[摘要] 晨报讯某机构10月份存销比数据显示，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.8，刷新了今年9月份住宅存销比的最高点11.5，继续高位运行。
（来源：新闻晨报）晨报讯某机构10月份存销比数据显示，8个典型城市新建商品住宅存销比为11.8，刷新了今年9月份住宅存销比的点11.5，继续高位运行。其中，北京、上海两个一线城市新建商品住宅存销比分别为13.6、13.4，这意味着按照目前的销售速度，京沪两地要消化吸收目前存量的新建商品住宅至少要13个月。
住宅存销比是住宅的存量与一定时期内（通常指一个月）内销量的比值，以反映住宅的库存状况。截至2011年10月底，我国8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4347万平方米，与去年同期相比，新增1136万平方米库存量，增长约35.38%，库存量处于高位运行状态。其中，一线城市中北京、上海、广州增幅较为明显，而在二线城市中，杭州的库存量达到309万平方米，同比增幅高达104.3%，继续占据典型东部二线城市增幅之首。从住宅存销比来看，10月底，北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比分别为13.6、13.4、8.7和9.4。相比于9月份，只有深圳的住宅存销比略有回落，其他三个城市住宅存销比均创下历史新高。特别是两个特大型城市北京和上海，住宅存销比已连续4-5个月高于12，可见，由于不断走低的成交量，使得开发商的存货大增，整个住宅市场处于较为低迷的状态。
在二线城市中，截至10月底，济南、杭州、南京、厦门的新建商品住宅存销比分别为10.2、11.1、15.9和12.0。对于杭州、南京这两个城市来说，自进入2011年以来，存销比呈明显的上升趋势，尤其是南京，自今年8月份以来，成交量仅仅在25-37万平方米之间波动，几乎是去年同期成交量的一半，低迷的成交量使得南京的存销比高达15.9，居典型东部二线城市之首。相比于杭州和南京，济南和厦门的存销比在2010年就已经处于高位运行状态，2011年反而略有回落。
业内人士认为，随着房地产调控效果的逐步显现，房地产调控政策基本见底，因此明年二季度商品房市场将走向明朗，楼市也有望打破长期的胶着状态，成交量将有所复苏；另一方面，受今年商品住宅用地成交量下降的影响，明后年住宅供应量也将随之下降。在这双重因素的影响下，明年新建商品住宅库存量将触顶回落，存销比也将随之下降，市场进入去库存的通道。
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性的房价拐点是否到来尚存争议，土地市场的拐点似乎抢先一步。
（来源：每日经济新闻）中原集团研究中心数据显示，与历年数据相比，今年标杆房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，标杆房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡中的2008年。
其中，仅万科、绿城两家房企于10月份共计花费约21亿元购入4宗地块，而前期每月都有购地支出的保利(论坛)、中海等房企，在10月份并没有动作。
标杆房企购地节奏放慢
在严厉的调控政策下，北京、上海等一线城市的房价出现了局部松动的情况，作为风向标的土地市场，“降温”迹象则是极为明显，特别是多家龙头房企放缓了拿地的节奏。
中原监测数据显示，13个主要一线城市1~10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。受到地方财政压力及土地供应目标尚未实现的影响，地方政府从8月份开始加大了土地投放，近3个月平均供应量较今年1~7月均值增加了66%。
虽然供应量有所上涨，但受到调控抑制成交量的影响，在主要的133个一、二、三线城市中，前10月成交地块为7734宗，其中4619宗是以底价成交，比重约为60%；13个主要一线城市中，成交地块中底价成交占比也达到了52.8%。
据《每日经济新闻》记者了解，今年10月，招、保、万、金四大房企仅2宗土地入库，而去年同期则为19宗，且企业增加土地主要集中在新兴三线城市，一线城市住宅土地市场明显冷清。
“在楼市还未出现拐点前，土地市场拐点已经率先出现。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者，今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，资金状况劣于往年，拿地明显更加审慎。
而对于逐渐放慢拿地的节奏，北京一家房地产企业的负责人在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，对于企业而言，地块的条件尤为重要，而目前的土地供应上，优质地块不多，这也会影响开发商拿地的计划。
10月份库存环比上涨6%
截至10月，执行限购政策相对严格的10个城市中，库存积压达到6044.46万平米，环比9月初上涨了6%，库存积压增加了28640套。
根据北京中原市场研究部统计，截至11月14日，年内北京新建住宅期房供应项目135个，共取得预售许可证180次，供应房源56729套，合计727.41万平米，而其中已经网签出售的仅为23878套，平均去化率为42.1%，再次创造历史新低。
