2011年天津房地产开年政策解读

富思博得  2011-02-15 10:06

[摘要] 2011年伊始，天津楼市并未如传统节前般出现冷淡格局，而是延续了2010年四季度的火爆成交，而就在年初小阳春提前来到的背景下，1月11日“津六条”率先登场，其后26日空前严厉的“国八条”横空出世。

2011年伊始，天津楼市并未如传统节前般出现冷淡格局，而是延续了2010年四季度的火爆成交，而就在年初小阳春提前来到的背景下，1月11日“津六条”率先登场，其后26日空前严厉的“国八条”横空出世；27日，新华社发出消息，最近召开的国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点；当晚，上海、重庆推出房地产税试点方案；而后财政部又联合国家税务总局再针对营业税出台落实细则，春节长假的最后一天，央行又宣布加息0.25个百分点……

一时间地方的、中央的、行业的、金融的、税收的、财政的、法律的、行政的等一揽子针对房地产行业的政策相继来到，如果说2010年是中国房地产史上最调控最严厉的一年，那2011年恐怕将会犹有过之……

政策回顾：

1月11日天津市人民政府发布《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》，简称“津六条”。

1月20日 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

1月26日 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”。

1月27日 重庆市人民政府发布《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》，并自2011年1月28日起施行，重庆房产税正式实行。

1月27日 上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，并自2011年1月28日起，上海房产税正式实行。

1月28日 财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营业税。

1月28日 深圳继上海与重庆后成第三个房产税试点城市。

1月28日 北京市公布将于2011年2月15日前发布关于“国八条”细则。

2月1日 上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目标。

2月8日 中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。

政策解读将包括：津六条、国八条、房产税、利率上调

部分 津六条解读：

政策原文：

《关于进一步规范我市房地产市场持续健康发展的若干意见》

各区、县人民政府，各委、局，各直属单位：

为贯彻落实国家宏观调控措施，巩固房地产市场调控成果，促进我市房地产市场平稳健康发展，结合我市实际，现提出如下

意见：

一、加强土地增值税管理

房地产开发企业销售商品房，每平方米销售价格2万元（含）以下的，土地增值税预征率为2%；每平方米销售价格2万元至3万元（含）的，土地增值税预征率为3%；每平方米销售价格3万元以上的，土地增值税预征率为5%。保障性住房暂不预征土地增值税。

严格审核清算项目销售收入和开发成本、开发费用及其他扣除项目金额。按四级超率累进税率进行土地增值税清算。对提供虚假发票、签订虚假合同、虚列成本及伪造、编造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证等行为，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。

二、加强房地产开发企业所得税管理

加强房地产开发企业的销售、成本、费用支出管理，对房地产开发企业2008至2010年缴纳企业所得税情况进行专项核查。重点核查2008年以前开工、2008年以后完工的项目。核查内容包括：房地产开发企业年度所得税申报表填报是否真实、准确；税前扣除的成本、费用凭证是否真实、合法；对预售转销售环节的，是否及时确认完工时点，并结转收入、成本，进行项目清算。通过核查，房地产开发企业存在偷税行为的，按照企业所得税法及有

关规定补缴税款，并依照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定予以处罚。

三、加强商品房销售价格管理

房地产开发企业申请办理商品房销售许可时，销售方案中须填报每套房屋的销售价格；取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源及每套房屋销售价格，并在天津市房地产综合信息网上进行公示；房地产开发企业如上调销售价格，需经市房地产市场行政主管部门备案，并在销售现场和天津市房地产综合信息网上重新进行公示。凡未明码标价或未经备案、公示上调销售价格的，由市价格主管部门或市房地产市场行政主管部门依法责令限期整改，整改期间暂停其房屋销售。

房地产开发企业不得在公开标明的商品房价格以外加收任何费用，也不得委托物业服务企业在房价外追加任何费用。违反规定的，由市价格主管部门依法进行查处。

四、加强商品房开发项目规划管理

严格按照土地出让合同中规划条件的约定办理规划审批，严格控制住房套型比例，商品住房总面积中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，对三层及三层以下住宅的规划方案从严审查。

严格控制酒店型公寓的规划审批。酒店型公寓规划用地性质按照商业金融业控制。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%，并严格执行关于酒店型公寓建筑设计的技术规定。

