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丛屹:"资金为王"的时代没有过去 开发商当降价启动销售

房天下博客  作者:丛屹   2012-09-28 00:00

[摘要] 劝说一下房地产开发商们,“资金为王”的时代没有过去,调控之下,“加快资金周转 + 精细化管理 + 品质化运作”的思路不能丢。经验上,降价10%左右,启动销售的效果仍然是明显的。

相比8月初,开发商的心态更复杂了。消息面喊涨的几位“大腕”,对市场的影响不小。一些开发商在感觉价格和销量没谱的情况下,寄希望于后市的价格上涨,显然推迟了开盘时间。部分城市主城区楼盘减少优惠提价的做法,万科等大房企入市抢地等,说明业内并未形成一致的共识,甚至还有“赌一把解套走人”的心态。传统销售旺季9月,房地产市场的“好消息”并不多。原因如下:

其一,房地产市场经过调控,已经不是“一点就着”的市场了。政策面的预期管理,其实做的是不错的。一方面,坚持了“调控四原则”,即“限购+ 差别性信贷 + 保障房建设 + 房价问责制”,底线不能动摇,统一纠正了地方政府蠢蠢欲动的心态;另一方面,稳定了消费者的预期,“房价如大涨,调控会加码”,房价大涨恐怕在政策上不被允许的印象,也会影响消费者的选择。

其二,房地产市场归根到底,是个“资金池”。预期的货币放松速度,显然已经放慢,调控对于资金的宽紧,一直保持着格外谨慎的态度,这是资本市场扭曲情况下的无奈选择,但对房地产行业的影响,却是决定性的。房地产行业的融资成本并未出现明显下降,行业的整体性信贷约束也未见放松。从行业组织结构来看,大开发商的资金获得不难,但中小房企的日子越来越难过。市场中仍然处在“去库存”的阶段,除去中心城区有房价坚挺的区位因素和品质因素,房价仍有一定的因回款需要而出现的下行动力,最近万科的部分楼盘也有通过降价促销加快回款的例子。

其三,消费者的信心已经不足,消费能力也不是无限的。不仅银行担心房地产的风险,消费者也同样对房价的走势很模糊。本来5、6、7三个月的刚需释放就不具备持续能力,8月份交易量的回落已经说明了这一点。开发商此时减少优惠,并不是明智之举,反倒可能让消费者观望情绪加重。另外,市场越来越清晰的认识是,房产已经没有投机价值了,可想而知,需求面的支撑并不给力。

其四,最近似乎利好的消息是QE3,实则未必。从调控方面来说,这种经验和教训已经有了,重蹈覆辙的可能性并不高,即使有人按过去错误的经验大喊“利好”,仍需保持谨慎的态度。资产泡沫和通胀如果再演一次,中国的经济转型会全面落空,更准确的说,是经济被全面掏空。所以,可能见到的是,即使货币面放开,也是谨慎的,对房地产的信贷会严格管制。例外的是,保障房会加快推进。逐渐修复的房地产供需结构,不会给投机太多的机会,限购延续的话,资金套牢的效果会比较明显。

无论如何,这两年的调控还是“稳住了房价”。即使从数据分析,我们也看到了均价波幅收窄的态势,即“总体房价稳住”的特征。市场观察,不排除“良莠分化”的结构性特征越来越明显。这也不奇怪,原因很多,区位差异、户型差异是主要的解释,毕竟政府主导的社会管理(尤其是教育、医疗等)资源的分布还不够合理,加上分配的差距仍很明显,不同层次的房产分价特征会比较明显。

所以,劝说一下房地产开发商们,“资金为王”的时代没有过去,调控之下,“加快资金周转 + 精细化管理 + 品质化运作”的思路不能丢。经验上,降价10%左右,启动销售的效果仍然是明显的。【我要发言】

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