部分房价上涨过快的城市或地区，对于首付30%的客户而言，相当于首付款比例升至45%，极大提高了首次置业人群的购房成本。
20%个税如果转嫁给购房者杀伤力有多大？据网友预测，一套二手房，原来200万元买，现以350万元卖。按政策，以差额20%征个税，需缴纳30万元。还有其他税费。按规定标准，这套房还要缴3%契税、5.6%营业税、1‰印花税、约2.4%中介费，相当于总房款350万元的12%，即42万。加上个税，其累计交易成本达72万元。
那么，首次置业成本的增加会不会导致刚需向新房转移呢？
上海某房地产研究院研究员严跃进表示，二手房征20%的个税，从政策的本意来看，仍是以打击投机投资性需求，维护刚性需求为目标。对于刚需购房者而言，具有两个积极的利好影响。、二手房交易成本的上升，将使新房交易成本相对更低。这样有利于市场刚需者积极转向新建商品住房市场。第二、如果这一税收政策一直坚持下去，那么，二手房交易价格也会趋于下降，那时，对刚需者重新介入二手房市场来说，才是更为有利的时机。因此，从时间点上看，此时介入二手房交易不是最优时机，转向新房交易符合政策导向。
严跃进预计，“从这两个角度来看，目前确实会出现受二手房个税调整而使刚需向新房转移的可能性。”
严跃进同时表示，对于购房者转向新建商品住房的动向，政府各级调控部门有必要在价格上继续从严控制，不能因为刚需购房者的转向及供求关系的变化而无形中助涨了一手房的价格。打压新建商品住房价格，才能限度地保障这类“舍弃二手房、转向一手房”的购房者的切身利益。
不过，中原地产研究部总监张大伟分析认为，新政对新建住宅也是打击，目前市场出现二手房需求转移到新建住宅的可能性不大。一旦二手房市场冷清价格下调，新商品房也会受到影响。而且新建住宅也面临着日后再转让的税费问题。
另外，北京“商改住”的现象十分普遍，在新政刺激下，是否会使得刚需转向类似房源进一步助推 “商改住”现象？
“20%个税，不会促使刚需转向商改住的公寓，因为商住转让也要收增值税。”地产评论人陈宝存表示，五年前，这个政策就已经有了，但是，执行不好，所以二选一，选了房价总额的1%，而不是房屋的增值部分的20%。“其实作用差不多，这两种方式的负担按道理说也差不多。如果房屋不增值了，估计买卖双方都转而交20%了。”
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