按照预售均价统计，453.2万平米未售面积总价达到了1177.9亿元。
“当前房地产业面临的压力大于2008年。去库存已十分紧迫，2008年房地产行业去库存过程用了5个季度，但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程更是缓慢，预计这个过程还会持续较长一段时间。”张大伟对此表示。
与2008年类似，楼市降价潮的先行者仍是各大品牌开发商。自今年5月起，就有中海、碧桂园等开发商纷纷推行降价促销，以价换量的策略。9月，各地区加入降价销售行列的品牌开发商也有所增多。中原监测数据显示，富力、保利、万科等标杆房企，都进行了不同程度的降价促销。在上海、北京等一线城市，房企去库存化的举措非常明显。
张大伟告诉《每日经济新闻》记者，从目前的市场情况来看，对开发商而言，现金流比利润更为重要。“现在来看，前10月地价快速上涨的势头已经得到遏制，新政过后，开发商拿地的针对性较强，市场观望气氛浓厚。”
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房企刹车应对高存货 明年库存将触底反弹
（来源：中国房地产报 于春美）库存积压，存销比破纪录，开发商主动推迟开工进度以期“以时间换空间”。国家统计局数据显示，10月住宅新开工面积出现自去年11月以来的首次同比下降。业界人士分析，此举可致明年二季度以后存销比走入下行通道，未来市场走势将更趋复杂。
国家统计局11月9日发布的数据显示，今年1-10月，房地产开发投资49923亿元，比前9个月降低0.9个百分点。其中10月住宅新开工面积同比下降1.3%。
存销比破纪录
受成交量低迷影响，典型城市新建商品住宅库存量则进一步增加，存销比再创新高。
上海某房地产研究院报告显示，截至10月底，北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2780万平方米，同比增长约38%；济南、南京、厦门、杭州4个东部二线城市新建商品住宅库存总量为1567万平方米，同比增长30.2%。10月，北京、上海、广州、深圳新建商品住宅存销比分别为13.6、13.4、8.7和9.4；济南、杭州、南京、厦门新建商品住宅存销比分别为10.2、11.1、15.9和12。8个典型城市的新建商品住宅存销比为11.8，刷新了9月份住宅存销比点11.5。
“一般而言，新建商品住宅存销比持续超过12，表示新建商品住宅存销比过大，存货压力较大，价格下跌压力增大；存销比持续处于9至12之间，说明存货偏大，但尚不显著；存销比持续处于6至8之间，说明商品住宅存销相对平衡，市场形态较为健康；存销比持续在3至6之间，说明存货偏少，供应偏紧，价格面临上涨压力；而存销比持续小于3，说明存货太少，价格将上涨。”上海某研究院综合研究部部长表示，从典型城市的情况来看，新建商品住宅存销比已连续8个月呈上升态势，预计今年底，开发商为了加快回收资金会加速推盘，同时，部分银行出于资金安全考虑提高了首套房贷利率，使得原本处于观望中的购房者更加谨慎。预计年底的住宅存销比还将小幅上升。
存销比持续攀升，主要原因是调控下销售下滑。这种情况正从一线城市向三四线城市蔓延。
10月，商品房销售面积及销售额均出现近半年来首次下降。其中，商品房销售面积8364万平方米，环比下降26.9%，同比下降9.4%，出现自今年4月以来首次单月同比下降。10月，商品房销售额4514亿元，同比下降11.4%；100个城市住宅平均价格8856元/平方米，环比下降0.23%。环比下跌的城市比9月增加14个，是自去年8月以来下跌城市数量的一个月。
“商品房销售面积及销售额出现半年来的首降，显示房地产市场成交方面受调控政策影响显著。虽然开发商借传统‘金九银十’之际加大推盘量，但供应的飙升并未带动成交量的显著上扬，反而呈明显下降趋势。”上海某房地产研究院研究员苏艳对此分析认为。
苏艳表示，10月房地产开发投资额大幅下降，主要是前三季度保障房新开工率高达98%，四季度新开工减少；另外，房价开始下跌后，企业对后市的预期趋于悲观，投资热情剧减。
统计数据亦表明，10月份房地产开发景气指数已连续5个月下滑。环比9月降低0.14个百分点，同比回落3.19个百分点。
有望进入去库存通道
存销比高位徘徊的状态何时有望改变？
“一方面，开发商为了应对信贷紧缩及限购带来的资金链断裂风险，减少拿地并加速推盘。另一方面，在经济增速仍在较高水平、通胀压力依然明显的大背景下，货币政策不具有放松条件，货币政策从紧取向、房地产调控不放松仍是近期房地产业不得不面临的问题。”接受记者采访的多位分析人士认为，随着10月以来住宅投资开发及新开工面积的下降，预计未来几个月住宅新开工量还会有所回落。而此一轮住宅新开工量的下降，意味着下一周期的住宅供应量将减少。
在部长看来，随着房地产调控效果逐步显现，明年二季度商品房市场将走向明朗，楼市也有望打破长期胶着状态，成交量将有所复苏；另一方面，受今年商品住宅用地成交量下降影响，明后年住宅供应量也将随之下降。在这双重因素影响下，明年新建商品住宅库存量将触顶回落，存销比也将随之下降，市场进入去库存通道。
标杆房企购地节奏放慢10月份库存环比上涨6%
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