五、加强房地产广告管理

进一步加强房地产广告的管理，在审批户外广告和固定形式印刷品广告中要依法对房地产广告进行严格审查。将房地产广告列入2011年虚假违法广告专项整治工作重点，对房地产广告发布量大、违法率高的区域和媒体进行重点监测。加大对虚假违法房地产广告的处罚力度，对发布严重违法房地产广告的责任人可处1至6个月暂停发布房地产广告、直至取

消广告经营和发布资格。对情节严重的虚假违法房地产广告公开曝光。

六、加强房地产市场监控

对新建商品房交易价格进行实时监控，对销售价格明显高于同地段、同品质房屋平均交易价格的进行跟踪监测，并对其交易的合法性、合规性进行调查。对不规范的交易行为由相关部门采取约谈、公开曝光等形式予以警示，对违法、违规行为，依法进行查处，查处期间暂停其房屋销售。

本意见自发布之日起实施，各有关部门要按照各自职能，依法行政、加强管理、信息共享，确保落到实处。

天津市人民政府

二○一一年一月十一日

政策重点解读：

1、了解土地增值税

此次“津六条”核心内容就是对土地增值税实行差别化预征措施，房价越高预征比例越高，政府抑制房价快速上涨的目的极为明确；土地增值税预征比例的提高，也将加大开发商资金压力，促使开发商加快开发速度和销售速度，减缓房价过快上涨幅度。

土地增值税概念：是指对土地使用权转让及出售建筑物时所产生的价格增值量征收的税种。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超额累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；

（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；

（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；

（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35% 。

（5）房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。

目前我国对于土地增值税的征收多采用“预征”的形式，即楼盘取得销售（预售）证后，由地方税务部门按照既定的税率来征收，之前天津的征税额标准为：普通住宅按房地产项目预计销售收入0.5％预征收，非普通住宅按预计销售收入1％预征收，因为目前各区域指导价格相对较低，因此市场上基本所有的商品住宅均为非普通住宅，先按1%预征收，待项目销售完毕后再结算建造成本，再进行土地增值税清缴。

在执行过程中，由于土地增值税的数目较大，而预征税额相对较小，所以开发企业会设法延长项目公司注销的时间，对应结算销户的项目搁置等办法，以拖欠土地增值税。在实际操作中还发现，某些楼盘会故意留几套房源不售，或将部分物业长期出租，拖着不结算土地增值税。预征制度给偷逃土地增值税埋下了巨大的空间。

此次土地增值税率差别化预征措施，首先是将基本的土地增值税率由1%调整到2%，预征税率增长一倍，单价2万以上的项目调整为3%将对大部分豪宅项目以及别墅项目将造成影响，目前天津市整盘销售均价在3万以上的项目只有君临天下 (论坛 新闻)和卓越浅水湾，两个项目都是赠送面积较大，产权面积较小，环球金融中心项目目前售价虽已突破3万，但全盘均价仅2万出头，因此暂时影响范围不大。

此次加强土地增值税管理中提到的税率调整是“预征”的调整，而非真实征收税率的上调，对开发企业的影响在于开盘前所需前期资金压力的增加，而不会直接造成整体开发成本的上涨，因此有人误解为将来开发企业为了降低房价，减轻税负，会改精装房为毛坯交付,是不完全正确的，有的时候事实恰恰相反，精装房虽然会使项目售价提升，从而增加“预征”土地增值税的税额，但有时却能够在项目清缴结算时降低土地增值税的税率

举一个例子：某开发商开发一个住宅项目，为此支付的土地出让金为3.5亿元，开发成本为5亿元，含借款利息400万元，可售面积为10万平米，单价19000元/平米，假设开发过程中各项费用支出为开发成本的30%，其他应交税金为营业税（含城建、教育附加）5.5%，如果毛坯房出售，那么总销金额为19亿，其土地增值税为：

