[摘要] 面对“金九银十”过后依旧冷淡的二手房市场，许多中介公司忧心忡忡，都希望另辟蹊径，杀出一条血路来，不少地产中介公司都已经将转战商品房销售作为其扭亏法宝。
面对“金九银十”过后依旧冷淡的二手房市场，许多中介公司忧心忡忡，都希望另辟蹊径，杀出一条血路来，不少地产中介公司都已经将转战商品房销售作为其扭亏法宝。
“我爱我家是从今年七八月份才开始代理商品房的，希望能够通过一二手房的联动效应改善目前二手房市场低迷的现状。10月份以来共成交了十几套新房，我想加之我们公司以前做二手房积累的客户群，前途还是很可观的。”我爱我家市场部郭燕透露。
靠二手房买卖和一二手房联动来实现盈利增长已成为眼下地产中介行业普遍采用的方式。小刘在中原地产河东区八纬路店做销售经理已经4年了，“这个月已经过去10天了，到现在一个‘卖单’也没有成交，上个月也只成交了3个‘卖单’，这个月估计会更少。”小刘表示，每天都要接待很多只问不买的客户，时间一久很多经纪人就坚持不住了。“为了提高盈利和员工收入，目前公司已合作了十几家新建商品房项目，虽然买卖提点只有1%，但是收入水平还是可以得到一定的提高。”
“现在市民买房因素仍是价格。同等价格之下，店员可以根据客户关于地段、房型、配套设施等具体要求，向顾客介绍符合条件的二手房或商品房。”经纪人张小姐表示，一二手房联动销售让购房者的选择面更宽，也大大增加了成交几率。
下一页：中介炒房现形记：收购二手房使出6连环骗术
【今日头条】楼市寒冬 十月份津楼市成交下降超三成
发生在两天前，如果不是市民李冉（化名）袒露自己的卖房遭遇，难以想象一个戏剧般的连环骗术就发生在身边。而这种真实的存在让人想到的就是，人们对这一行业的认知其实过于简单。更值得深思的是，李冉的这次售房经历，也是部分中介炒房的现形记，它缩印了目前二手房市场的乱象，也拷问了二手房管理制度和体系。
一骗：A中介谎称个人
“我的家住在长春市青年路武警医院附近某小区，5月初，我和老公商量着把现在住的房子卖了，再贷款买一个房子住。”李冉说。
我与老公商量卖房，是我们两口子都是工人，我现在没有了工作，卖了房子拿部分钱再按揭买房，余下的钱做点买卖。”非常巧的是，没过两天就在所住小区附近墙上撕下一张“个人欲购房子”的纸条，上面写着，“个人想在附近购买一处二手房”，并留下了联系电话。随后，李冉拨通电话，对方是一位女士，希望看房面议。
仅隔了一天，这位女士便登门了，她梳着短发，对待李冉态度十分亲切（以下简称为“小C”），见面不久，“小C”坦白自己是小区附近的某中介公司（以下简称为A中介），因为房源问题不得已的情况下才以个人名义张贴购房信息。李冉感觉“小C”在言谈间很真诚，所以放下了戒心。在与“小C”交谈后，对房间进行了拍照，李冉还与“小C”签订了售房委托书，把自家的房子销售权交由“小C”及所在公司代为出售，李冉配合客户登门看房。
二骗：B中介骗过A中介和李冉来看房
二骗：B中介骗过A中介和李冉来看房
事情发展在现在，李冉就把房子定好价格，放心地等待A中介领客户上门看房即可。
“怎么定价，我和老公都没谱，我家的住房交通很便捷，房龄只有7年，两室一厅，面积82平方米。我和老公不了解市场行情，想着如果能卖5200元/平方米就行，总价42.6万元，遇到讲价，42万出售。”李冉说。
可是，当她把定价告诉A中介的 “小C”后， “小C”进一步询问了李冉夫妇能接受的底价，最后李冉夫妇商定价40万元。“小C”果然不负重托，没过两天就把个登门的客户领来看房，前一天晚上还特意打电话嘱咐李冉，告诉她不要向买房者透露底价，一切交由A中介处理。
看房那天，与A中介“小C”同来的看房客是位长发的年轻女子（以下简称“小D”。后来证明，“小D”就是B中介的工作人员），来了之后“小D”详细地看了房子，并且总试图询价均被“小C”制止，表示这一房源已接受中介委托，希望“小D”不要破坏规矩。看房的“小D”以回去要和哥哥商量为由，与A中介“小C”一同离开。
三骗：B中介撒谎个人买房
就当“小C”和“小D”离开后不久，李冉的家又来了两位男性的看房客。
“我此时就感觉有点不对劲，问他们是怎么知道我家售房信息的，结果这两个看房客都说是楼下邻居说的，可事实上，我根本没和邻居说过此事。”李冉说。可是李冉的警戒心再次被两位看房客的真诚打动了，“这两个人一个是高个子，一个是矮个子，看上去二十七八岁，都管我叫姐，很认真地看房，还不时地询问，当时表态如果相中，就会预付定金。”
