[摘要] 在本期选题执行过程中，有同行问，“你们杂志这期重点关注什么？”当我告诉他是房地产时，他显得有些不屑，说：“房地产不就那些事，还有什么可说的？”相信很多人都跟他有一样的想法。
在本期选题执行过程中，有同行问，“你们杂志这期重点关注什么？”当我告诉他是房地产时，他显得有些不屑，说：“房地产不就那些事，还有什么可说的？”相信很多人都跟他有一样的想法。
其实，这个问题在我们策划并讨论选题时也困扰过我们。2010年的房价行情也许没有往年热，房价暴涨的速度也许没有往年快，但它作为话题的热度一直未减。从年初到年末，随着每一个调控政策的出台，随着每一次流言的传播，房地产新闻总会成为媒体头条。
说得多并不意味着没的说。“房地产还有什么可说？”对这句话，可以有两种理解，一、确实没得说了，二、说了也没用。无疑，大家说这句话的潜台词一定是后一个。这是一种情绪的表达，是抱怨，有不满，更有失望。然而，说了不一定有用，但不说一定没人关注，问题永远不会有解决的可能。所以，越没用越要说。
说得多不等于说到点子上。所谓“点子”，是指问题的本质。当然，本质往往不容易发现，而且会有很多声音故意发出来干扰视听。这就像埋东西，埋的人越不想让你知道，埋得就越深，而且在上面叠加若干层障碍物。纷纷扰扰的房地产市场也有这个问题，很多声音说的都是现象和皮毛，而没有触及本质。
说不到点子上，说得再多、做得再多也没有用。在房地产高亢的这几年，房地产专家诞生了不少，但泡沫并没有减少；政策没少出，但问题依然如故，甚至越积越多。原因大概也就在于此吧。
所以，房地产还有得说，而且要好好说。
对媒体而言，每年的第四季度可谓是盘点季，对这一年来的重大新闻、热点现象等进行一次梳理。于是，我们将房地产列为今年的个盘点对象。
今年是房地产市场的调控大年，从去年底开始，政府政策层出不穷，大家争相分析调控结果，其实，首先应重点分析调控的动机。因为那才是房地产市场目前遇到的所有问题的根源。和股市一样，中国的房地产市场从根本上来说是“政策市”。政策决定命运，中国的房地产市场是政策的产物。因此，问题首先不在于房地产会发展成什么样，而在于调控方想把它调成什么样。
在纯市场环境下，房地产价格的形成过程应该就是消费者与地产商之间博弈的过程。而在中国的市场环境下，在房地产的巨大利益蛋糕面前，参与的博弈方太多。有：中央政府，地方政府，地产商，银行，消费者，等等。
调控势必会触及并损害一部分既得利益者的利益，当事方当然不愿意。通过盘点，我们看到这一年来不同利益方之间的明争暗斗。我们看到了着急的中央政府，看到了从“死扛”到“从了”的地产商，还有狡黠观战、伺机捞钱的地方政府，更有焦灼的消费者……有人说，房地产市场是除了赵本山的秀以外，当代中国社会中看的一个秀了。
但愿通过盘点和分析，我们离真相、问题的本质更近一步。
房价到底高不高？政府是否真心要调？地产商又是否愿意配合？“两会”期间，无论是政府官员、专家学者、还是地产商，都察言观色，暗自揣度
博弈“两会”
春节过后，很快就迎来了一年一度的“两会”。“两会”的特点是“说话”，会场内外，委员、代表、“被代表”统统发言，很是热闹。房地产问题俨然成为今年“两会”议题核心中的核心，众说纷纭。有人打趣说，“两会”就是一场隆重的房地产研讨会。
当然，其意义远不止是一场研讨会。如果说2010年是一部房地产调控连续剧的话，那么，“两会”就是一场开年大戏，而且是一幕开放式的舞台剧，只要会点拳脚的，能沾点边的，都有意在台上露个脸，发个声。毕竟，机会难得。
会场内，政府官员、专家学者、地产商，讨论热烈；会场外，房价和地价飙升得也很直接。在“两会”期间发出的诸多博弈声中，新一轮调控步伐渐行渐近。
蜗居的蚁族挑起热议
今年的“两会”以煽情篇开场。
3月2日上午，“两会”召开的前一天。政协委员何永智、张礼慧和严琦来到唐家岭考察。唐家岭是北京“蚁族”的一个聚居地。
两位委员去到了“蚁族”代表——李立国和白万龙的住处，看到的居住条件让他们很震惊：约莫5平方米的小屋，三面灰黑的墙，一张不足1米宽的木板是两个大男人共同的床，桌子是由砖块和木板搭起来的……
目睹这样的生活环境，在两兄弟弹唱的《蚁族之歌》的歌声中，三位委员禁不住落下了热泪。歌中唱道：“什么地方是我们的天堂，什么地方是我们的梦想，什么地方是我们的希望，什么地方让我们飞翔……”