取得销售许可证预征税费:190000*2%=3800万元

项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400=84600万元

扣除项目金额=84600*130%+190000*5.5%=120430万元

增值额=190000-120430=69570万元

增值率=69570/120430=58%

适用税率40%，速算扣除率为5%

应缴土地增值税=69570*40%-120430*5%=21806.5万元

如果改为精装出售，精装标准为2000元/平米，销售单价上调至21000元/平米，那么总销金额为21亿，其土地增值税为：

取得销售许可证预征税费:210000*3%=6300万元

项目结算清缴时：

不含息建造成本=35000+50000-400+20000=104600万元

扣除项目金额=104600*130%+210000*5.5%=147530万元

增值额=210000-147530=62470万元

增值率=62470/147530=42%

适用税率30%，速算扣除率为0

应缴土地增值税=62470*30%-0=18741万元

两种方案应缴土地增值税差额为：21806.5-18741=3065.5万元

可以看出如果为精装销售，虽然在土地增值税预征中要增加2500万元的资金压力，但这毕竟是“预征”，在项目结算清缴土地增值税时却能够节省税费达3065.5万元，因此适度加大建造成本，提高房屋售价，使增加的建造成本得到补偿，可以降低土地增值税的增值率，在项目开发建设前，良好的纳税筹划可以使得土地增值税适用于较低税率，从而达到少缴土地增值税的目的，而不应该仅仅从销售单价上考虑。

2、加强价格监控

此次政策规定取得商品房销售许可证后，一次性在销售现场公开全部房源及每套房屋销售价格，在实际操作中最主要的需要注意是，首先在申请销许时需要填报一个预计销售的价格区间，在销售过程中销售价格不能大于之前填写的价格，然后是在项目开盘时需要在现场公示全部房源及每套房源的价格，公布的价格不一定是最终价格，可以为折扣前的价格，然后根据客户购买时间及付款方式等给予一定折扣优惠，但一定不能超过公示价格，开发企业需要上调价格则必须到主管部门备案，然后重新进行公示。明确销售价格，且提价要重新申请批准，有助于防止项目随意涨价销售，利于价格平稳健康发展。

价格的监控旨在杜绝房源价格不透明及乱涨价的行为，是主管部门加强市场监控管理的手段之一，也是未来工作的重点方向之一，预计今后诸如此类的加强管理的手段将会越来越细化，越来越全面。

3、进一步加强规划审批

从2009年开始，在商品房交易过程中出现了一个新的名词“居住型公寓”，它的诞生意味着商用地块上能建70年的住宅，意味着原有的商业配套变成民用水电，意味着在这里大户型可以不受比例限制……

在2010年天津市已严格了居住型公寓的审批，此次“津六条”又重申90平方米以下住房面积所占比重，必须达到70%以上，而且之前为了快速回款，部分开发商将原有的商业、写字楼、酒店等规划改为50年公寓，迅速销售的行为也将被严格控制，新政规定要严格控制酒店型公寓的规划审批。酒店型公寓规划用地性质按照商业金融业控制。酒店型公寓的建设规模占开发项目中商业金融业的总建设规模比例不得超过30%，可以想象新规执行后，将不会再出现如响锣湾商务区变身小户型公寓区的这种悲剧了，也不会再有万豪酒店变身富力城华庭，凯宾斯基酒店变身东北角艺术公寓 (论坛 新闻)了。

新规还着重要求对三层及三层以下住宅的规划方案从严审查，未来三层的万科 (论坛 新闻)水晶城洋房将成为经典，难以复制，两层的别墅就更加难觅了。

第二部分 国八条解读：

2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，主要研究部署下一步的房地产市场调控工作，会议确定形成8项具体措施来进一步做好房地产市场调控。新出台的八条措施是从政府监管、金融、税收、土地交易、房源供应、需求管理等多个方面，延续并全面强化了此前出台的各项调控政策，可以说是近几年来最严厉的政策组合。尤其是二套首付增加，三套限购政策将对首次置业以上房地产市场形成较大的冲击。以下为政策原文及相应的解析。

政策原文：

（一）进一步落实地方政府责任。地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。

解读：通过向地方政府施压，并借助公共舆论监督，增加地方政府调控楼市的主动性，要求一季度公布价格调控目标，给地方政府以极大压力，目标定高了，说不过去，定低了又怕价格难以把控，确实两难，上海就是早早明确了“国八条”落地细则，选定了立场，但价格控制目标却难以出台。

（二）加大保障性安居工程建设力度。各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理，健全准入退出机制，切实做到公开、公平、公正。有条件的地区，可以把建制镇纳入住房保障工作范围。努力增加公共租赁住房供应。

解读：坚持通过加大保障房建设来增加住宅供给、调整住宅供给结构，以解决中低收入人群的切实住房困难，关键还是在于真正切实做到公开、公平、公正，近期重庆400万平米共租房抽号，禁止公务员参加，已经为作出了表率。

（三）调整完善相关税收政策，加强税收征管。调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。各地要加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

