[摘要] 在30个典型城市中，库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中，青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米，压力较大。北京、上海两地的库存量虽大，但由于月成交量较大，这些地区库存的去化周期并不长。谢逸枫认为，"金九银十"市场热销可能性较大，但楼市首要任务是去库存量。
2012年9月3日,统计数据显示，截至2012年8月底，30个典型城市新建商品住宅库存总量为12499万平方米，与上月相比基本持平，比去年同期增长25%。从去年12月开始，30个典型城市新建商品住宅库存总量始终保持在12万平方米以上规模。在30个典型城市中，库存总量排名前5位分别是青岛、西安、上海、北京、长春。其中，青岛的新建商品住宅库存量达到1168.23万平方米，压力较大。北京、上海两地的库存量虽大，但由于月成交量较大，这些地区库存的去化周期并不长。
根据北京市住建委的信息，截至9月5日，北京市的新房住宅库存(期房＋现房)为76877套，继续保持在8万套以下的低位。按照8月份的成交量，这部分库存的消化周期尚不足5个月。受政策预期不确定的影响，今年8月中旬以来，北京甚至一度出现半个月的“期房供应荒”，这在往年并不多见。根据广州房管局阳光家园网的信息，截止9月7日，广州市十区两市的新房住宅库存(可售51085套＋未售108011套＋新增供应14600套)为173696套，保持在17万套以上的历史高库存量。根据合富辉煌市场部监测，预计9月1日～10月7日销售旺季期间，全市十区新旧可售货量约5.3万套，是近几年同期供应量。其中新货约14600套，新推货量中的“刚需”产品(90平方米以下、90～105平方米两房及小三房)近1万套，占总货量六成。
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“今年二季度以来，房地产市场成交火爆，不少热点城市的成交量甚至回归到调控前水平。但从上述数据来看，房地产市场的库存并未明显减少。当前库存高企，主要因前两年土地交易旺盛，并陆续转化成房屋供应，填补了房屋热销形成的空缺。开发商从拿地到最终形成房屋供应，大约需要1-2年的周期。当前这批库存的形成，主要来自于2010年和2011年的新增土地供应。在“金九银十”热销预期下，库存恐怕难以在高位维持太久。”
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析：“从8月下旬以来，房企普遍加大了推盘力度，且以价位不高的普通住房为主。尽管房价并未实质下降，但在信贷政策仍属宽松范围内，“金九银十”市场热销的可能性较大，这或将加快去库存的步伐。此外，来自国家统计局的数据显示，受楼市调控影响，近几个月来，商品房施工面积增速持续下滑，新开工面积则连续4个月保持同比下降，且降幅不断扩大。这也被认为将影响到库存的补充，以及未来的市场供应。”
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为：“在本轮库存周期中，三线城市库存呈现出明显的上升趋势，一二线城市的新建商品住宅库存则明显处于停滞，甚至是下降的趋势中。造成这种现象的原因主要在于近几个月来，热点城市的成交量持续保持高位，库存消化明显。而近几年来，房企拿地和开发的战略重点，已经由一二线城市转向三四线城市，极大地补充了当地库存。销售回暖将推动部分城市库存规模下降，而在前期土地成交清淡、近几个月来商品房施工面积增速持续下滑等因素综合影响下，未来市场供应将受到影响，部分城市可能出现供应紧张现象。”
每经智库房地产经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出：“尽管房企资金压力在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。房地产市场尚未形成整体回暖趋势。随着下半年进入全年销售目标的冲刺阶段，“金九银十”有望带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。同时，下半年楼市销售仍将“以价换量”为主，楼市销售竞争将更加激励，市民可择机购房。开发商为了进一步缓解资金压力，在打折优惠方面也加大了砝码。假如沿着预期的路线发展，楼市或许会迎来一场新的“蜕变”。”
