[摘要] “信贷松动带动成交量回升，房价止跌是必然的。何况下半年还有降准和降息预期，目前来看年内大部分城市房价继续下行的可能性微乎其微。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示。
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刚刚过去的7月份，房地产市场呈现一派“淡季不淡”的态势。各主要城市住宅成交量维持平稳上升态势，百城住宅均价连续第二个月环比上升，量升带动价涨局面形成。与此同时，回暖气氛继续在土地市场蔓延。种种迹象表明，随着成交复苏和房企融资环境改善，买房人与房企之间，主动权正在向卖方倾斜，大多数楼盘的打折力度正在缩小。“信贷松动带动成交量回升，房价止跌是必然的。何况下半年还有降准和降息预期，目前来看年内大部分城市房价继续下行的可能性微乎其微。”北京中原地产市场研究部总监张大伟对新金融记者表示。
不过对买房人来说也不全是坏消息，7月底国务院向16个省市派出8个督查组，主要目的就是了解各地调控政策落实和房价上涨情况。“若下半年房价出现过快上涨苗头，继续收紧开发贷、提高房产交易税费等都可能成为潜在政策，因此房价大涨可能性几乎为零。”业内人士表示。
7月楼市量价齐升
7月的各项数据显示，楼市延续了二季度以来的回暖趋势，并没有因为进入“传统淡季”而有明显降温。中指研究院的数据显示，7月包括北上广深在内的20个代表城市新建商品房总成交约1380万平方米，同比增幅扩大至59%。这20个代表城市总成交量维持在6月份的水平，与2010年9月-12月的阶段性高点基本持平。2012年1月-7月，20个代表城市月均成交1015万平方米，虽然月均成交量仍比2009年楼市最火的时候低30%，但已接近2010年的全年均值，近几个月成交量的连续拉升显然起到了较大作用。
中原市场研究部统计数据也显示，7月前25天，主要城市的商品房合计总签约量为21.28万套，环比上月同期增长6.9%，全月成交量约为28万套，再创年内成交量新高。其中北上广深四个一线城市商品房成交量的增速更快，约为二线城市增速的6倍。
成交量的回升直接导致库存下降明显。截至7月底，10个代表城市可售面积为7535万平方米，比上月减少117万平方米，较年初下降3%。10个代表城市出清周期均值降为12个月，比年初缩短6个月，与去年同期基本持平。与上月相比，各城市出清周期均有所下降。
“成交量的回升，肯定会在一定程度上伴随着价格的回调。至少没有人会在房子好卖的时候继续降价促销。”一位房企销售人员对新金融记者表示。而从大多数城市来看，房价也确实出现了一定程度的回升。
根据中房指数系统百城价格指数显示，2012年7月，100个城市（新建）住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%，自6月止跌后再次环比上涨，其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。7月环比下跌的城市个数减少25个，跌幅在1%以上的有7个城市，较6月减少5个；涨幅在1%以上的有22个，较6月增加11个。北京等十大城市的全样本调查数据显示，2012年7月十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨0.27%。
对于百城房价6、7月份的连续环比上涨，中指研究院在报告中表示，近期央行连续降息、降准，新增贷款明显增加，对首次置业及改善性需求均起到一定程度的刺激作用，除针对刚需市场的中低价位项目成交情况好转外，部分品牌房企开发的高端项目由于定价合理、品牌影响力大和改善性需求逐渐入市，近期成交量也明显回升。在成交量的带动下，一方面，开发企业的市场预期好转，主动调高价格或取消折扣，另一方面，高端市场的走热也拉高了市场整体价位。
同策咨询研究中心总监张宏伟表示，就而言，政策面“降息”“降准”与楼市“微调”形成市场叠加效应，这个叠加效应对于自住需求继续“放量”起到刺激作用，预计整个下半年楼市成交量将好于上半年，成交方面应该在下半年的这个时间窗继续保持“放量”。“房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的市场基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，当前房企的降价行为已经接近‘市场底’，今年有可能一直处于这个阶段性的‘市场底’。”张宏伟表示。【我要发言】
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资金压力有所缓解
成交量的回升，使得不少楼盘有底气缩小了之前的打折幅度。而使房企底气更足的是，虽然房企资金情况依然“较紧”，但随着楼市成交筑底和开发贷等融资环境的逐渐好转，资金链“最糟糕”的时期似乎正在过去。
