[摘要] 2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化难度加大，开发商在推盘频率和新盘定价上会趋于保守，“以价换量”的程度比去年年底加深。
虽然春节假期一向都是楼市销售的淡季，但2012年惨淡的春节楼市似乎与以往不同。在调控力度不减，房地产市场库存逐步攀升的大背景下，冬季楼市的这份“萧条”注定还要持续。面对惨淡的销量和日益紧绷的资金链，房地产开发企业要想在新春开始之际开启楼市的“小阳春”，降价促销似乎已经成为了不可避免的选择。
商品房库存量同比增近四成
报告显示，截至2011年12月底，我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米，与上年同期相比，新增1690万平方米库存量，增长约39.22%，环比上月新增4.05%，库存量处于高位运行状态。
在其选取的10个典型城市样本中，一线城市中广州、上海、北京库存增幅较为明显，平均增幅较上年同期增长五成左右。而在二线城市中，杭州的库存量达到343万平方米，同比增幅高达92.5%，居典型东部二线城市增幅之首。
报告指出，随着调控政策持续收紧，以及资金链逐渐趋于紧张，开发商不得不加紧推盘，住宅的新增供应量在六月份开始明显增加，特别是传统旺季的九月、十月，开发商更是集中推盘，以期带动销售量的增长。
根据这份报告，截至2011年12月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达3084万平方米，比上年同期增长约46%，增幅较上月同期相比有所下跌。其中，北京新建商品住宅库存1046万平方米，同比增长33.97%；上海新建商品住宅库存973万平方米，同比增长51.99%；广州新建商品住宅库存800万平方米，同比增长64.53%；深圳新建商品住宅库存265万平方米，同比增长30.63%。可见，在4个典型一线城市中，广州与上海的库存量较上年相比均有大幅提高。
对于新建商品住宅存量不断增加的原因，专家表示，一是受资金链趋紧的影响，开发商加大商品住宅的新增供应量；二是受2011年限购、限贷等调控政策影响，投资投机需求被有效打压，而对于部分自住需求来说，仍处于观望中。
报告同样显示，截至2011年12月底，青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州6个典型二线城市新建商品住宅库存总量为2914万平方米，比上年同期增长32.75%，新建商品住宅存量从去年3月份以来已连续9个月大幅增长。其中，除青岛新建商品住宅存量呈小幅上升外，其余5个典型二线城市新建商品住宅存量均明显大幅增长，特别是杭州，存量较2010年增长。
调控基调不变供大于求还将持续
“长期来看，商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一。而商品房的施工面积和新开工面积是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标，因此，商品房的施工面积和新开工面积将会对未来商品房存销比变化产生一定的影响。”专家说。
2011年库存激增、销量锐减已成现实，而对于调控力度依旧不减的2012年而言，这“一增一减”的变化是否仍将持续呢？
“从新开工面积上看，2011年1月到11月份，房地产开发企业新开工面积共计17.5亿平方米，同比增长20.5%。而从竣工面积上看，2011年1月到11月份，房地产开发企业施工面积共计37.6亿平方米，同比增长26.0%，增幅处在历史高位。”专家认为，现阶段房地产开发企业新开工面积和施工面积仍都处在历史高位，因此，未来1年多的时间，商品房供应量仍保持较大规模的供应。
2011年12月召开的中央经济工作会议明确要求，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。住建部部长姜伟新明确表示，要继续坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展。一系列政策信号都表明2012年房地产行业将延续既往的调控基调。
“资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘，以期快速回笼资金，因此，预计2012年上半年商品房的供应量还将进一步加大；但另一方面，限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求，刚性需求入市也将更加理性，预计上半年成交量将继续处于低迷状态。综合上述两方面因素看，2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。”专家说。
信心指数走低开发商或“以价换量”
面对日益严峻的库存挑战，房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快，降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。
以北京为例，据统计，自今年1月上旬之后，北京新建商品住宅存量连日回落，春节假期之前已经回到12万套以下。1月17日存量118808套，与去年11月初即第45周时的存量持平。不过，在库存数量减少的同时，存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度增长。
链家地产首席分析师张月认为，虽然周成交量变动比较明显，但排除假期等特殊因素，却更能反映出短期内市场成交状态的变化。“北京新建商品住宅市场在2011年下半年开始出现供应上涨、成交量递减、库存高速攀升特征，销售压力不断累积。2012年1月市场转入传统销售淡季，供应量大减，只有4个项目入市，提供住宅506套，还不及1月份周平均成交量。这是造成近期库存量连续下滑的主要原因。”
根据北京市统计局近日发布的北京2011年四季度房地产业企业景气状况数据显示，与2010年三季度高达109.2的企业家信心指数相比，2011年四季度房地产企业家信心指数已经降到72.4。而2012年开局即面临严重的低迷状态，相信更加深购房者观望程度，开发商的信心指数也很可能继续降低。
“相比较于库存本身，库存消化能力更能反映市场的真实销售状态。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，随着库存消化周期的延长，开发商的销售压力持续增大，在售楼盘可能会以特价促销的营销策略来快速去库存，加快回笼资金，同时降低后期入市项目的销售压力。这种状态会在一季度持续，并有可能引发今年的轮降价潮。
张月认为，2012年初，新建商品住宅市场成交低迷，库存消化难度加大，开发商在推盘频率和新盘定价上会趋于保守，“以价换量”的程度比去年年底加深。老项目折价促销的同时，新项目入市价格也会保持相对低位。预计到传统的春季销售旺季之后，成交量可能得到一定程度的释放，价格会出现平稳下调的局面。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