“蚁族”问题瞬间引起了社会的广泛关注，也上了“两会”。
原本，“蚁族”现象并不值得过度渲染放大，因为这是一种客观现象，在任何国家都可能存在。一个人在其成长发展过程中，因为理想奋斗而经历一些艰苦很正常。问题在于，由于社会缺乏公平正义，很可能导致这些“80后”、“90后”尽管苦苦求索却争取不到美好的明天。
原本，“蚁族”问题与房地产问题也没有直接必然的因果关系，但在高房价的背景下，“蚁族”居住环境的寒酸艰苦显得尤其刺眼，让人心酸。再联系此前一部具有强烈现实影射意义的热播电视剧《蜗居》，结合不断传出的恶性强拆等事件，一时间，高房价问题成为抨击对象。房地产，这一拉动经济的功臣，却成为了折断年轻一代翅膀的毒手，沦为了伤害民生的祸首。
民众的怨气犹如房价一样不断冲高，看来，政府再不做点什么是不成了。
政府官员表态暧昧
“蚁族”事件是一个很好的铺垫，它让《政府工作报告》中关于民生和房地产调控的部分深得民心。
报告中用了300多字谈要促进房地产市场平稳健康发展。总的调控思想：“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本用房需求”。具体调控措施有：继续大规模实施保障性安居工程，继续支持居民自住性住房消费，抑制投机性购房，大力整顿和规范房地产市场秩序。
调控内容新意不多，只不过是再一次在人民面前郑重地表一次态。至于会不会得到进一步落实、怎么落实，报告中没有详述，在当时，也很难揣测，而且，高层们的表态也不是很明朗。
听听他们是怎么说的：
住房和城乡建设部部长姜伟新：能稳定，总理都说了，不稳定怎么行，肯定行！不行也得行！
住房和城乡建设部副部长郭允冲：住建部在调控房价方面几乎没有什么手段。
银监会主席刘明康：房地产是我国的支柱产业之一，银监会将继续服务和支持房地产业的发展，但房地产也是一个高风险的行业，为此，银监会将对房地产相关贷款采取科学有效监管，防止房价大起大落。
国家发改委新闻发言人、政策研究室主任李朴民：去年房价上涨速度较快，超过了大家的意料，下一步发改委将会同有关部门，督促落实中央遏制房价的相关政策。
北京市市长郭金龙：今年将继续整顿和规范房地产市场秩序，查处捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法违规行为，遏制房价过快上涨势头。
上海市市委书记俞正声：住房问题的解决有赖政策上的突破。目前，上海已采取一揽子有针对性的综合措施，包括加大保障性住房的建设力度、增加土地供给量等，同时，上海还在酝酿近期出炉调整住房需求结构的方案。
广东省省长黄华华：过快的房价增长必须得到抑制。要支持自住式和改善式住房需求，抑制投资性需求，从而抑制过快上涨的房价，加强对房地产市场的管理。
上述高层表态基本符合报告精神，总结起来，有两点：一、所有的人都避谈“跌”、“降价”、“回到合理水平”等字眼，甚至让房价“保持在合理水平”、“保持在老百姓能够承受的水平”都没有提及。二、所有的人的言外之意都是：既要防大起，更要防大落！由此看来，各地各部门对今年房价的态度是：维持在高位运行，不能再涨了。
地产商们自信满满
在商言商。在社会对高房价的一片讨伐声中，地产商们选择了专业表达，突出商品房的商品性和市场本身的规律性及其自我调节功能。
他们是这么说的：
北京市政协委员、华远地产[6.340.32%]董事长任志强：买房子其实不是解决居住问题，房子是一种财富，就像钻石戒指一样。低收入者不该拥有。地方政府希望房价越来越高。恐慌性的购房其实我们在年初就判断出来了，房价就会出现一种爆炸，或者是持续稳定上涨的过程。
政协委员、百步亭集团董事局主席茅永红：老百姓没有买房能力，就不要来埋怨政府、社会和开发商。房价不能打压，而且也打不下去。
“两会”期间，政协委员、大连万达集团董事长王健林就曾说过：“在高房价方面，国有企业也功不可没。”
政协委员、锡华实业投资集团有限公司董事长张杰庭：今年赶快买吧，北京住房的均价，未来两年要涨到4万元/平方米。老百姓有老百姓的活法，政府有政府的活法，有钱人有有钱人的活法。
