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在房地产市场“萧瑟”的季节里，与大型房企不同，中小房企似乎总是以集体形态示人，“中小型房企面临破产危机”，“中小房企资金链状况更为严重”……这个被集体化的概念是否确如诸多描述般，面临不能承受之“痛”？
悄无声息“被收购”
寻找一例频临破产的中小型房企并进行有效沟通，并非易事。对于谁是中小房企已经是一个模糊的概念。
“中小型企业是一个泛指。”上海易居房地产研究院企业研发中心总经理周建成说。“本来存在按照销售额达到某一数值标准来界定的说法，但也有一些房企虽然销售额少，但在三四线城市拥有很大的影响力，是当地的大企业。”
一般来说，排名百强以后的企业可以归为中小房企，但50强内，也有很多企业并不知名，而往往排名第5和第50差距已经很大。周建成如是说。
但即使是在这样模糊的界定中，中小房企的集体生存状态依然露出端倪。
统计显示，11月，房地产公司完成9宗股权交易，总成交金额为67.5亿；2011年1-11月，房地产企业股权交易数已达102宗，而2010年全年仅84宗，1-11月披露交易值达到了368.3亿，同比去年全年上涨122.8%。
业内称，并购最为活跃的就是众多不知名的中小房企，华远地产董事长任志强也曾透露，已经有不少中小房地产企业破产，只是没被看到，因为破产企业现在仍以“被收购”的形式存在。
随着调控持续，银根收紧，及楼市销量的严重萎缩，对越来越多中小房企而言，资金链的困难让部分企业卖掉公司离开行业或抱团取暖。
“上海南光联合房地产有限公司10%股权”，“海南新东方房地产开发有限责任公司100%股权”，“河南华诚房地产开发有限公司25.17股权及16165.934745万债权”……在笔者截稿之前，上海联合产权交易所网站上十几项房地产产权、债权项目挂牌出让，转让方除了国企之外，中小型房企居多。
多元化经营风险降低
在产权交易记录中，确实有很多中小房企“被收购”。但除了不被市场所清晰了解的产权交易，近来广州楼市中，一些中小房企开始发力土地交易，以期在弱市中争取市场份额。
在上海，上周共成交两幅商办用地，一幅被上海弘复投资管理合伙企业与一位个人购买者联合获得，一幅被上海长九实业(集团)有限公司获得，均不是人们耳熟能详的房企。笔者查询后得知，长九实业集团前身是浙江广厦江苏区域集团公司，主营业务为房地产开发、路桥建设、工程建设等。而对于上海弘复投资管理合伙企业(有限公司)则并没有更多信息。
虽然获得的是商办用地，但对于很多不被人们熟知的房企来说，却正是用对于商业地产的专注得以在本轮针对住宅市场的调控中平稳发展。
位于嘉定区曹安路、新郁路的“锦银休闲广场”已正式开门营业。主楼是集办公、商务、酒店式公寓等为一体的商务大楼，名为银座印象；商业部分则面积共计2万余平方米，主要分布了品牌运动折扣城、风味美食街和休闲娱乐等业态。
对于是否受到调控影响，项目开发商锦银置业(上海)有限公司董事兼总经理房旭成表示，“目前的市场环境对我们具体项目并没有影响”。
对于锦银来说，其商业加办公楼的性质，在政策上并无限制，何况办公楼部分已经销售完毕，商业部分则自己持有。而房旭成也不忘谨慎地表示，“若干年后，如果商业销售的话，也许会有影响。”
房旭成还坦言，其总公司属于投资公司，并不存在资金链问题，但“一些单一做住宅开发的企业，在销售遭遇萎缩时，如果不能实现滚动开发，会对开发有很大影响。”
而据相关数据显示，目前，多元化经营正在被更多房企所采用，在120多家上市房企中，有两成左右已经开始涉足矿业开发。
资金策略不同
房企优势各异
“在目前市场环境中，大房企与中小房企各有各的风险。”周建成如是说。“中小企业融资渠道弱，杠杆率小一点，不敢把钱用到，负债相对会好一些；大企业则有深厚的融资能力，资金用得比较淋漓尽致，所以市场弱的时候，资金链会绷得比较紧。”
周建成同时表示，大企业规模大，产品分布区域广，但从一些大型房企的资金问题还是可以看出，大企业资金状况并非必然比小企业好，还是要看经营策略。“如果太过大胆，资金撑不住；目前，谨慎显得比较重要。”
而刚泰集团规划投资中心常务副总经理傅强则对于中小房企表现出更多的乐观。“中小房企都经历了05和08年两次调控，危机意识都很强。而两年的市场景气使大多数开发商都拥有大量现金。”同时，他还不忘表示，“其实中小房企的管理费用占销售收入的比重大多在2-3%，比例很低。”
而对于打折优惠，他也认为，“中小房企的资产都抵给银行了，打6折就失去了意义。现阶段不少企业反周期操作的目的是卖房为了逆势买地，但这并不适合中小房地产企业。”在他看来，目前市场下，中小房企最重要的是要练内功，做好成本控制、管理体系。而最关键的时间点会出现在明年3月。地产评论员冯燕
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