[摘要] 日前，市工商行政管理局依据省局文件精神，在全市范围内开展了打击合同违法行为整治合同“霸王条款”专项执法行动，并取得良好成效。商品房买卖和物业管理合同中的“霸王条款”是此次行动的重点。那么在市民有关于这两项的消费和接受服务中，常见的“霸王条款”有哪些呢？他们有哪些违法行为呢？
日前，市工商行政管理局依据省局文件精神，在全市范围内开展了打击合同违法行为整治合同“霸王条款”专项执法行动，并取得良好成效。商品房买卖和物业管理合同中的“霸王条款”是此次行动的重点。那么在市民有关于这两项的消费和接受服务中，常见的“霸王条款”有哪些呢？他们有哪些违法行为呢？
为此，记者采访了市工商行政管理局网络与合同科科长高松群，他对商品房买卖和物业管理中常见的“霸王条款”进行了解读。
因遭受不可抗力而导致的违约行为，出卖人不承担违约责任，不可抗力因素包括但不限于：自然灾害、战争爆发、政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。
解读：《中华人民共和国合同法》规定，不可抗力是指不可遇见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人不能自己随意界定或扩大免责的范围。该条款对“不可抗力”作任意扩大解释，扩大了经营者的免责范围。
因市政规划变化，消防等其他非出卖人的原因所做的设计变更，买受人无权选择解除合同，出卖人可以不再另行通知买受人。
解读：《中华人民共和国合同法》规定，当事人协商一致，可以变更、解除合同。《黑龙江省合同格式条款监督条例》第九条规定，格式条款不准含有“限制消费者依法变更或者终止合同的权利”的内容。设计变更属于合同的重大变动，出卖人应通过合理的方式通知买受人。该条将第三人造成的合同变更的责任转嫁给买受人，并剥夺了买受人解除合同的权利，免除了出卖人应承担的责任。
本协议归出卖人。
解读：在商品房买卖过程中出卖人和买受人双方是平等的民事主体关系。《黑龙江省合同格式条款监督条例》第九条规定，格式条款不准含有“规定经营者单方享有对合同的解释权”的内容。买受人有知情权，出卖人对合同的内容进行说明是法定的义务，一旦发生消费争议，出卖人的解释只能是合同一方当事人的主张，不能成为最终解释。
面积误差时，买受人不退房，面积误差部分双方按每平方米房价款据实结算房价款。
解读：人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条(二)款规定，面积误差比值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
买受人解除合同的，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人解除合同的，出卖人按应付款5%支付违约金。
解读：该条款对双方承担的违约责任作出不平等的规定，加重了消费者的责任。《黑龙江省合同格式条款监督条例》第五条规定，经营者拟定或者向消费者提出格式条款时，应当遵循公平、诚实守信的原则，不得滥用其优势地位，作出对消费者不公平、不合理的规定。该条例还规定格式条款不准含有“规定消费者支付的违约金或者损害赔偿金超过合理数额”的内容。
买受人在办理入住手续时应缴纳物业、保险、公证、煤气、水、电、有线电视、固定电话及装修保证金等费用，否则不予办理入住手续。
解读：买受人交付了全部房款，履行完了自己的义务，出卖人就应履行自己的交房义务。物业管理，水、电、气等供应及费用的收取是业主与物业公司，水、电、气供应商之间的另一个合同关系，物业公司不能附加不合理条件拒绝买受人入户。
本认购书签订后×日内，认购人未与出卖人签订正式购房合同的，认购人所付定金不予退还。
解读：人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。该条款违反公平原则，免除了因出卖人的原因造成合同不能达成一致所应承担的责任，或不可归责于双方当事人的原因返回定金的责任。
在本物业公司管理的停车场停放车辆收取停车费。每月每户自行车××元、摩托车××元、轿车××元。车辆损坏或丢失及车内物品丢失均由车主自己负责。
解读：业主向物业公司付了停车费之后，实际上和物业公司形成了保管合同关系。《合同法》规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应承担损害赔偿责任。物业公司收了停车费，却规定丢车或车损由车主自负责任，显失公平。属限制消费者获得合理赔偿权利的不平等格式条款。
装修期间收取公共楼道装修费及电梯特护费，按建筑面积每平方米月收××元。
解读：国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，物业服务成本或者物业服务支出构成，包括“物业公共部位、公共设施设备的日常运行、维护费用”。公共楼道和电梯的装修和维护应该纳入物业服务的日常支出，而不应该再向业主另行收取费用。该条款属于违反法规，不合理收费的不平等格式条款。
买受人必须同意所购房产的空调支架、样式和规格尺寸，均由物业公司统一制作，费用由买受人承担，并不得装太阳能热水器。
解读：该条款限制了消费者的自主选择服务权和公平交易权。《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条规定，消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条规定，消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。
本住宅小区已经统一为小区居民预留了上网宽带端口，购房者在入户时应交纳××元的宽带初装费。
解读：根据《中华人民共和国电信条例》规定，住宅小区应当设置电信配套设施，建筑物内的电信管线应纳入建设项目并同时施工与验收，所需经费应纳入建设项目概算。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者有权“自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”，“有权拒绝经营者的强制交易行为”。该条款违反法规规定，转嫁应由经营者承担的义务，不合理收费，而且限制了消费者的自主选择服务权和公平交易权。
业主在缴足各项费用的同时，必须交纳××元装修押金，否则就不给钥匙。
解读：买受人交付了全部房款，履行完了自己的义务，出卖人就应履行自己的交房义务，物业公司无权拒绝买受人入户。该条款属于违反法规，附加其他不合理条件的不平等格式条款。
业主装修时，不管运不运垃圾，都必须交垃圾运输费×元/平方米。
解读：国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者有权“自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务”，“有权拒绝经营者的强制交易行为”。该条款属于违反法律法规，不合理收费，强制服务的不平等格式条款。
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