[摘要] 截止到7月17日，天津商品住宅市场库存面积为1027.26万平方米，环比上涨2.08%，存货总量继续创新高。
■本市商品住宅市场库存面积为1027.26万平米
■下半年天津约 132个项目开盘其中新盘77个
楼市调控的“螺丝”没有放松，房价的涨幅继续趋缓。
近日从研究机构获悉，截止到7月17日，天津商品住宅市场库存面积为1027.26万平米，环比涨2.08%，存货总量继续创新高。
对此，业内人士预计，促销和降价将被越来越多的楼盘采用，而促销和降价的幅度也会越来越大，买方市场或将到来。
下半年迎来开盘高潮
“从滨海新区到远郊区县，再到市中心，哪个区域的楼盘都有，共同点就是开盘促销优惠，包括限时特价、赠送面积、总价减钱、特惠房源各种方式。”尤女士近日总能收到各类楼盘促销短信，和尤女士有同样遭遇的杨先生也表示：“我都快被卖楼的垃圾短信烦死了，现在是不是开盘太多，房子不好卖啊？从来没像最近这样，如此频繁地收到楼盘短信！”
的确如此，记者从统计到，今年上半年全新盘数达21个，较去年上半年增加4个。据统计，今年下半年天津楼市预计有132个项目开盘，其中全新盘有77个，占预计开盘总数58%。截至6月29日的统计显示，预计7月有44个项目开盘，环比上涨10%，同比增长57.1%。其中，市内六区有11个；环城四区14个；远郊五县10个；滨海新区9个。这些项目中纯新盘有21个，占预计开盘总量的47.7%。77个纯新项目入市，这个“天量”数字比较震撼，相当于上半年的近4倍。
相信随着南益·名士华庭亮相塘沽，融创君澜进驻北塘，滨海智谛山、东壹区、万科。柏翠园等全新项目在开发区的相继亮相，滨海楼市将迎来入市高潮。
“存货”积压严重
据易居数据显示，截止到7月17日本市商品住宅存量面积为1027.26万平方米，环比上涨2.08%，这种局面是由于楼市中“供应”大于“成交”所致。从今年数据不难发现，自2月份以来，天津楼市供需矛盾呈现不断放大的趋势，在楼市需求萎靡与供应增加的合力之下，楼市供需天平正向买方市场倾斜。而按照目前的成交量与库存面积来看，天津市的商品住宅需要大致一年的时间才可以消化。逐渐上涨的库存或迫使越来越多的楼盘开始选择降价求售，这一趋势也将全面影响天津市场。
天津并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。
据中原地产的研究人员分析，商品住宅“库存”开始高走，有多种原因。
其一，在资金压力下，开发商尤其是新盘开发商结束观望，开始加速供应。表现在市场上近期新盘不断集中入市。其二，限购条件下，投资购房基本被挤出楼市，楼市购买力有限。其三，刚需经过一段时间的观望后，也开始进入市场，而这也是远郊区县低价楼盘开始加速上市的原因之一。
行情是否已入“拐点”？
根据对滨海新区商品住宅交易情况的统计，滨海新区2011年上半年总成交量为6424套，总成交面积为64.86万平方米，这一数据环比2010下半年分别减少了22.11%和21.87%；成交均价为9219元每平方米，环比2010年下半年减少了1.82%。总成交量和成交面积则比2010年同期分别减少了20.01%和18.84%，成交均价同比减少了1.86%。
从滨海新区商品住宅交易情况的半年数字显示，整体商品房市场价格下滑，种种迹象让不少业内人士都明确感到楼市“拐点”的步步逼近。
“拐点不是个一刀切的时间点，而是一段时期内市场行情的走向转变。”
市场分析人士认为，严厉的楼市宏观调控，使得北京、上海、广州、深圳、天津、南京等等许多严格实施‘限购’的一二线城市的房价过快上涨的势头得到了有效遏制，而且房价明显进入了下降通道。随着商品住宅库存压力越来越大，开发商资金链越来越紧张，下半年的新增供应不断增加，各项目之间的销售竞争压力会促使越来越多的项目加入打折促销的行列。目前楼市由涨到跌的步伐加快，市场观望情绪升级等状况都已经形成了楼市“拐点”的大势氛围。但下半年随着金九银十旺季到来和某些高端产品的上市，可能整体行情还会再经历一两轮震荡后才能更加明确下行走势。
不过，也有一些开发企业则认为楼市“拐点”仍会像前几轮一样被挡在市场大门之外。“眼下市场已经调控了一年多，‘拐点’依旧没有到来，说明潜在消费力还很强大，购房者对后市也仍有信心。另外，滨海新区未来的大发展也将带动楼市向前发展。”一些地产业内人士认为，就像前几轮“拐点”预言都没能兑现一样，2011年的“拐点”恐怕也很难如期而至。
国家统计局昨日(7月18日)发布的数据显示，今年6月，70个大中城市中，共有26个城市的新建商品住宅(不含保障房)价格环比下降或持平，比5月增加了6个，继续呈现“扩大”势头。
但同比来看，价格下降的城市却仅有3个，其余67个城市房价均有所上涨，涨幅回落的城市有28个。值得注意的是，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；而非限购的31个城市中，价格平均涨幅为4.66%。
业内人士普遍认为，随着国务院急令限购范围扩大到二三线城市，未来的调控手段也将继续趋紧，受资金和库存等压力影响，三季度房价或迎来拐点。
“限购令”越严房价涨幅越缓
统计局的数据显示，今年6月，70个大中城市中，房价下降的城市有12个，持平的城市有14个，均比5月份有所增加。而在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%。
其中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅价格环比分别上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其余3个城市的涨幅持续缩小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅价格已与上月持平。
今年以来，国家统计局改变了房价发布方式，仅公布每个城市的房价涨势，而不再统计70大中城市房价的平均涨幅。按照新的统计方法，今年以来，房价环比持平和下降的城市持续增加。
二三线城市是房价上涨的主要拉动力。在新建商品住宅价格环比上涨的城市中，以沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐为主的13个城市的价格涨幅超过0.3%。
同比来看，“限购”则成为影响房价的重要因素。6月房价同比涨幅的乌鲁木齐，涨幅达9.3%。此外，秦皇岛涨幅为8.6%，南昌、兰州为8.4%，长沙为8.3%，洛阳为8.2%，丹东为8%。而这些均为非限购城市及部分限购力度不大的城市。
北京中原地产根据官方数据计算得出，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；非限购的31个城市中，价格平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪穗深4个一线城市，同比涨幅仅为3.85%。
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多地“存货”积压严重
除价格外，“限购令”首先影响的是成交量。从官方数据可以看出，尽管今年上半年商品房销售面积同比增长12.9%，但在一些限购热点城市，市场整体成交量仍在下滑。
以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。在户籍门槛的限制下，北京外地购房者的比例已降至10%以内。
根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房+现房+二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。
北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。
数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。
北京中原地产预计，限购城市可能由现在的41个扩大到超过100个，并使得下半年的房地产销售面积下调可能超过两成。同时，对信贷、税收等政策的强化，将迫使部分开发商开始促销求量。
《每日经济新闻》记者了解到，位于北京市通州区的“珠江拉维小镇[消息价格户型点评]”项目，近期报出的价格在14500元/平方米，比该项目去年12月的售价下降近半。自去年10月以来，作为北京市库存量的通州区，19个新增住宅项目的签约率仅为22%。
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