从9月份的入市量来看，房地产市场或将迎来新一轮的推盘高峰。其中，高端盘和刚需盘几乎各占据半壁江山，而高端市场的爆发，也成为9月楼市的一大亮点。尽管如此，市场的购房人群仍以刚需为主，凭借低价、优惠等优势，刚需仍将会占据市场的主流。除此之外，推盘高峰在带来大量房源入市的同时，也会加剧开发商之间的竞争，而价格则是最重要的竞争项。
9月6日,南京商品房库存量一下子飙升了2000套，已经达到了4.7万套，也预示着大量房源将涌入市场，下半年的商品房去化不会那么轻松。值得关注的是，本轮市场成交量回升之后导致价格开始上升的江北板块，库存量大幅激增，仅仅一个月就多了1000多套，给后期涨价带来阻力。2012年1月至7月，昆明市场累计供应商品房预售面积625.91万平米，创下近年来同期供应数据的峰。供应月度数据峰值在2012年1月出现，为128.45万平米，伴随春节假期因素的作用，2月降至谷底仅有17.8万平米，3月又开始迅速走高，随后逐月均高于3月的供应水平。
1月至7月，昆明市场累计成交备案商品房面积361.19万平米，与近年同期对比数据变化较小，但月度变化则更为剧烈，充分显示了期间政策和市场预期的作用。从商品房成交数据来看，1月处于谷底，仅为18.85万平方米，随后在2月份有所回升，3、4月份市场继续在低谷徘徊。5月份，开发商采取积极的降价和促销活动，把握住了限购执行对市场观望情绪筑底反弹的行情，促成了“红五月”，而6月和7月两次利率的下调，让市场预期出现转变，为后期市场转暖注入更为强劲的动力，出现高成交的持续局面，也让市场整体氛围出现大幅改观。
2012年4月10日，统计显示，63家房企2011年共实现营业收入2287.93亿元，同比2010年的1825.38亿元增长25.34%；实现净利润397.40亿元，同比上一年的322.34亿元增长23.29%。同时，63家房企的销售毛利率也有所上升，从2010年的40.95%增至41.75%。不过，虽然房企在收入与利润方面持续增长，但库存的增幅却已接近5成，负债增幅也达到了35%，增速均超过收入与净利润方面，去库存化与资金链压力日益紧张。
库存方面，2011年年末63家房企的库存已经高达6928.38亿元，同比2010年年末的4735.43亿元大增46.31%。除了库存压力，在总体负债上，63家房企2011年年末的负债总计也达到了7520.53亿元，同比上一年的5562.08亿元增长35.21%。其中一年内到期的非流动性负债为818.91亿元，而2011年年末63家房企现金及现金等价物余额则为1198.18，仅比一年内到期的债务多出300亿元，资金压力可见一斑。
2012年5月3日，根据同花顺iFinD数据统计，截至一季度末，149家房企的库存总量已经到达到了1.37万亿，同比2011年一季度的1.02亿元增长了34.31%。虽然在3月份，楼市出现了复苏，但是上市房企一季度的整体净利润仅增长了0.18%，达96.21亿元。其中“万保金招”四大龙头房企的业绩也出现一定程度的分化，除万科继续保持增长外，其余三家均出现下滑，招商地产和保利地产业绩下滑更是超过两成。一季报显示，万科1-3月实现净利润14亿元，同比增15.8%；保利地产实现净利润5.4亿元，同比下降23.5%；金地集团实现净利润1.56亿元，同比减少3.58%；招商地产实现净利润4.3亿元，同比下降 23.5%。
而冯仑的万通地产由于2012年一季度亏损2302.25万元，业绩降幅更是达到3953.14%，位列两市地产股之首。此外铁岭新城的业绩降幅也达到了1944.70%，亏损额达2450.87万元。整体来看，149家房企中，有21家业绩降幅超过100%，但业绩增幅超过100%的也达到了24家，其中重庆实业业绩增长2988.57%，世荣兆业、ST园城的增长幅度亦超过1000%。而在业绩不振、库存高企、整体销售尚处低谷的背景下，房企们的拿地热情也大大降低。
即使是整体实力颇为雄厚的标杆房企，也采取了谨慎的购地态度。今年一季度，十大标杆房企购地金额环比和同比分别大幅下降。在3月份，仅保利地产、恒大地产、雅居乐和招商地产共花费59亿元补充新的土地储备，虽然购地金额环比增加27%，但同比仍减少了38%。整个季度，十大标杆房企权益购地金额仅为143亿元，相当于去年同期的3成。而富力、华润、金地和绿城4家房企更是未补充一块新的土地储备。中原地产的统计就显示，十大标杆房企一季度的购地金额仅占销售额的13%，房企拿地的积极性已降至谷。
Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年房企销售普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售增幅“招保万金”四大行业巨头上半年营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。2012年上半年，大部分房企完成了全年销售目标的50%以上。
