[摘要] 房管局数据显示，2011年1月~11月二手住宅交易面积为567.16万平方米，同比下降24.7%。
房管局数据显示，2011年1月~11月二手住宅交易面积为567.16万平方米，同比下降24.7%。
据广州市国土房管局公布数据显示，2011年1月~11月广州市存量住宅交易登记面积为567.16万平方米，同比2010年1月~11月下降24.7%。相比起北京二手房成交量同比跌近40%、深圳跌80%的大跌幅，广州市得益于稳定“刚需”群体的支撑，跌幅不至于如此惨淡。
2011年业已过去，展望2012年，楼市会否有“翻身”的机会，或是持续颓势，继续保持低位成交？对此，记者采访了广州市地产中介多名资深人士，大家看法不一，观点交锋，但总体观点依然是对前景不乐观，认为今年楼市成交量有望再跌一成，价跌一两成。
地产专家：今年年初降价是主调
对于2012年二手楼市的走势，合富置业首席市场分析师龙斌表示，受政策等多种因素叠加影响，2011年广州二手楼市逐渐向买方倾斜。预计2012年调控将持续，交投仍以低位盘整为主，市区价格相对坚挺。部分业主议价空间有所加大，但市区的实际成交价仍保持高位，少数地段的二手价格或会进一步下调，如一手供应充足的花都、增城、番禺等外围区域。买家依然以需求急切的自用买家为主，买卖双方对政策保持较高的敏感性。
中原地产研究一部副经理瞿中奇表示，从最近来看，央行上调存款准备金，限购政策是否调整尚未可知，但信贷的放松却对房产市场带来正面的影响。展望2012年，估计调控政策趋于稳定，甚至有微调放松的可能，这样大众的预期会更加理性和清晰，所以成交量有回升的可能，但不太可能畅旺。价格方面，2011年底至2012年初会有10%~20%的下降，2012年下半年，稳定是主调。
中原地产市场主任黄燕飞也认为，现时买方市场以观望为主，待春节过后，迎来传统楼市畅旺期，但在调控的影响之下，成交情况不会太畅旺，不过会有所改善，而业主方面，由于经过太久的“冷对待”，为了成交，在价格上的松动幅度将会加大。至于今年下半年，若调控政策仍不放松，市场将以平稳发展为主，若有所放松，或会迎来成交小高峰。
满堂红研究部则预期市场成交量将持续低迷，全年的二手住宅成交量将较2011年减少一成左右。价格方面，从2011年第四季度开始，二手楼价的下行趋势基本形成，但是在刚性需求的支撑下，2012年的二手住宅价格不会下滑太多，预计平均降价幅度约为10%，不超过15%，全年成交均价将与2011年基本持平。
中介经纪：季度是全年晴雨表
中原地产越秀[简介动态]区区域营业经理仇兆荣则表示，以淘金板块以及建设路板块来看，今年年初二手楼价仍将会有一定幅度的下降，幅度大约为10%，去到15%的下降。
不过，中原地产天河区区域营业经理汤影明则认为，楼市“小阳春”或会出现在2012年季度。以珠江新城[消息价格户型点评]板块来说，现时业主降价比较厉害，得以成交的案例，降价幅度达10%。汤影明表示，2011年下半年，二手楼成交可以说跌到冰点，“惨况”比2008年更甚，2008年因为金融风暴，大家购买力出现问题，但如今左右大家是否出手买楼的是变化的市场，“限购”、“限贷”各种合力的作用，使得大家心态更加犹豫。而到了2012年，只要没有更严厉的政策出台，大家对于“旧政策”已经习惯，心态也已经逐渐调整过来，见价格已降低，便会出动买楼。
中原地产白云区区域营业经理沈翠梅则表示，近两个月，本应是楼市传统旺季，不过实际成交情况一片惨淡，而最近白云新城一带得以成交的单位，价格下降达到20%，照这种情况估计，2012年年初，急需资金周转的业主，估计在价格上松动幅度较大，约为15%甚至更高，不过仍有部分业主对于后市信心较足，选择将物业出租获利，而不是降价抛售物业。
沈翠梅认为，在楼市价格出现下降时，很多人“买涨不买跌”的心理非常严重，总想着下降更多后才出手买入，而这种心理或者令到楼市成交更加惨淡。至于2012年的二手楼市如何发展，关键看3月份，若出现成交起色，惨淡情况将有所改善，不过，若仍然保持颓势，那么2012年的楼市将很不看好。