来自上海某房地产研究院的报告显示， 2012年上半年，国内贷款在本年资金来源中所占比重为17.5%，较一季度下降3.2个百分点，较2011年全年上升2.4个百分点。而在国内目前“稳增长”的严峻形势下，信贷政策也逐渐缓和，预计未来本年国内贷款所占比重可能进入回升通道。截至2012年二季度末，房地产开发贷款余额为3.72万亿元，同比增长8.98%，较一季度有所上升，较2008年全年低1.32个百分点，为前三年同期水平。由于对后市预期的改观和信贷政策的缓和，房地产开发贷款余额有所回升，预计前三季度这一增幅仍将继续升高。
“受国内经济超预期下滑的影响，全年保增长的压力加大，货币政策趋于放松，虽然开发贷依然偏紧，但房地产开发企业融资环境将总体上有所改善。从今年二季度部分城市的表现来看，商品住宅成交量开始显著反弹，尽管下半年仍面临着国内经济增速下滑的风险，房地产调控也有加码的可能性，但总体来看，房企资金状况缓解的大局已定。”上海某房地产研究院副院长表示，若下半年房企资金状况有所缓解，预计不少房企将减小打折促销的幅度，甚至转而提价，这对于国家抑制房价反弹的调控措施是一种考验。
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龙头房企抄底拿地
随着楼市回暖和融资环境改善，房企在土地市场的表现也更加活跃。8月1日万科旗下的上海沪彤置业有限公司以20.32亿元底价竞得上海闵行区虹桥商务区地块，再加上万科7月在青岛、成都、杭州等多个二、三线城市单月拿下8宗地块，低溢价抄底土地市场意图明显。其他知名房企中，7月份保利拿地7块，其中6块在包头；龙湖拿地7块，有6块在泉州；中海在天津、恒大在泰州、绿城在上海各拿1块住宅类用地。中指研究院统计，包括上述房企在内的十大代表企业7月共拿地超过500万平方米。
7月17日，北京共有5宗挂牌土地成交，同日，南京国土局连续发布41条土地出让预告，一天公告的出让土地总面积达到230.2万平方米。中原地产数据显示，13个主要城市7月土地出让金335.5亿元，上涨6%。北京出让金高达93.6亿元，与6月份相比增长9倍多，杭州12.5亿元，环比增长了670%。
“住宅成交量提升的同时，大多数土地还处于低溢价状态，加上近期不少优质地块的出现，都是大房企在土地市场更加活跃的原因。”张大伟表示。
不过这种在土地市场抄底的机会也正在减少，据统计，7月300个城市住宅用地楼面均价环比上涨27.8%，是自去年6月以来的涨幅，住宅用地平均溢价率上升至10.6%，也是去年9月以来的水平。“目前还只是一些大房企有资金在土地市场拿地，整体来看多数房企资金依然偏紧，所以土地市场要想全面回暖还需要很长时间。”业内人士表示。
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传言源于不安预期
住宅市场量价齐升、土地市场有所起色，7月的住宅和土地市场一派“热闹”景象。地方政府的各项调控微调，更是给下半年楼市继续“回暖”创造条件。
消息是宁波将本地购房人申请公积金贷款的上限升至80万元。“公积金恰是最容易执行与影响市场的手段，公积金贷款额度提高不仅可以对市场释放微调信息，也不会影响限购限贷的政策底线，目前来看是地方政府微调最容易执行的办法。已经有超过20个城市上调了公积金额度，对市场明显产生了促进作用。”张大伟对新金融记者表示，各地财政依赖的房地产土地出让、土地税费在调控后出现了重大问题，特别是在目前经济出现局部困难的情况下，减少有关房地产部分收入对地方政府来说压力非常大。整体市场和购房者对政策的松动已经形成了预判，所以各种似是而非的消息充斥市场与媒体，这也更加影响了购房者的恐慌心理和购房判断。
不过在政策松动预期出现的同时，多部委7月份以来对调控政策松动的连续辟谣，以及近期国务院向各地派出督查组，也释放了调控政策不放松甚至可能继续从紧的信号。而这种从紧预期造成近期各种利空传言满天飞，甚至导致8月2日股市上的房地产股票遭到重挫。
8月2日一早网上开始传言住建部将取消商品房预售制度，并将在北京率先试点。该传言直接导致万科、保利、招商、金地等地产股龙头当日股票价格暴跌。据了解，这则传言实际上来源于7月23日中国社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》。报告中表示，上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度。由于社科院本身是研究机构，其并没有出台政策或实际执行的权利，因此当时该建议并未得到外界的关注，而8月1日的传闻则据称源于住建部，故在市场上产生了较大的影响。
“那个报告只能算是一个研究机构的建议，目前整体经济形势和房地产发展现状，都决定了取消预售制度根本不切实际。”张大伟表示。而住建部也在当天迅速出面对这则传言辟谣，不会轻易取消商品房预售制度。尽管如此，从此次传言能迅速产生影响来看，背后折射出的是楼市量价齐升出现后，市场上投资者对调控更加从紧甚至加码的不安预期。“8个督查组对16个省市的房地产情况进行摸底后，最终会得出怎样的结论？调控政策会不会升级？这些都是大家非常关心的。”一位房企销售负责人对新金融记者表示。
“虽然目前调控思路还是在现有政策的执行和落实，但开发企业不应对下半年楼市抱有太乐观的市场预期，应该在下半年的这个时间窗继续保持‘放量’。”张宏伟表示。
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