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资金链显现隐忧 H股房企持续发债热

新京报  2011-03-18 09:48

[摘要] 限购令可谓中国楼市“最具杀伤力调控”,各地销售节节败退,开发商开始各显神通融资突围;而在香港上市的内地房企更是借海外融资优势,上演了一出长达3个月仍热度不退的发债大戏。

限购令可谓中国楼市“杀伤力调控”,各地销售节节败退,开发商开始各显神通融资突围;而在香港上市的内地房企更是借海外融资优势,上演了一出长达3个月仍热度不退的发债大戏。

持续发债热潮

3月15日,总部位于深圳的佳兆业集团,成为H股房企海外发债俱乐部的成员。当日佳兆业20亿元债券发行完成,扣除投行承销费等开支后净收19亿元,资金将用于支付新土地收购和房地产项目开发。

佳兆业该笔债2014年到期,为以美元结算的人民币优先有抵押担保债券,息票利率为8.5%,目前该笔债券已在新加坡交易所上市,2010年佳兆业销售额首次突破100亿元。

而此前一周,宝龙地产也成功发行7.5亿元3年期以美元结算的人民币优先定息债券,票面利率拟为11.75%,再往前追溯是瑞安、华南城和中骏、恒大、碧桂园等,融资成本从14.25%至10.5%不等,而将公开发债意愿的房企计算在内,则名单里还有融创、合生、世茂等一长串知名房企,市场传言还包括龙湖地产。

据国际评级机构标普统计,仅2011年头两个月内,按房企公布的高息债融资计划统计,总额超过200亿元。目前已有华南城、中骏、恒大、碧桂园、宝龙、佳兆业等房企发债成功,而该名单还在持续扩充。

资金链隐忧逼近

“发债是香港上市的内地房企最可行的融资方式,基本能做的都在准备做。”北京一家在H股上市的房企内部人士称,一方面房企资金紧张,另一方面近期房企“复合型”高息债在市场上较好卖,这种债券以美元结算、以人民币计价,在海外对人民币的强劲预期下,可以避免汇率风险、降低借贷成本。

事实上,每次开发商在国内面临调控压力,资金链显现隐忧,在香港上市的内地房企就会掀起一股发债热潮。如从2008年至今,绿城、世茂、恒大、佳兆业、碧桂园、雅居乐、花样年、人和商业、远洋地产等先后发债,现金为王,即使支付高额债券成本也在所不惜。

“过去两个星期,多家上市公司在香港发高息债,利率高达11%,从这么高的利率可以看出,他们对资金需求的迫切心态。”SOHO中国董事潘石屹透露,目前各个城市销售成交量大幅度下滑,让开发商开始担心资金。

发债补充现金流

近期万科表示,如果市场成交持续低迷,今年行业可用的资金肯定下降,加上融资非常紧,行业的资金链趋紧和土地市场的购买力下降是非常确定的事情。

“银行信贷收紧、销售回款变慢,二者持续作用,目前房地产全行业的现金流开始紧张。”中原地产华北区域董事总经理李文杰表示:“目前还没有形成大规模降价,因为这跟2008年、2009年初的情况还是有本质区别,实体经济没有出问题,只是政策在限制楼市成交。”

业内人士指出,如果说年初就筹备在H股发债的内地房企股,更多从2011年宏观经济环境来考虑,那么在新政出台并严格执行数月后,H股发债已成为补充现金流的重要渠道。

“下一步更多的房企要靠举债支持流动性。”H股上市的一位开发商内部人士告诉记者:“现在A股上市公司不允许增发股份,那些无法海外融资的房企也在找内部集资、民间借贷、信托等方法补充资金。”

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被媒体冠以“首份房企亏损年报”的房地产企业绿景地产股价并未因所披露年报的巨额亏损承压调整,反而连续两日出现上涨,16日、17日该股股价涨幅分别达到1.28%、0.63%,上证指数、深证成指17日则分别下跌1.14%和1.67%。

此间市场人士分析说,投资者对于绿景地产年报亏损早有预期,此消息在过去一个多月中得以消化。绿景地产曾在今年1月份发布业绩预告称,2010年将亏损4600万至5000万元。

绿景地产16日披露的2010年年报显示,2010年该公司实现营业收入7119.81万元,较2009年下降94.49%,利润总额亏损4162.18万元,同比下降188.55%,归属上市公司股东净利润亏损4943.24万元,同比下降252.03%。

值得注意的是,该公司年报称,报告期内该公司两个房地产项目实现签约金额约4.9亿元,因未达到结转收入条件,本期未能结转收入。这意味着,绿景地产亏损并非经营乏力,未结转收入实际提前锁定了2011年的。

尽管如此,由于绿景地产此份年报为首份房企亏损年报,受到市场多方关注。有市场声音担心,在国家房地产严厉调控措施下,绿景地产年报是否具有指标意义,意味着房地产行业业绩增长将出现拐点。

对此,陈啸天在接受记者采访时表示,指标意义谈不上,企业业绩反映的是去年的情况,而不是房地产市场调控的结果。

不过,绿景地产在其年报中也坦言,其经营也面临诸多问题,包括国家对于房地产行业调控力度进一步加大,房地产行业短期可能出现波动,公司无土地储备等,这些都将影响企业再融资以及未来发展战略和经营目标实现。

事实上,随着诸多房企陆续发布2010年年报,外界对于房地产行业资金面的关注逐渐升温,关于房企资金链危机的报道不断见诸各大媒体,而最常被提及的无疑是企业负债率的普遍提升,从已公布的部分房企的年报来看,多家大型房企资产负债率均已在70%以上。

此前,绿景地产曾披露正在进行重大资产重组计划,以实现企业发展转型。此番公布的年报显示,公司拟向大股东广州市天誉出售广州市花都绿景房地产开发有限公司公司、佛山市瑞丰投资有限公司等七项房地产开发类公司股权,同时向海航置业控股(集团)有限公司、海航酒店控股集团有限公司发行股份购买物业资产。

这意味着,绿景地产将出售全部正常经营的子公司股权及相关业务,专注于经营高端酒店、写字楼,受托经营管理酒店、品牌输出及服务咨询。

事实上,绿景地产谋求业务转型只是房地产调控措施下行业未来发展新气象的一个缩影。

SOHO中国本月15日公告称,将以现金约7.88亿元人民币收购上海复兴路SOHO项目额外的31.52%股权,使公司持有的项目股份增至80%;而此前的3月13日,万达集团董事长王健林公开表示,计划在2011年将万达院线的银幕数量由600多块增加至830块,2012年将增至1100块,此外,万达还在传统媒体领域投资,其向文化产业倾斜的思路逐渐清晰。

研究分析认为,楼市调控将加速企业模式转型,未来发展路径渐清晰,房地产行业企业一方面将向产业链下游延伸,另一方面将寻求向房地产投资者角色转变;此外,一些企业还可能向建造商转变,通过“成本加利润”为政府或者其他公司提供建设和管理服务盈利。

不过,在严厉调控措施持续背景下,这一转型过程将并不容易。绿景地产此前已多次发布公告称仍在办理重组材料上报事宜,重组须经证监会核准后方可实施。绿景地产并表示,受调控政策影响,涉及房地产行业的重大资产重组活动受到较严格限制,截至目前,重组工作进展缓慢。

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