[摘要] 数字上的预测不适用于中国市场，中国市场是个复杂的博弈市场。因为我们调控的真正目的是保障刚需和改善型需求，打压挤出投资投机性需求，房价和交易量应该仅仅是一种反映而已，不能把现象当目标。如果把过程中的现象当成目标，就容易失去对楼市调控真正目的的理解。
编者按：成交下降、观望浓重、业绩下滑，新政之下2011年中国楼市呈现出少有的低迷态势。2012年伊始，多地楼市遭遇零成交。随着调控政策的持续从紧，库存日益增加和资金日渐紧张，房企危机正逐渐加重，市场将迎来更大一轮的调整。2012年各路房企将如何面对？中国楼市又将驶向何方？政府还将发布怎样的调控政策？为此搜房网专访了天津财经大学经济学院副院长丛屹。
楼市调控需更加务实 利率优惠有望恢复
政策之下，2011年中国楼市呈现出成交低迷的态势，购房者观望浓重，调控效果凸显。对此，丛屹表示其虽然很多人说调控的效果达到了，但是我不赞成这种说法。数字上的预测不适用于中国市场，中国市场是个复杂的博弈市场。因为我们调控的真正目的是保障刚需和改善型需求，打压挤出投资投机性需求，房价和交易量应该仅仅是一种反映而已，不能把现象当目标。如果把过程中的现象当成目标，就容易失去对楼市调控真正目的的理解。
虽然交易量大幅下降，甚至到年底越来越多城市房价出现环比下降的趋势，但是实际上我们并没有观察到刚需因此受惠。因为楼市调控和货币的紧缩政策互相制肘，当房价有所回调的时候，紧缩性的货币政策造成了连本该获得优惠的首套房利率大幅抬高，甚至出现了贷款难的问题，这就造成了整个市场最后的效果是“都不许动”，并没有把房价回落的这种优惠让中低收入者享有。另外一方面，就保障房的供应来看，2011年只是一千万套开工建设，但是没有形成正式的供量。总体来说，如果说楼市调控的效果达到了，我认为这本身就是一个不合理的说法。
丛屹预测，2012年楼市调控政策应该会更加务实，调控方向向刚需务实调整，恢复利率优惠，从土地供应上加大保障房和普通商品房建设比重，对刚需购房给以更多的税费优惠等等，让房价回调的好处落实到刚需身上。
三季度中国楼市或将转向 房企将优胜劣汰
谈及2012年中国楼市走向，丛屹表示，从政策微调时间进度上来说，一季度不可能有什么太大的进展，因为一季度处于春节前后，包括各种回款等很多问题会变得比较复杂，所以在这个时候一般不会有太大的改观，甚至这种情况可能会延续到今年的春交会；二季度可能会进入一个政策调整期，按照往年的规律，我们的政策调整一般在二季度开始有一些变化；三季度基本上可以见到房地产市场稳定住，并且可能开始慢慢回暖，这个回暖是因为是大家的预期基本上稳定了，正常的需求也可以释放了，然后随着各种供给的增加，包括库存也开始消化了，保障房的供量也开始增大了，这几个同时实现的时候房价就表现出比较平稳的状态，甚至说有回暖的迹象。但是这些方面的判断需要有一个条件，就是在中国的宏观经济保持基本稳定的情况下。
很多人都说房地产行业会出现大跌，丛屹并不认同这种说法。“大跌本身就不稳，大跌之后肯定是大涨，那叫波动。一旦出现波动，就很难平息，所以现在是千方百计的求回稳。很多人把回稳解读为回落，这个不对的，其实回稳一方面要回调，一方面要稳住，所以稳字的含义是最重要的。如果简单的说房价下调，这本身就不是一个正常的趋势，我们毕竟是在货币还保持一定的增量，收入又在保增长，还得忍受一定的通胀压力的情况下，实际上房价回调的力度很难了。很多人预计房价还会下降20%左右，但是实际上预调微调的真正目的是要让房价稳住，我一直是这么解读。”丛屹进一步解释道。
丛屹认为房地产行业经过这一轮调整，房企将优胜劣汰，也会出现兼并的现象。经过这一轮良莠分化，能让越来越多房地产开发商更加注重品质开发、注重品牌价值、注重服务等，这是一个健康发展的路线，任何一个大的行业在经历过这么严厉的调整和这么惨烈的市场之后，一定会内生出来一种反思的力量，然后走向一个新的发展轨迹，这是我们期望看到的情况。
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