人大代表、广东省化州市第二建筑工程公司宝安分公司经理陈华伟：房价不是我们开发商决定，是由市场来定的。现在说房价高，但没有人叫你去广州买，也没有人叫你去深圳买，你回老家买就可以啊，为什么还要到广州、深圳买？
从这些房地产商的表态，可以看出他们的心态：一、信心满满，他们基本认为今年房价将继续涨，但涨幅趋缓。二、打压房价不现实，强调高房价是市场行为，政府不应过多干预，
看得出来，地产商们还是很有信心的。在如此暴风骤雨式的调控声浪面前，地产商们缘何如此有信心呢？
政协副主席、著名经济学家厉无畏或许给出了答案：“如果现在把房价打压到负增长，未必是好事。如果现在这个不正常的房价马上跌下去，也会对经济造成很大伤害，买了房的人倒霉了，贷款买房的人就更麻烦了。”
一方面要使房地产这个泡沫不破，另一方面又要在住房这个民生问题方面有所进步，怎么办呢？地产商赌的，就是政府狠不下心。因为它太重要了，它不只是一个产业这么简单，它还是拉动经济的工具，拉动GDP的工具，地方政府的钱袋子……
“地王”频现 新一轮调控在即
政府调控房地产市场的决心是否坚决？政府自家人央企率先出头试探。
“两会”结束的第二天，3月15日，北京推出6幅地块，成交金额高达143.5亿元，超过了此前一个月的土地市场成交量，并且涌现出三个新“地王”，全部由央企制造。
这是戏剧性的一幕。温总理讲话——“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”、“本届政府任期内使房价能够保持在一个合理的价位”——言犹在耳，央企就有了如此“杰出表现”。这就像老子刚一说完话，就被自家儿子扇了一耳光。这让政府情何以堪！
面对如此情状，非央企的地产商心情可能有些复杂，既羡慕人家的身份敢于“犯事”，也感谢它们闯了回雷区，帮助自己看清形势。
其实，3月15日，任志强也参与了其中一块地的竞买，失利而归。此举被SOHO中国[6.39-1.84%]董事长潘石屹调侃为“花钱买丢人”。潘石屹在其微博上称：“此前，我劝任志强不要去参加大望京村一号地的拍卖，争不过人家(中国字头的公司)，任总一意孤行，缴了几亿元的保证金去参加。据说，举牌举到一万多元(每平方米)就再不敢举了。不是花钱买地，真是花钱买丢人。”
随后，任志强在微博上回应说：“小潘嘲笑我不是在花钱买地，而是花钱买耻辱。确实，每次都损失了大量利息(指保证金)，给政府送了无数额外利润，但至少华远还在参与，而小潘已怕得连参与都不敢了，招拍挂已让小潘失去了参与的信心与勇气。”
任潘二人的调侃让很多人开心一乐，但从中，我们听得出来他们是有情绪的。
笼统地说，政府(主要是指地方政府)与地产商被捆绑在一条利益链上。事实上，地产商也是分等级的。用“父与子”作比，政府是爹，央企是大儿子，普通国企是小儿子，民营企业则至多是个养子。眼看着财大气粗的大儿子频频高价拿地，受到了排挤的小儿子与养子有些牢骚也是正常。
央企的挑衅行为惹怒了政府，也为自己惹来了麻烦。3月18日，国资委开出“清退令”，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务，并限期十五天之内拿出推出方案。
但从后来的实际执行情况看，政府并没有太当真。吵吵一阵就没了下文。起初，一时在气头上，该发的火是要发的，该做的样子也还是要做的。但真要严格执行还是有些不忍。毕竟是自家的孩子，终归有些心慈手软。
尽管执行情况不太理想，但我们还是要承认“清退令”也是一项调控政策。但，它不是主菜，充其量只是道餐前甜点。
“两会”热热闹闹地召开的同时，除了地价飙升外，房价也没闲着，跑出了新一轮高潮。于是，有人断言说，本轮调控已宣告失败。辛辛苦苦发布了一堆政策，效力却不显著，这样的现状，政府如何能接受？
关键词解读 “清退令”：清而不退
3月18日，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。同时宣布，除 16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。
“清退令”发出，房价疯涨。这已初步证实，“清退令”是缘木求鱼、南辕北辙。
消息一出，市场振奋。不过，很快，大家就意识到，这一“清退令”既不能抑制地王与地价，更无从说促进近乎疯狂的地产市场回归理性与健康。
