[摘要] 随着调控政策的持续作用，房地产形势也有所转变，购房者持币观望的情绪延续，有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售，但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离，入市时机琢磨不定。下面，多名专家将为您解析下半年楼市谜局。
随着调控政策的持续作用，房地产形势也有所转变，购房者持币观望的情绪延续，有部分地区开始由优惠促销转为遮遮掩掩的降价销售，但是也很难得到市场的积极回应。在这样的大环境下，市场面临着多方压力，楼市走势扑朔迷离，入市时机琢磨不定。下面，多名专家将为您解析下半年楼市谜局。
下半年楼市调控更加理性
天津卧龙传媒公司总经理苏步超
首先，房价调整相对理性，70个大中城市中多数房价环比涨跌幅度保值在正负2%之间，房价疯长势头明显得以遏制。其次，房企自身较为理性，今年房地产项目在营销策略上基本采取低价开盘，以适度积极促销和以价换量来突破销售瓶颈的方式。第三，国家货币政策相对理性。尽管通胀形势严峻，但政府始终未将加息作为主要货币调控手段，避免了楼市深度调整对国家经济社会带来的巨大冲击。最后一点，购房者也相对理性。
房地产“软着陆”是核心目标
天津财经大学经济学院副院长丛屹
今年市场面的几个变化是关联在一起的。其一，热钱加速流入，股价和房价的异动，正是热钱流入的目标。其二，通胀压力不减、GDP增幅回落、中小企业经营困难。我国显然还要继续依赖“投资驱动”的增长模式。其三，区域的“新一轮开发”和“社会投资”对地方财政的压力凸显。其四，经济中的泡沫成分仍然在继续吹大。其五，“增收”计划，现在还很难体会出有实质性进展。基于以上五点，我认为“房价趋稳、房地产市场软着陆”是政策的核心目标。
下半年房价仍有上涨的冲动
全经联地产评论员王智中
首先，虽然货币供应量相对于2010年有明显收紧，但是1至4月持续稳定在15%左右，这表示央行和国家决策层仍然是稳健的操作手法。其次，通货膨胀短期不可逆，不动产保值需求不可逆。第三，地方政府必然和中央政府就调控进行博弈，“限购”推动了郊区、三四线城市房地产。就限购来说，地方政府会在不明显违背“国八条”的情况下进行模糊操作，“限购”反而成为推动远郊、三四线城市房地产发展的绝好机会。
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丛屹：央行加息对楼市影响不大 7月天津房价将稳中有升
来自中国人民银行网站消息，央行决定自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这将是2011年以来央行第三次加息。
此次加息将对房地产市场产生什么样的影响？天津搜房在时间采访了著名经济学者，天津财经大学经济学院副院长丛屹教授。
丛屹教授认为，本次央行加息主要是针对通货膨胀，对楼市的影响并不会太大。不过这次加息亦是货币紧缩政策将持续的预警，丛屹教授预计，7、8月份后央行获将出台货币结构性调整政策，“该高的高、该低的低，房地产市场资金压力或将进一步增大。”
天津财经大学经济学院副院长 丛屹
6月通胀指数即将出炉，各方数据显示6月份通胀指数或将超6%，这个时间点正需要央行加息的利剑。而对于房地产市场来说，加息0.25%早已滞后。比如部分地区首套房贷已升至4成、6成，不论是对于开发商还是购房者，存贷款利率早已大大超出基准利率。
关于下半年房价走势，丛屹教授反对下半年房价下降节点将现的观点，认为下半年房价将稳中有升。不过，由于开发商融资日趋紧张，迫于压力会通过优惠折扣等方式求成交，但是与08年相比，开发商资金压力并不那么严重，尤其是大型房企还是融资有道，因此房价不会重蹈08年大降的覆辙。丛教授称：“政府调控的主要对象不是房价，而是房价涨幅。”，而根据搜房网数据监控中心的数据，截止6月30日，天津新房楼盘价格呈现总体上涨趋势，53.94%楼盘停涨，说明调控效果已经显现。
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2011风云变幻，调控政策一浪接着一浪。尽管如此各大房企今年上半年的业绩却依旧再创新高，品牌房企业绩大幅飙升。但另一方面，各大城市的库存压力却在逐步上升。在下半年供应继续增加的背景下，调控政策对房价的影响会否慢慢呈现？
开发商两极分化
七月流火，《2011年上半年中国房地产企业销售排行榜》显示，品牌开发商同样热辣烫手。今年上半年房企销售金额前十的门槛为155.5亿，比去年上半年增48%。销售过百亿的企业数量猛增，甚至有7家的业绩超过200亿元。这些都是历史新高。
但如果从各大城市的房地产销售来看，今年的数据并不十分理想。中指研究院发布的数据显示，刚过去的6月，该机构监测的30个城市中，逾八成成交量下跌，有4个城市成交量跌幅超过40%。今年上半年，20个主要城市中有超过一半的城市新房成交量下跌，其中海口的成交量降幅，超过60%。
在重点城市中，成都、深圳、天津、上海成交面积同比去年上半年略有上升，例如今年上半年深圳新建商品住宅成交面积为137.25万平米，同比涨8.47%。其余4城市皆低于去年同期水平。而且各大城市成交量曲线也都呈现一致规律，一二月楼市成交量迅速放大，但到了3月初陆续实施调控细则后，成交逐渐走低，四五月成交走到谷底，6月则继续在低位徘徊。
一方面是企业业绩继续飙升，另一方面是市场开始逐步走低。的答案是强者恒强、两级分化的情况在今年尤为明显。