高个男子（以下简称“小E”）态度非常好，与矮个男子（以下简称“小F”）一搭一唱，“高个男告诉我，他家是农村的，家里没钱，在长春打工非常不容易，农村的家里母亲还有病，听得我很心酸，从出价42万元直接给出了价40万元。”李冉如是说。
即使是很快暴露了心理底价，可是两人仍然在不断和李冉讲价，讲得李冉最后有些心烦了。
四骗：B中介压价“房托”出场
就在李冉和“小E”及“小F”一番讨价还价的时候，又有两个人敲门了。
“来的这两个男人都在40多岁，说是来看房。”李冉没多想，反正都是来看房的，那就大家一起看呗，结果意想不到的事情发生了。“后进来的这两个男子看过房后，并不急于问价，而是开始长篇"挑刺儿"。”李冉说。
后进来看房的两位年龄较大的男子（以下简称“G男”和“H男”）一唱一和地开始了对李冉房子的贬斥，“他们说这个房子不好。”李冉说。“G男”和“H男”挑完刺儿后就走了。这也弄得“小E”和“小F”动摇了。此时，“小E”和“小F”以房屋毛病众多为由继续讲价，最后李冉松口至39万元。“小E”和“小F”立即交了2万元定金。
五骗：谎称外地户口落籍难
房屋交了定金后，李冉和老公就准备搬家了，房款39万元是5月10日交齐的。此后，按照双方约定得办理房屋产权过户事宜。
在此阶段沟通过程中，李冉发现了一件事情，她发现“小D”和“小E”多次一同出现在他们家，商谈要求李冉留下新买的抽油烟机和衣柜等家具。“我询问了他们的关系，说是俩人要结婚，看房当日是故意支走中介的人的。”李冉称。“此后我也不好再多问，催着我们5月底搬家，但是在户籍更名的时候，他们突然表示要领我去公证处公证，这时我彻底迷糊了，买房为何要做公证呢？”李冉说。
“小E”对李冉的解释是这样的，因为是农村户口，在城里没有社保难以落户，所以买房不能先落籍，只能先办理公证，这样先住着，等到一旦需要卖房时也好转手。这样的话，如果再卖房子，就不用李冉再出面，只需拿公证书即可办理房屋产权过户了，即直接更名了。
六骗：房源上网高价转手 销售差价7万元
李冉的房子就这样卖了，公证那天，李冉还看到了“小C”和“小E”是开车来办理手续的。事后李冉担心是不是吃亏了呢。没想到这种预感在两个月之后真的变成了现实。
“前两天，我在某大型二手房交易网站上看到了被我卖掉的那套房子的照片，我当时就愣住了。”李冉称。她仔细点击该房源的联系信息，发现登记房源的人居然是那个自称家住农村和 “小E”一起来看房的“小F”，并且信息源明确表明是中介售房，房屋标价为46万元，和当初李冉的售价39万元相差了7万元。
“我肠子都悔青了，整个售房过程都是一场骗局。后来的"小D"、"小E"、"小F"、"G男"、"H男"根本都是一家中介公司（即B中介）的，我被骗了，房子也被低价卖了，然后中介公司再利用这套房源继续炒房。”李冉总结说。
业内人士
缩印二手房市场乱象
对此，昨日，记者采访了两家大型连锁房地产中介公司，因为涉及行业的潜规则，所以两位采访者均以私人的身份接受了采访。
“这种现象在行业内确实存在，虽然不违法，但确实通过欺瞒或不规范等操作方式让售房者很不舒服，甚至从心里不能接受。但可以肯定地说，大型连锁中介机构不会采取这种方式、方法进行"恶意收购"房产。”昨日，其中一位相关人士坦言。
另一位业内人士称，这件事缩印了目前长春市二手房市场的乱象。据了解，长春市有资质的房地产中介公司约有30余家，无资质的约有百余家。
50%左右的房源通过中介进行买卖交易
这种通过房地产中介公司进行买卖的二手房能占到长春市二手房市场总量的多少？
了解到，虽然目前长春市没有这方面的统计，但据协会不完全统计，每年长春市将有50%左右的房源通过房地产中介公司进行买卖交易，另外50%左右的交易则通过部分房地产信息媒介，比如报纸或是网站达成，属于个人对个人之间建立的合同关系。
如果买房者或卖房者在交易过程中发现房地产中介公司存在违规操作的情况，证据确凿可以向房地产主管部门进行举报或投诉。
拷问二手房管理体系
谈到目前的二手房市场监管问题，李冉表示：“中介炒房意图明显，不但低买高卖，而且也是推高二手房市场价格的重要力量，相关机构或是部门为何不进行严管，取缔它们？”
业内人士对此表明了自己的看法。在房地产中介行业干了8年的唐女士认为：“很长时间以来，长春市内房地产中介公司就是参差不齐，小中介确实害人不浅，应该从更加细化的管理制度上进行规范。”