解读：原政策为对个人购买住房不足5年转手交易的非普通住房，统一按销售收入全额征税，普通住房按差额收费。普通住房的评价标准有三条，即：1）单套面积在144平米以下；2）住宅小区容积率在1.0以上；3）成交价格不高于城市指导价。目前天津二手房市场指导价偏低，因此基本所有的交易房产均属于非普通住房范畴，仅有极少数一次性付款过户房源通过阴阳合同的方式，将成交价格作到指导价以下，贷款的二手房交易基本无法通过低评逃税，因此本轮调整营业税政策，只是规避了一些通过不正当手段逃税的行为，对正常过户纳税的二手房交易没有影响。

（四）强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。

解读：二套住房政策原为首付50%，此次提升10%，再次冲击改善型客群，购买力受限。

通过对2010年天津市商品住宅贷款比例的分析可见，2010年4月份出台的国十条，要求首套购房首付比例由20%提高到30%，因此全年成交中有13%的客户面临增加一成首付的问题， 此次国八条的二套贷款首付由50%提高到60%则对10%左右的贷款成交造成影响，影响范围有限，但确实提高了改善型客群的首付资金压力。

（五）严格住房用地供应管理。各地要增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，做到应保尽保。今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，坚决纠正，严肃查处。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。

解读：天津的近两年的土地供应量始终维持高位水平，此条政策确保了今年土地供应量仍将保持高位，天津的保障性住房用地供应及保障性住房供应情况始终走在前列，因此此项政策影响不大。如果实施“限房价、竞地价”的出让方式，必将压缩开发企业利润空间，也会迫使开发企业采取短平快的操作思路，提高资金利用效率。

（六）合理引导住房需求。

各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。

解读：本条政策为本次“国八条”的核心内容，也是对2010年限购政策的升级，2010版限购政策各地方政府制定标准不一，执行宽严有别，如天津政策落地的细则为严格按此执行的话，无疑会对天津房地产市场造成巨大波动，首次置业和首次改善类需求能够得以幸免，但二次改善类需求，具有天津特色的蓝印需求，投资类需求将被彻底隔绝，豪宅类、郊区别墅类产品将面临极大的销售困境，但“原则上”三字为政策的执行留下了调整空间，目前天津是否限购，限新购还是考虑存量，限全市还是仅仅市内六区，家庭为单位如何核查等等都是非常值得期待和关注的，影响巨大的因素。

（七）落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。

解读：将非法批地用地的约谈问责机制引入落实住房保障和稳定房价工作中，未完成工作的要向国务院作出报告，对相关负责人直接问责等等新规，进一步表明中央的调控决心，给地方政府持续施压，避免再次出现2010年房地产调控的“中央政策给力，地方执行不力”。

（八）坚持和强化舆论引导。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。

解读：进一步表明了中央调控的决心。

第三部分 房产税解读：

1月28日上海和重庆两市分别开始试行房产税，两市虽同时试行，但其征收对象不同，侧重点不同，税率也不同，种种的不同让我们对天津的未来的或许可能会征收的房产税充满了遐想与猜测，咱们就先说说不同，再猜测猜测。

两市房产税的不同点：

上海方面征收对象为本市居民家庭超标二套房、非本市居民家庭新购房，税率因房价高低分别暂定为0.6%和0.4%；重庆方面征收对象为独栋别墅、高档公寓和炒房团二套房，税率为0.5%-1.2%。

沪版房产税主要是对住房增量进行调节，渝版则主要针对高端房；

上海侧重人均住房面积，而重庆则是在住房的市场价格上面做文章。

先来猜测，先以上海为例，对天津市场的影响，上海房产税征收的核心内容是：

1、征税范围按照《暂行办法》，新购住房的时间是指2011年1月28日起购买的住房，购房时间以购房合同在上海市房地产交易中心网上备案的日期为标准，即使在上述日期前购买的住房，人均住房超出60平方米的面积，也暂免征收房产税。

2、上海房产税征收对象须满足的条件，是指《暂行办法》施行之日起，本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手房和新建商品房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。

3、对上海市居民家庭住房改善、本市居民家庭子女成年后结婚购房、本市工作生活的非本市居民家庭购房等部分个人应税住房，给予税收优惠。

对上海市居民家庭换购住房实行先征后返的税收优惠本市居民家庭原已拥有一套惟一住房，因改善居住条件而新购住房的，当其在新购住房后一年内出售家庭原有惟一住房的，该居民家庭新购住房先按规定核定征免房产税，对新购住房已按规定缴纳的房产税，可予退还。

