[摘要] 之后，首开方面解释，“由于吉林信托方面未能按期筹集到相应资金而无法提供后续贷款，首开股份将通过其他渠道筹得项目所需资金。”然而不可否认的是，信贷收紧情况下，房企在把信托作为主要融资渠道的同时，也必然承担着其可能隐含的系统风险。
有钱拿地，无处融资成了当下房地产企业的写实。2012年9月初，万科以51亿元的购地金额继续领跑土地市场，粗略计算，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。和万科豪掷几十亿“囤地”相比，首开的融资之路似乎没有那么顺利。
8月中旬，首开股份公布公告称，2012年6月13日，经首开股份董事会审议批准，公司拟向吉林信托申请发行23亿元信托贷款。截至目前已成功发行8亿元。现经双方协商，决定中止后续信托发行工作，不再申请剩余15亿元信托贷款。
之后，首开方面解释，“由于吉林信托方面未能按期筹集到相应资金而无法提供后续贷款，首开股份将通过其他渠道筹得项目所需资金。”然而不可否认的是，信贷收紧情况下，房企在把信托作为主要融资渠道的同时，也必然承担着其可能隐含的系统风险。
上市房企举债信托
6月14日，首开股份向吉林信托申请发行23亿元信托贷款的计划，期限不超过两年，由控股股东北京首都开发控股（集团）有限公司提供第三方连带责任保证担保。产品发行两个月后，吉林信托募集到8亿元资金。但随后，首开集团发表声明表示，中止后续信托发行工作。
市场普遍猜测，首开集团或将已经有充足现金流。
从其近期在金融市场的融资活动获悉，进入2012年，首开股份通过银行贷款、信托融资等渠道进行融资。3月8日，首开股份向平安信托申请总额不超过20亿元的信托贷款；以及向建信信托申请5亿元信托贷款。同时，为旗下扬州首开衡泰置业的8.2亿元银行贷款追加土地抵押4.1亿元。6月6日，首开股份为合营公司海景公司向吉林信托申请项目贷款6亿元，期限两年，首开股份提供担保3亿元。
粗略计算，前8个月首开集团融资资金达50多亿元。“对资金的需求，永远是房地产企业面临的问题，当前来看，发行信托计划可能是房企融到资金的一个捷径。”用益信托研究员岳婷认为。
首开集团财报显示，截至2012年上半年，首开股份实现现金回笼14.12亿元，资产负债率为78%，公司账面共有货币资金余额近85亿元，较年初下降了14.78亿元，而流动负债达到218.24亿元，其中短期借款和一年内到期的非流动负债为96.88亿元。
既然首开集团对资金的需求并未减弱，那么为何中止信托计划？首开股份董秘王怡在此前采访表示，主要原因由于吉林信托方面未能按期筹集到相应资金而无法提供后续贷款。吉林信托相关负责人表示，“募集资金主要来自于受托人，其他问题不太清楚。”
对此，中国人民大学信托与基金研究所所长邢成认为，信托公司募集资金都是弹性的，一般都分期募集，每期需要达到什么样的标准，信托计划书有约定，只有达到募集规模才能继续。当前来看，产品出现中止的现象也是正常的。“可能是信托公司对市场判断有误，产品得不到投资者的认可，达不到预期。”
中国信托业协会数据显示，2012年以来，国内30家房地产上市公司目前共发行有118个项目，金额达到630亿元。在发行项目方面，万科、阳光城发行数量分别达到10个和9个，其中包括万达、万科、绿城等单一公司的信托产品发行量超过了50亿元。
地产信托风险暴增
随着房企巨大的融资需求，房地产信托也出现爆发式的增长。
中国信托业协会数据表明，2011年，房地产信托余额达到了6882亿元，整个信托业资产总额达到了4.8万亿元。