潘石屹在微博上将当今的房地产比喻为癌症：“不是细胞死了，是细胞长得太快，吸收别处的营养成了癌症……留下的十几家能做房地产的央企能量会更大。化疗后没有杀死的癌细胞，比原来更加生猛。”
说到底，“清退令”就是一时冲动之举，后续执行情况很不理想。虽然不少企业退出方案是交了，但实际上是“清而不退”，一直未有实质性举动。提请有关部门，在审核调控措施执行情况时，别忘了曾经还发过“清退令”呢。
3月冲高的房价和地价激怒了中央政府，4月至6月，房地产市场迎来一轮政策紧缩期，房价涨幅趋缓。面对新一轮来势汹汹的调控政策，地产商在观望
中央政府真下狠手
“两会”一阵喧嚣之后，政府真的下狠手了。从4月开始，陆续出台了一系列调控政策。这可能与3月份的房价表现有直接关系。
冲高的房价迎来史上最强调控
“两会”之后的天价地让房地产市场发生了突变，特别是北京、上海、杭州、南京、广州等大城市都在“两会”之后爆出了众多的“日光盘”。 3月份70个大中城市房价增长达11.7%，北京等一线城市的房价几乎一天一变，北京一个楼盘一夜之间每平方米竟然涨价4000元。一手房与二手房同时出现了量价齐升的现象。又一次引发了与2009年相似的争论，是小阳春还是倒春寒？市场参与各方都在为未来的房价走势和政府拟出台的政策表示疑虑。
面对房地产的非理性的泡沫，政府终于出手了。
4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议要求，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
力度空前的房地产调控政策的效果逐步显现。6月份，房地产市场已加速异变，房价下降的趋势越来越明确。不少专家预计，在二次调控拉开序幕后，楼市将进入深度调整，出现较长时间的低迷期。
二套房贷新政的杀伤力
在上述种种调控政策中，“二套房贷新政”的杀伤力无疑是最直观的，短期内抑制效果明显。
我们还有记忆，导致前一波房价大幅下跌的，正是2007年9月首次执行的“二套房首付四成及利率上浮10%～30%”的信贷政策，这直接造成2007～2008年的楼市低迷。后来多亏了金融危机，为了挽救经济，才在2009年用“改善型的第二套比照首次置业”的政策促成2009年房地产的大爆发。
这次“二套房新政”的推出，对房价的抑制作用肯定是有的。一个最直接的效果就是降低了按揭贷款造成的杠杆倍数，意味着投机或者购买二套房的资金需求量和成本直线上升。同时，政府出台如此之猛的政策，会导致整个购房市场出现短期看空房地产的重大心理预期。心理预期会直接导致广大购房者持币观望，直接推动房地产成交量下降。
5月26日，住建部、央行、银监会联合发布通知明确二套房的认定标准，即“认房又认贷”。这是从未有过的，2007年9月首现“二套房贷新政”后，总体上只认房。如果地方房管部门不积极提供房产登记资料，银行其实无法从严认房。只认房，则那些曾经贷款购房，甚至是多次炒房，但现在全已转售的购房者不受政策限制；只认贷，则那些以前没有使用贷款购房的人，也成“漏网之鱼”。如今既认房，又认贷，打击面相当大。
“对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。”业界人士表示，近十几年从没有见过如此严厉的二套房贷政策，相当一部分投资与投机需求必然被挤出。
二套房贷新政对于楼市价格过快增长是一个沉重打击，尤其是对于投资炒房者和二次置业的买家而言，可能会导致部分人抛盘，引起市场的再次观望气氛。与此同时，房贷新政也会扼杀一些真正自住改善型需求的购房者，由于购买门槛的提高和成本加大，导致他们放弃换房计划。因此，很多人质疑它的合理性。
暂且不论它的合理性，它在短期内抑制房价上涨是有直接作用的。而这，才是政府最在意的。
7月12日，国家统计局公布了2010年上半年房地产市场运行情况。2010年6月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%。虽只有0.1%，但这可是近十五个月来房价首次下降，7月份房价环比则与6月持平。调控政策功不可没。
北京率先出细则