对上海市居民家庭子女成年后因婚姻等购房暂免征收房产税这适用于上海市居民家庭中的子女成年后因婚姻等需要而首次新购，且属该子女家庭惟一住房。

对在上海工作生活的非本市居民家庭的购房优惠对于在本市工作生活的非本市居民的基本居住需求，符合以下两种情形之一的暂免征收房产税：

①对符合国家和上海市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才，持有本市居住证并在本市工作生活的，其在本市新购且属于家庭惟一的住房。

②对持有本市居住证满三年并在本市工作生活的购房人，其在本市新购且属于家庭惟一的住房，暂免征收房产税。对持有本市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房先按规定征收房产税，待持有本市居住证满三年且在本市工作生活的，其上述住房已征收的房产税，可予退还。

4、差别化的比例税率，上海房产税适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。

对新购人均超标准部分征收对本市居民家庭在本市新购且属于该家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米（含60平方米）的，暂免征收房产税；人均超过60平方米的，对新购住房超出部分的面积，按规定计算征收房产税。

房产税税额打七折应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率。

以天津市2010年商品住宅成交为例，其购房客户构成如下：

从上面的客户构成可以看出完全不受房产税影响的客群仅占全部成交的35%，如果加上购第二套房中能够在一年以内将原有住房售出的人（此类人不会太多，因为购买的商品住宅大多为期房，一年内将原有住房售出即意味着要面临一段时间的租房生活），再加上外地的高级人才和常驻3年以上人群，这个不受房产税影响的客群应该不会超过50%，也就是说被房产税打压的需求达到全年成交量的50%，面对持有房产成本的增加，这部分需求将何去何从，主要取决于增加的持有成本到底有多大。

还以2010年天津市商品住宅成交为例，全市平均价格就以2010年商品住宅成交均价9168元/平米为例，2010年成交均价在市场价2倍以上的，即成交均价超过18336元/平米的占5.5%，此部分适用税率为0.6%，其余94.5%的成交适用税率为0.4%，房产税税额打七折应纳房产税税额=新购住房应征税的面积×新购住房单价×70%×税率，我们分别找出不同的产品成交情况，计算其应纳房产税额。

由上表可见，若以上海房产税征收方案征收，各项目每年所征收房产税额占购房款的0.28%-0.42%之间，基本与房屋1个月的租金相同，十年的房产税总额也仅为房屋原值的4.2%，远低于天津市每年20%左右的房价上涨比例，因此说房产税本身的影响力有限，但由于其影响范围较大，而且房产税地方立法的制度形成后，在其征收过程中，地方政府有权对房产税率进行调节，其税率的不确定性和其深远的影响将长期对购房者的购房心理造成影响，因此房产税对市场的调节作用将可能在试行过程中逐步加大。

再以重庆为例，对天津市场的影响，重庆房产税征收的核心内容是：

征收对象

（一）试点采取分步实施的方式。首批纳入征收对象的住房为：

1．个人拥有的独栋商品住宅。

2．个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

3．在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。

新购住房是指《暂行办法》施行之日起购买的住房（包括新建商品住房和存量住房）。

（二）未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房，将适时纳入征税范围。

计税依据

应税住房的计税价值为房产交易价。条件成熟时，以房产评估值作为计税依据。

税率

（一）独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

（二）在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

应纳税额的计算

（一）个人住房房产税应纳税额的计算。

应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率

应税建筑面积是指纳税人应税住房的建筑面积扣除免税面积后的面积。

（二）免税面积的计算。

扣除免税面积以家庭为单位，一个家庭只能对一套应税住房扣除免税面积。

纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。纳税人家庭拥有多套新购应税住房的，按时间顺序对先购的应税住房计算扣除免税面积。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积。

以天津市住宅市场为例：

部分独栋商品住宅，天津市截至2011年2月前共成交独栋别墅1808套，其中建筑面积超过180平米有1476套，平均面积为258.88平米，平均计税面积为78.88平米，而由于独栋别墅普遍成交时间较早，其成交均价仅为5095元/平米，平均的应纳税额为78.88*5095*0.5%=2010元，目前新建的独栋别墅极少，因此此条对天津影响范围小，影响力也较小。