在市场有所好转的情况下，房企希望在“去库存”及业绩方面更上层楼。下半年至今，先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售目标，分别从307亿元和800亿港币上调至350亿元和1000亿元港元。调整后目前这两家房企上半年分别完成了年度销售目标的76%和75%。另外，下半年房企的推货力度将会明显增加。如万科的半年报就明确提出“公司今年的新推盘大部分集中在下半年特别是第四季度”。
统计数据显示，今年前7个月上海市商品房销售面积为954.0万平方米，同比下降7.8%。另外，自2010年初以来，上海市商品住宅销售面积的同比增幅也一直为负值。进入2012年以来，商品房销售面积同比跌幅持续在15%左右。7月份，上海市纯商品住宅供应面积为74 .5万平方米，同比下降13.3%，跌幅比上个月扩大3.7个百分点，这也是自去年8月份以来连续一年来同比下跌。2012年上半年，房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。
8月半数城市库存有所减少。本月除上海、广州、南京、苏州和青岛库存量增加，其余城市库存均有不同程度减少。北京本月去库存化加快，商品住宅可售面积下降22万平方米。北京、福州、惠州和南充库存降幅都超过10万平方米。市场需求：本月40个监测城市中，超过半数城市成交量环比下降，其中哈尔滨降幅，达到56.58%。10个重点城市成交涨跌各半，北京、天津、重庆、深圳、广州、成都成交环比上涨，环比下降的城市中仅武汉降幅未超过20%，这主要是由于近两月成交上涨过快，本月正常回落。成交价格：本月40个监测城市成交价格稳中有升，其中蚌埠环比涨幅为11.52%。重点城市中，仅上海由于上月保障房成交拉低均价，本月环比上涨11.12%，其余城市波动不大。
截至8月28日，北京新房已半月未推新盘，而北京一手房新增供应量也近乎减半，在经历了一轮“红六热七”之后，8月北京楼市持续回暖的势头似乎戛然而止。预计8月将推盘的数据后，当初开发商有意推出的34盘中仅有两个在8月中拿到了预售证，而在机构预计的9月推盘数据中，另有34个楼盘是可能推出的，所以去除未明确指出的4个楼盘及在河北境内的7个楼盘，保守估计9月以后，北京楼市将至少有55个开发商有意愿推出楼盘。可想而知，面对即将到来的“金九”，开发商可谓未雨绸缪。北京楼市库存量出现了明显下滑，进入8月份以来随着库存量的下降，市场出现了短暂的供不应求，也是导致房价上升的一个直接原因。不过这一状况将随着“金九”的到来而减轻。
截至8月26日，北京商品住宅存量回到8万套以下，较月初减少约2600套。随着库存的减少，不少项目开始了涨价。上周，北京市有3个项目开盘，除首开国风美唐价格与7月开盘价格持平之外，另外两个项目均已涨价，其中，水色时光花园每平方米上调700元；首开国风美仑则大涨2000元/平方米，涨幅接近20%。三季度截至8月初签约超过30套且与二季度均排名前100的住宅项目中重合的有51个项目。在51个项目中，均价环比上涨的项目有45个，占比九成，在45个价格上涨项目中，均价上涨5%或超过5%的合计有22个，占比接近一半。部分项目涨幅甚至超过了10%。
截止到2012年7月15日，天津楼市市场库存面积为1745.9万平米；商品住宅去化周期为78周。(注：2012.7.15日后由于房管局网站系统调整，近期供应数据公布不稳定，后期存量及去化周期暂时无法获得)。青岛楼市库存量已经逼近15万套，截至2012年8月31日，青岛市房地产交易中心显示，青岛市新建商品房可售总套数达146349套。虽然自下半年以来，楼市成交量一直走高，但是整体库存量高的状态一直未改变。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。
例如，上周的楼市成交量中，前三名均为郊区，李沧、城阳均跌出前五，市南等区域更是成交惨淡。9月预计有33个左右楼盘开盘或加推，新房供应量将会再创新高。山东省青岛市住房保障中心表示，今年青岛市将有18个保障房项目要竣工，合计房源8600套，其中包括4676套经济适用房、76套限价商品房、2186套廉租房、1663套公租房。其中，有14个项目为于市内四区，而目前这些项目主体已完工进入内外部装修阶段，年内交付使用。保障房的大量入市，也会为当前楼市的销量带来一定的压力。 【我要发言】
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