中原地产海珠区区域营业经理张桂明则说，前进路板块的业主心态仍然比较强硬，如近期成交的朗晴居[消息价格户型点评]以及中海名都[消息价格户型点评]的单位，均价仍然去到2万元/m2和2.2万元/m2，相比而言，价格下降幅度并不大，而价格真要出现比较明显的回落，预计要去到2012年3、4月份之后。现阶段业主仍旧是相对淡定，不过近来江南大道东新盘君汇上品开售，开售价约为1.8万~2.3万元/m2，但早前周边业主猜测该盘开盘价会去到3万元/m2，如今该盘开售价远低于周边二手业主预期，对于这些业主心态会有一定影响，或者会使他们心态加速走弱。
记者看法：量变至质变
广州市二手楼市2011年成交量同比跌24.7%，在一线大城市中跌幅算轻微。对于二手房从业者来说，或许他们要跟开发商一样感叹：“广州的确是福地啊！”广州市楼价相对其他一线城市不算太高，大部分工薪阶层“公一份婆一份”咬咬牙应该可以支付得起，部分有米“啃老族”也有家长支持。不过，这种市区两万的“起表价”相对白领来说依然有点吃力，目前开发商已顺势调价，市区新开盘低价去到1.8万元/m2，未来二手房“倒挂”的形势是否会继续延续，要看市区一手房的销情，若一万八不能成为“支撑位”，那么楼价下探在所难免，业主心态也进一步走弱。
合富置业首席市场分析师龙斌表示，2011年上半年业主议价空间较小，幅度集中在3%~5%之间，而到了2011年下半年5%~10%的让价情况成为常态，而急售、物业总价较高的业主让价幅度更可达10%~20%之多。能让业主挤压出10%~20%的议价空间，的确要“感谢”成交低迷，若成交畅旺，业主必然会待价以沽。业主放盘一两个月无成交，有心卖的业主势必会向下调价，急售的业主更会一步到位降价“到肉”，购房者在成交地量中一定要看清楚业主的“抛售价”是否真的是大降价，业主若是漫天开价再减小小，购房者未必就买到笋货。
从目前的楼市走势，2012年二手房成交量预计跌幅不低于一成，有可能再跌两三成，量变之后就会出现质变。市场大势猜测如是，但作为个体的购房者不应该盼望量变后出现的质变，年后或许会复制2009年初的一波降价潮，业主久候不果的降价力度，购房者有可能买到心水单位。
财政部贾康透露广州今年或实施房产税试点 来源：信息时报
昨日，在第二届中国房地产新年峰会上，专家一致认为2012年仍将是政策年，开发商代表一致看空今年楼市。其中财政部财政科学研究所所长贾康指出，广州、南京一类大城市及一些中西部的二三线城市都不排除今年跟进房产税实施的可能。
房产税试点或扩大到广州
贾康认为，目前上海和重庆已经进行了房产税的改革试点，虽然很多媒体声音都对此有所不满，认为对房价的影响、对税收的影响都是微乎其微，没达到原先预计的效果。但实际情况是，目前的状态都是处于试运行阶段，覆盖的范围比较小，所以才没有产生太大的效果。但这个制度框架对今后几十年的影响是巨大的，会慢慢地打造成地方政府重要的支撑。
另外谈到房产税试点范围的扩大，贾康表示未来类似广州、南京这样的大城市跟进的几率会比较高。另外由于受重庆影响，中西部城市对此的积极性很高，如宁夏吴忠市等的也是有较高的几率作为第二批的试点城市。
另外，贾康并不认为像有的部门暗示的那样，中国金融系统可以承受房价50%的下调，就是所谓的压力测试得出的结论。他认为如果将全中国的区域合在一起，休想按照30%以上的房价回调考虑新政，根本没有这样的承受度。
此外，住建部政策研究中心主任秦虹表示，2012年的楼市宏观调控还将持续，目前中央政府并不希望将住房市场培育成为新的投资品市场。而对于业界对于未来调控力度不放松而影响了部分刚性需求的疑虑，秦虹认为，房地产调控没有影响到刚性需求和首套房的需求，房地产政策的核心是抑制投资和投机性需求，这在长期来看也是有必要的。
房价还未降到位
在本次峰会上，工商联地产商会会长聂梅生分析认为，2012年楼市调控不放松，是因为2010年主要大中城市房价涨得太多，虽然今年在如此严厉的调控下，只有四个城市变成了负增长，真正的下降。聂梅生分析去年12月份十大城市住宅同比价格指数谈到，并没有一些业内人士所说的10%或者是20%的下降。
“虽然房价涨幅回调了27%，但房价还上涨了0.81%，例如深圳和广州等城市就还未出现负值。因此涨幅回调27%并不等于房价回调了27%，这是必须要告诉大家的真实情况。”聂梅生坦言。聂梅生也指出，中国的房价应该涨不超过GDP，降不低于CPI。
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