而房地产行业的集中趋势，让调控的作用并不仅仅体现在房价上。“现在的确是很难获得贷款，但有可以获得银行青睐的企业。”珠三角一家地方房地产企业的董事长向记者表示，这样的背景下，开发商宁愿将项目整体打包出让，也不愿把项目建成后再打折出让。
他表示，现在他们正与万科商谈东莞一项目的并购事宜。原因很简单，“我们没钱，但万科有啊。”6月30日，五矿建设发布公告称，其附属公司廊坊旷世基业房地产开发有限公司，将向北京万科提供1.55亿的一年期贷款。北京万科实际上是廊坊旷世基业另一股东。这是万科众多资本腾挪术的一项，从严苛调控政策出台的4月起，万科及其下属公司先后为其在深圳、上海、东莞、长春等地的7个项目提供了共38.7亿的贷款担保。万科的公告显示，截至5月底，公司担保余额为83.22亿元，其中为其控股子公司提供的担保余额72.81亿，为联营公司或合营公司提供的担保余额10.41亿。
可见，尽管调控严苛，但万科这类巨鳄，上半年在取得银行开发贷上并无太大难度。
万科并非孤例，今年上半年内品牌房企业绩飙升，其画外音是今年房地产并购的大幅增加。今年一季度，清科研究中心的数据显示，前三月房地产行业就完成了32起并购案例，超过了09年全年的并购数量。而四五月这种并购效应并无停歇的迹象，两月间房企之间土地、项目及股权转让等案例就超过20宗。今年前5个月，不完全统计就有超过50宗并购案例。
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“下半年竞争压力大，现在加快入市。”深圳一项目的开发商表示，他们将原定在8月下旬开盘的项目提前到7月中。其实从6月开始，深圳就出现了一波供应潮。特别是到了6月底，据深圳某网站的监控数据显示，6月最后一周，深圳有5大楼盘开盘或加推，忽然间有近千套房源涌入市场，可谓是调控以来之首见。
但如果从“下半年竞争压力”空前的角度看，深圳是一线城市中库存者。5月15日，深圳商品房市场可售套数为2.97万套，仅为历史峰值的一半。数据显示，深圳商品房库存在09年3月为5万套，至去年年底下降为3.5万套，直至今年5月的不足3万套，一直呈现递减态势。5月中旬，深圳住宅的可售套数为2.05万套，仅仅需要8个月时间即可销售一空。
随着6月供应的突然放大，供不应求的局面忽然大幅度变化。截至7月4日，深圳全市一手住宅的可售套数为3.06万套，以当天成交88套的速度看，去库存的时间变为11.6个月。
与深圳一衣带水的广州同样面临库存迅速增加的压力，来自合富辉煌和中原地产两家机构的数据显示，今年下半年广州十区预计将推出新增商品住宅供应量约4万套，环比上半年增加近一倍；与去年下半年的37098套相比，增长约8%。据官方网站的数据显示，6月30日，广州十区两市一手房可售存货35302套。
两者相加，广州下半年可售住宅高达7.5万套。从统计数据上显示，自从广州出台限购政策后，供应量一直呈现快速增长的态势，限购出台后一月新增供应套数为3605套，第二个月新增供应套数增加为6851套，第三个月稍有回落新增供应套数则为6004套，但第四个月的新增供应套数又增加为7396套，环比增长23%。
广州6月成交量为6670套，按此计算，广州下半年去库存的时间也超过11个月。
同样的情况在北京、上海也表现明显。北京6月供应套数为9170套，签约套数为6490套，供需比为1.41。世联地产发布的监测数据显示，上海新建住宅的存量面积已达到850.17万平方米。这个存量比2008年同期楼市低迷之际的750万平方米的商品住宅存量还大，创下三年来新高。
国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示，截止到2011年6月26日，多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示，北京商品房可售套数达到771908套，同比上升21%；上海可售套数为52545套，同比上升27.7%；而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市，可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。
“关键是现在供应增加的速度在加快，这让我们不得不改变策略，先于市场做反应。”上述深圳的开发商表示。但他没有解释“先于市场做反应”是否就是调低房价。
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央行3日发布《2011年第2季度储户问卷调查报告》，这份对50个城市2万户城镇储户进行的问卷调查显示，居民对物价满意度偏低，但对未来上涨预期缓和；对于楼市调控，受访者也有更高期望，超过七成的受访者感到当期房价仍然过高。调查显示，在当前物价、利率和收入水平下，居民的储蓄意愿再度升高。
调查称，当期物价满意指数16.8%，比上季下降0.5个百分点。68.2%居民认为物价“高，难以接受”，较上季增加1.3个百分点；30%的居民认为物价“可以接受”，较上季下降1.6个百分点。
居民对未来物价上涨预期有所缓和，未来物价预期指数72.2%，比上季下降0.5个百分点。其中，预测下季物价上涨的居民比例为45.4%，较上季度减少1.7个百分点。
对当前房价水平，74.3%的居民认为“过高，难以接受”，与上季基本一致，为2009年调查以来的较高值。
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