[摘要] 自2010年年中开始，各大中城市逐渐颁布限购政策后楼市调控趋紧，去年第四季度开发企业更是经历多年来的“寒冬”，原本已是冷清的楼市弥漫浓重观望情绪。但2012年春节后，楼市成交逐步放量，加之存准率下调等利好信号不断释放，不免让房地产行业看到一线曙光。
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自2010年年中开始，各大中城市逐渐颁布限购政策后楼市调控趋紧，去年第四季度开发企业更是经历多年来的“寒冬”，原本已是冷清的楼市弥漫浓重观望情绪。但2012年春节后，楼市成交逐步放量，加之存准率下调等利好信号不断释放，不免让房地产行业看到一线曙光。楼市“小阳春”是否真的来到，房价是否在刚刚出现松动迹象后回到上升轨迹？业内专家分析，随着楼市调控效果显现，投机需求将逐步退出市场，“刚需”客群将成为楼市稳固支撑。
限购“去泡沫化”效果显现
房价下降或成必然
“限购令”出台后，调控矛头直指投机性购房，楼市行情一路向下，购房者观望情绪日益浓重，开发企业悲观心理逐渐升温。到2012年初，楼市出现下行峰值，以天津2012年1月为例，新建商品住宅成交面积和成交均价分别为16.4万平米和9243元/平米，环比2011年12月分别回落64.72%和7.74%；同比2011年1月分别下降81.84%和上涨1.51%。
然而，2012年春节过后，楼市呈现回暖态势。中原地产(天津)投资顾问部对房管局公布的数据进行统计，2012年第11周(3月12日~18日)天津新建商品住宅共成交1624套，成交面积16.7万平方米，环比上涨了12.5%；成交均价9939元/平方米，环比上涨了3.9%，较多数开发企业预期为好。市场中陆续传出了“楼市调控效果衰退”“房价上行空间即将打开”等声音。
北京金环房地产咨询有限公司高级分析师李丽表示，“楼市调控效果并未松绑。正是由于调控效果逐步显现，加上春节假期市场沉淀，才促成节后楼市成交量增加。”她说，“针对‘房价仍存上行空间’的说法，楼市整体价格浮动不会太大。但调控抑制投机同时，给‘刚需’客群放开空间，在购房者与开发商的博弈过程中，这部分客群必将给市场形成向上的支撑。”
楼市在限制中企稳
“刚需”成市场主力
随着调控逐渐深入，楼市在近一年时间中一直处于失衡状态——供应量过大而需求受到打压。到2011年第四季度，购房者观望情绪日渐浓郁，不少开发企业受到市场和资金两方面的压力，纷纷放缓开工和推盘的节奏，楼市出现了继2008年后首次低谷。
随着年后传统销售旺季的逐步到来和市场积压购房者的逐步释放，市场供求双方正在谋求新的平衡，将投机性需求从买方阵营中挤压出去后，代表着真实居住需求的“刚需”客群获得了更多话语权。在明确买方市场环境下，能否顺利调整销售策略、顺应市场新变化，是开发企业能否平稳度过“楼市磨合期”的关键。地产资深人士王建说：“在市场重新寻求平衡点的过程中，供求之间的博弈将导致房价呈波形运动，最终将趋近合理的市场承受价格而达到平衡。”
调控将长期化
未来楼市向暖发展
近一段时期，市场上不时传出“调控政策松绑”的猜想，业内专家表示：“从大环境看，我国投资渠道相对较窄是客观现实，但在居民住房这个涉及国计民生重要领域，国家调控必将持之以恒地将投资属性剥离开来，使其回归居住属性。剥离开住房的投资属性，即剥离了由投机而导致生成经济泡沫的可能。即便‘限购’政策日后取消，也必将配套出台相应的调控政策达到同样效果。”
春节过后市场回暖，是对房企调整战略的直接回应。以华润中央公园为例，年后迎合市场打出促销策略，创造了10天销售180余套可喜业绩，成为津城楼市热点。暂且不论这一案例能否符合其他开发企业的自身条件而加以借鉴，但火爆的数字无疑给市场指出了一条可行的道路。
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