在岳婷看来，房地产信托总量增加背后却是其风险集中的爆发点。国泰君安数据显示，2012年一季度到期兑付规模为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。保守计算，2012年全年需要兑付的房地产信托规模为1759亿元。其中7月份为今年年度高峰，达到504亿元。
高和投资副总陈方勇在接受记者采访时表示，如果政府在三季度调控仍没有放松，信托产品风险就会暴露。“目前看来，一二季度的风险可以借调公司以前积累的资产进行化解，但是三季度以前资产借用的机会较小，企业现金流压力增大，困难将加大。”
在陈方勇看来，今年三季度到明年这段时间，如果政策没有放松，或者有些公司不集中降价，就可能会有风险。“主要会出现在一些小型的房地产企业，因为大的企业仍然有腾挪的空间，短期的压力相对较小。”
用益信托的统计数据表明，7~9月份到期的房地产信托产品多是最近两年发的。但是对于即将出现的兑付风险，房地产公司不可避免地要承受一些压力，而对于这种风险的化解，房地产基金或将成为未来的一种补充。
诺亚财富首席研发官连凯告诉记者，相较于房地产信托产品，房地产私募投资基金可以弥补房地产信托的不足：一是周期较长，通常在5年以上，可以跨越经济周期；二是一旦跨越经济周期，则投资项目未必选定某个具体项目，而是建立储备项目池，所有符合条件的项目都进入储备项目池。在有交易对手、有备选项目的情况下，可以先募集基金，找到符合条件的项目，即可迅速出资。
融资饥渴难以满足
“在银行信贷收紧的宏观背景下，企业转而通过信托渠道融资，投资于实体领域的房地产信托产品在一定程度上成了‘伪贷款’。”普益财富信托研究员范杰分析。
信托充当“伪贷款”，一定程度上和央行信贷政策调整有关。
2010年以来，央行已累计加息四次，十次上调存款准备金率。各大商业银行的贷款规模受限，尤其是房地产贷款更是受到了严格限制。
9月11日，央行公布的8月金融数据显示，2012年前八个月委托贷款7152亿元，同比少增2517亿元。而同期社会融资规模为10.07万亿元，同比增6915亿元。
银行开发贷款门槛越来越高，房企来自于银行的信贷规模越来越小。
2012年1~8月份，房地产开发企业本年资金来源59714亿元，同比增长9.1%,从8月份单月数据来看，单月资金来源8881.86亿元，同比上升29%，是今年至今为止涨幅。地产开发资金来源中占比较大的国内贷款和其他资金同比增速显著回升，是资金来源总体同比上升的主要原因。“在各种渠道收紧的情况下，房企只有从房地产信托融得资金，才能保证其资金链条的稳定。”北京银行一位理财师对记者直言。
2012年8月，房地产开发单月投资6913.52亿元，同比增长17.02%，较7月份的9.64%大幅上升。2012年1~8月份，房地产开发累计投资43688亿元，同比增长15.6%，累计开发增速虽仍较2011年同期下降17.6个百分点，但由于8月份单月投资增速较高，带动累计投资增速年内首次止跌微升，预计三四季度投资增速继续筑底。
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上市房企大手笔融资
在土地市场逐渐升温的同时，房企们也开始迫不及待的扩充手中的现金，以求在年末的供地高潮中加强自身的购地底气。
在A股市场，仅9月11日便有金隅股份、荣盛发展及中航地产发布融资公告。此外，有消息人士称，世茂房地产正在筹集一笔2013年5月到期的4.6亿美元贷款再融资，目前正与银行商讨中。据悉，这笔在2010年5月签署协议的离岸美元贷款，所有成本费用为310个基点，利率按伦敦银行同业拆息加码255个基点，平均年限为2.55年。
短短几天内，上市房企的融资额便超过了百亿人民币。
对于房企近期集中的大笔融资，中原市场研究部总监张大伟分析认为，首先是房企对后市判断开始乐观，在近期多家龙头房企大规模拿地后，土地市场明显升温，不少中型房企也开始储备资金进入土地市场。