而在中介行业干了5年的某中介赵店长也表示：“目前政府在监管非法中介方面力度明显不足，而且行业准入门槛过低。说到底，要规范中介市场。”
律师说法
打了法律的“擦边球”
那么，房屋中介转手炒房的这种做法是否违法或违规？律师认为，根据长春市二手房市场中业已形成的惯例，不管是卖房者对买房者的交易及个人对个人，或是由房屋中介充当购房者与房主签订买卖合同、房主作出授权，购房者直接过户更名的公证委托书、最后由中介组织作为准房主与其他客户完成房屋交易的现象均大量存在，这两种行为并不违反法律行政法规的强制性规定，所以是一种民事法律行为（即：合法行为），而其间中介发生的违规操作属于打了法律的“擦边球”。
房屋中介也承担巨大法律风险
对于本事件中的房屋中介的做法是否也要承担法律风险呢？
刘海波表示，事实上，从房屋中介充当购房者与房主签订买卖合同时起至该房屋实际过户更名这段时间，在法律上该房屋的权利人仍为原房主。如果原房主将房产证挂失，或将房屋另售他人，或在银行从事抵押贷款，或撤销公证书，或配偶行使撤销权等情况发生，均会产生法律纠纷，使地产中介组织诉累缠身，甚至会承担败诉的法律后果。当地产中介公司采取此种做法的时候，也为自己“埋了雷”。
公证后原房主也承担法律风险
对于类似事件的发生，刘海波还从售房者即本案中原房主的角度阐述了其承担的法律风险。
他表示，与房屋中介相比，房主承担的主要是销售价格的风险，即由于对二手房市场不了解，往往会出现房屋被低价买后而高价售出的差额损失。另外，如果该房屋在过户更名之前被用于从事违法活动，房主还要承担相应的行政处罚或连带责任。
专家支招：限购令下 改善性购房者该如何置业
如果挑选限购令影响的人群，那么，毫无疑问应该是那些有改善性需求的购房者。
受政策影响，改善性购房者要么变得不符合购房条件，要么属于购买二套房，首付增加难度加大。
与此同时，这部分购房者又成为很多开发商想要争取又难于争取的“潜在客户”。想要争取，指的是相比楼市投资客，改善型购房者存在真实自住需求的同时，又有诸如“卖旧买新”的回旋余地；难于争取，则是因为相比刚性需求，改善型客户没有那么迫切的需求，而且受政策影响，购买力也大不如前。
对大多数改善型购房者来说，他们或许只有一次购房机会，或是卖掉一套甚至几套房，才能重新获得一次购房机会。此背景下，一道“选择题”就摆在这些人面前：如果只有一次购房机会，该如何投资？又该买什么类型的房子？记者请多位业内人士进行了分析，以期对消费者买房有所帮助。
零次机会者：看准机会“以小换大”
[针对人群]在本市市区(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区，下同)已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭。
[典型案例]“去年10月份，我在东部看好一套三室两厅、面积130平方米左右的房子，户型设计很合理，小区配套、绿化、物业等也都不错，本打算买下来，等儿子读完大学参加工作后，举家搬到那边住，全家一起改善一下生活质量。没想到还没出手，限购令出来了，我变得不符合买房条件。”市民崔先生告诉记者，他和妻子都是济南本地人，儿子今年6月底大学毕业，已经在高新区某单位找到工作。全家计划着在儿子毕业后，能一家三口一起住上新房，但限购令让他的计划彻底“泡汤”。
崔先生介绍，如今他在市中心一共有两套小居室房子，尽管地理位置优越，但距离孩子的工作地点太远。因此，买套大房子改善全家的宜居品质，成为他们家的首要大事。按照济南出台的限购令规定：对在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区向其售房。他因此只能放弃买房打算。“我研究了一下政策规定，如果卖掉市中心的一套房，我可继续购买看好的这套房子。但说实话，目前拥有的这两套房子，我一套也不想出售。所以，现在很迷惘。”崔先生说。
记者调查发现，像崔先生这样的市民不在少数。限购令的出台，很大程度上抑制了这部分人的购房需求。
[置业提醒]对这部分在本市市区已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭来说，如果想改善住房条件，可考虑将其中一套出售后再购置新房，以旧换新，或者以小换大，从而实现家庭、生活品质的大提升。前提是，必须看准机会。