第二部分高档住房，天津市近两年新建商品住房成交均价为8171元/平米，2倍以上3倍以下为均价在16342—24513元/平米之间，税率为0.5%，24513-32684为3倍以上4倍以下，税率为1%，4倍以上即均价32684元/平米以上，税率为1.2%。以2010年天津市商品住宅成交为例，均价在市场价2倍以下的占总成交量的95.4%，属于不收取房产税范围，在市场价格2-3倍之间的占3.9%，按0.5%计税，3-4倍之间占0.6%，税率为1%，4倍以上仅占0.2%，税率为1.2%，受房产税影响的仅占全部成交量的4.6%，如果扣除100平米的免税面积，此受影响范围仅为2.4%。

仍以上面的14个项目示例，其税率及税费如下：

可以看出，如果为套应税房，可扣除免税面积，则受影响范围极小，且应缴税费也会大幅减少，如果为多套应税房，则受影响范围虽小于沪版房产税，但纳税额则明显高于沪版，尤其是相对于环球金融中心、金地紫乐府这种单价过高的项目，无论是否有扣除免税面积，其应缴房产税税额都较大，对此类豪宅产品的影响尤为明显。

第三部分无户籍、无企业、无工作的个人，其实就是直指炒房团，目前天津这36%的新增外地购房者，无法提供工作证明的微乎其微，因此此条影响有限。

由此可见重庆版房产税对比上海版影响范围小，但打击范围，瞄准高端，且力度较大，真正对豪宅市场造成了影响，反观上海房产税虽影响范围大，打击面广，但税率较低，相对比较温和。从短期看，房产税的出台自然对房地产价格起到威慑作用，但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，两版房产税税率都远低于当地年房地产价格增长率，因此真正要达到稳定价格的目的，还是需要平衡供求关系，或采取多重政策的组合拳。

国办27日发出通知，要求进一步做好房地产市场调控工作，尚未采取住房限购措施的直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，要在2月中旬之前出台住房限购实施细则。其他城市也要根据本地房地产市场出现的新情况，适时出台住房限购措施。

第四部分 贷款利率上调，三次上调，涨的不仅仅是3个0.25%

2011年2月8日，大年初六，春节长假的最后一天晚上，中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点。这是继2010年10月以来人民银行第三次上调贷款利率，虽然旨在应对通货膨胀压力，但其对房地产的影响尤为巨大。

随着准备金率几次上调至18.5%的高点，随着2010年7.5万亿信贷指标红线被碾过，随着2011年1月新增的万亿贷款额度，银行终于开始感觉到钱紧了，风险自控的银行利率优惠先是从30%收至15%，意味着7折房贷变8.5折，紧跟着股份制银行纷纷宣布不再作首套贷款，其后部分城市的大型国有银行也开始取消8.5折利率优惠，信贷额度的收紧使得各家银行只能将有限的额度发放给回报更高的贷款需求，因此目前真正执行的贷款利率已经有2010年9月前的3.72%上涨至6.06%，对于新增的首套贷款来讲，利率不仅仅是上调了3个0.25%，而是整整涨了2.34%，上涨幅度高达63%。以100万贷款总额，20年贷款期限计算，2010年9月前7折房贷时月供需6144元，而目前执行2011年2月基准利率后月供需7514元，月供相差1370元，还款压力骤增22%，本息和更是增加了32.88万元，无疑给予了初次购房者更大的购房成本和还贷压力，如果想要不提高还贷压力，那只能将贷款总额控制在81万以下，这也就降低了购房者的购买力。

同时我们还能看到目前6.06%的基准利率与2007年峰值时7.47%仍有较大差距，差距为1.41%，按照每次0.25%的上调速度，仍有5次的上调空间，因此不排除央行将利率上调常态化，按目前速度为每两个月进行一次利率上调，并在2011年底将利率达到之前峰值水平。

“十一五”期间天津市总计供应的商品住宅为5880万平米，保障性住房为954万平米，“十二五”期间，天津计划建设各类住房9500万平米，其中保障性住房4400万平米，商品住房5100万平米，政策力压下，结构在调整，总量在增加，政府一方面鼓励开发商多盖房，一方面又限制老百姓过分买房，无非是要开发商多盖普通老百姓能买得起的房，未来的购房需求将进一步转向于刚性需求和首次改善需求，投资和高端房产将面对更多来自政策面的压力。

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