同时，整体市场资金面有所缓解，1~8月份，房地产开发企业本年到位资金59714亿元，同比增长9.1%，增速比1~7月份提高2.9个百分点。
而在进行融资的同时，房企的资金状况也明显改善。
根据标杆房企发布的2012年上半年财务报告显示，包括龙湖、碧桂园在内的12家房企平均短期借款覆盖率（现金/短期借款）约为160%，总体流动性状况良好。其中，万科、招商、金地、中海、雅居乐、龙湖、碧桂园更是显著高于平均水平，短期内资金压力较小。值得一提的是，上半年多次出让旗下项目的绿城，其短期借款覆盖率仅为26%。
“标杆房企的年度销售计划完成情况良好，资金链状况亦大为改善。受地方推地力度加大的影响，恒 大、华润、金地、万科、招商等房企纷纷出手，扩充土地储备。”张大伟表示。
中原集团研究中心监测数据也显示，8月份10家标杆房企总购地金额达111亿元，环比上升26%。其中，万科以51亿元的购地金额继续领跑，其今年前8月累计购地金额已达135亿元。
房地产信托难成房企救命稻草
房地产信托的风险已经浮现。近日，据媒体报道，有开发商在江苏的房地产信托项目遭遇兑付困难，由于工期延长等因素造成房屋销售推迟，加之限购令的影响，使得销售回款难上加难开发商资金链濒临断裂。
一方面，自去年以来，在严厉的楼市调控之下，房企资金链趋紧，银行贷款作为开发商传统的融资渠道逐渐被收紧，在这种形势下，房地产信托成为房企的“救命稻草”。
另一方面，房企转战信托，面临着高额的融资成本。在楼市调控逐渐深入的环境下，市场销售冷淡，资金回笼困难，如果资金不够充裕，随着时间推移，房企现金流将愈发枯竭。两难中房地产信托的风险逐渐积聚。
上半年，房地产信托的平均年率为9.81%，相对2010年全年房地产信托8.92%的平均年率，增长了10%。， 用益信托工作室理财分析师岳婷认为，房地产信托预期年率的不断上升，一方面是受通胀以及通胀预期的影响，投资者普遍要求较高的以应对通胀；另一方面，在宏观调控不断深入且政策效果逐渐显现的情况下，地产商从银行获取贷款更加困难，而介于银行信贷和民间借贷的信托融资成为地产商的。
一家大型央企控股的信托公司业务部总经理表示，在严峻的楼市调控之下，个别房地产信托项目出现兑付问， 题，是非常正常的商业现象，“信托行业并没有被房地产信托‘绑架’。”
他同时指出，不单是信托行业，银行的开发贷也可能出现问题，“但是银行出现这种问题，可以通过借新还旧等方式在体系内部消化掉，而信托公司缺乏这种机制，很难消化。”
目前，中国信托公司仍是“刚性兑付”，由于信托牌照的稀缺，信托公司为了维护声誉也会“刚性兑付”。此外，一般来说，信托公司都有央企、银行、地方国资委的背景，也有能力保证信托计划按期兑付。
在上述人士看来，刚性兑付”“是市场不成熟的表现，从信托计划本身理解，“都具有风险说明，正常来讲，项目到期还不上钱，要根据合同告诉投资者没有按期兑付，然后进入清算，应该这样处理。”
对于房地产信托产品出现兑付问题时的处理方法，中融信托一位投资部经理告诉记者，可以采取发行新信托接旧信托的方法，可以正常清算，也可以把项目转给基金、资产管理公司等。
银监会非银部主任柯卡生近日撰文指出，要加强房地产信托业务风险监管。密切跟踪房地产市场变化，高度关注信托公司流动性风险、市场风险和政策性风险；强化房地产信托融资监管；通过压力测试、专项调查等摸清风险底数，采取相应监管措施；对存续房地产信托项目逐笔核查，对违规行为依法查处，并适时进行风险提示和窗口指导，要求全行业审慎开展房地产信托业务。
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