目前，市场上的大户型品类繁多，户型也在不断推陈出新。在选购大户型时，除了要关注采光、南北通透性及卧室朝向等常规要素外，还要关注以下几方面：景观要素，选择购买大户型的人群，都是为了改善居住环境，因此赏心悦(楼盘资料)目的景色可以为所购买的房子加分；功能间是否合理，改善性住房家庭人口较多，要兼顾每位家庭成员的起居习惯以及合理性，比如要考虑起居室是否合理，以及次卧和阳台等要素；物业要素，通常购买大户型的置业者，短期内不会再有换房的意愿，而在日常生活中不可避免要与物业打交道，物业服务的好坏会直接影响居住心情，因此，建议购房者选择信誉好、口碑好的品牌地产商，通常与这样的小区所匹配的物业公司，服务也会比较周到。
一次机会者：条件允许“一步到位”
[针对人群]在本市市区已有1套住房的本市户籍居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)。
[典型案例]在某广告公司工作的孙先生，其名下已经有一套100平方米左右的住房。看着孩子年龄越来越大，他萌生了再买套房子的想法。可就在他看房的过程中，限购令出台，顿时陷入两难境地。
“我原本计划买套两室一厅的房子，给孩子作为婚房，以后有条件的话，再给他换套面积大点的。但现在我也不清楚限购令会执行几年，担心买了两套房后就没法再买房。可如果这次就买套面积大些的房子，首付不低于六成，资金压力又太大。”孙先生说，他一直在犹豫，不知是买套面积小的房子还是“一步到位”买套大户型。
[置业提醒]多数置业专家表示，已有一套房的改善型购房者，条件允许的话，“一步到位”购房是不错的选择。因为，暂时买套小户型，可能购房成本节省了，但是，组建家庭后家庭成员增多，等生小孩或者小孩读书了再去换套大房子，鉴于刚出台的政策“变数”太多，不如竭尽所能，直接选购大户型。
也有部分置业顾问认为，在高房价的时代背景下，有一定经济实力的购房者“一步到位”，的确有利于改善居家环境，提升家庭品质，但如果不具备购买力，创造条件“一步到位”，这种超出承受能力的购房行为不仅影响购房者生活质量，也会进一步加大“断供”风险。如央行上调贷款基准利率，买大户型房子每年的利息支出会多不少。因此，“一步到位”也要量力而行，慎之又慎，经济实力是最主要的决定因素。
外地购房者：研究政策谨慎选择
[针对人群]能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
[典型案例]老家是江苏的陈女士，在泺口服装城做生意3年，积攒下一部分资金。她很想在济南买套房子定居，但犹豫不决的是，不知道该买小户型还是大户型？是在市中心买还是在郊区买？“按照现在的政策规定，我只有一次购房机会。而且，从中央到地方的楼市调控政策还在接连出台，未来楼市前景让人摸不着头脑。所以，选择上不能出差错，否则再想改变就困难了。”陈女士说，她已经考察了多家楼盘，置业顾问的说法都不尽相同，更让她难以下决心。
[置业提醒]一般而言，具备一定购房条件的外地购房者，因置业资金有限，首次置业一般会选择面积在60—90平方米的户型先过渡，以后再“以小换大”。然而随着新政的出台，这种逐步过渡、逐步升级的置业方式也面临难题。
济南限购令明确规定：能够提供自购房之日起前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，在本市市区范围内限购1套住房；不能提供相关纳税证明的，暂停在本市市区向其售房。因此，外地购房者最要紧的是仔细研究政策，谨慎选择，不然将来换房成本将会更高。总体上而言，在如今的楼市格局下，100平方米左右的房子比较合适，这样的房子既可满足居住需求，也是对自身资金的更好利用。同时，地段好、周边生活配套成熟的优质楼盘是最应该的。
此外，外地购房者还可考虑到郊区买房，或者到不受限购的周边城市买房。随着城市交通系统的日渐发达，近郊楼盘逐渐热销，尤其是很多一线品牌开发商，也纷纷在周边拿地盖房，他们开发的房子，质量、物业等各方面都有保证。因此，在非主城区置业，挑选那些健全配套、宜居环境上佳的大户型，也是不错的选择。而在不限购城市买房，的好处等手头有了足够的资金，还可继续在市区买房。
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