中央这一轮调控新政出台后，北京是个积极响应的。4月30日，北京住建委出台了关于国务院房地产政策的北京落点政策，比中央新政更加严格，二套房首付提高到五成，第三套房贷暂时停放。
信贷政策方面，京版新政除了要求严格执行“新国十条”对首套及二套住房贷款首付款比例和贷款利率的要求外，还明确指出，金融机构可以通过本市房屋交易权属系统数据等认定第二套住房。同时，商业银行根据风险状况，暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款。
作为此轮宏观调控要打击的核心热点城市之一，北京出台比中央更严厉的政策完全符合此前市场预期。
由于4月30日北京市政府出台了包含限购在内的严厉的地方细则，使得原本可能热闹的“五?一”楼市瞬间降温。根据北京市房地产交易管理网的统计数据，“五?一”期间北京市期房住宅共成交614套，相比去年“五?一”的951套下跌了35.4%，而现房成交量更是暴跌了95.4%。
除了北京外，上海、广州、深圳等城市也表态详细研究落实“新国十条”的政策，并尽快出台细则。值得一提的是，迅速做出反应的多为“房价高烧”城市，它们本来就是调控的重点对象。而其他二三线的动作则要滞后得多。
对于北京和上海的不同举措，潘石屹作了比较。他表示：北京是依靠政策，如“限制不在北京工作的外地人购房”，“一个家庭只能新购一套住宅”来抑制房价。在土地“招拍挂”的过程中也采用超过限价不成交的办法。而上海则是集中加大土地的供应量，上海最近预告将供应105块地，建筑面积高达505万平方米，这105块地的起始价格为460亿元。依靠大规模的土地供应继而增加房子的供应来抑制房价过快上涨，这是最根本的办法。北京应该借鉴。
当然，对地产商而言，上海的做法当然要优于北京。
地产商“死扛”
面对新一轮来势汹汹的调控政策，地产商明显感觉到形势不乐观了。
任志强发表博客称“这(“新国十条”)只是个开始”。他说：“由各部委和地方政府出台的具体措施才是市场中必须执行和遵守的文件，如建设部先出台了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，其他部委或部委联合的执行文件、地方政府将按上述精神出台的文件等都还要一段时间才能出台呢。也许这是个较长的政策决定过程，市场也一定会在这一系列的政策出台之前采取观望的态度，等待第二只靴子落地。真正的重拳也许还在后面，尚有许多的未确定因素。”
5月5日，在北京举行的某房地产论坛上，与会地产商纷纷对房价作出将要下跌的判断。
“价格下降是这次调控的目标。”中原地产华北区董事总经理李文杰预测，到今年年底，“房价将下降三成”。
SOHO中国[6.39-1.84%]董事长潘石屹认为，由于调控政策的不断出台，房地产市场将进入了“冰川期”。
相比之下，任志强的态度要更乐观一些，心态也更放松一些。虽然他表示“如果不能有效调控，政府会接着出政策，一直出到有效为止”，但还是认为时间不会拖得太长。他说：“去年包括一手房和二手房在内的房地产消费约为6.4万亿元，如果今年因为政策的影响导致交易量的下降，假设将减少4万亿元的房地产消费，对股市会产生什么影响？对钢铁、水泥和其他行业会是什么影响？对就业是什么影响？总理不会让中国经济垮掉。”他还表示，“宏观调控最难过的不是开发商，而且，每一次宏观调控最终捞到便宜的都是开发商。”
在这一轮调控政策扑面而来之后，开发商表面上有所软化。实际上，他们还在“死扛”着呢，我们并没有看到他们在楼盘开盘时有实质性的降价行动。但是，他们口头上的表现已经很合作了，这可能是一方面确实意识到政府调控的力度，另一方面，也是向政府递话，言下之意是，“政策已经够猛了，您可以暂时收收手了。”
关键词解读 房产税：不是空穴来风
房产税是5月最热的议题。
政府扬言要征收房产税，一石激起千层浪。
5月12日《上海证券报》报道，上海市正紧锣密鼓地讨论楼市调控细则，其中即包括房产税征收办法。随后，国税总局相关负责人表示，地方政府既无权设新税种，也无权调整现有税种征收范围。
中央政府与地方政府的表态不一，又让公众好一阵猜。
事实上，关于房产税的消息从年初就开始传了。
3月份，重庆首先传出要征收“特别房产消费税”的消息。紧接着，4月份，上海传来拟征收“住房保有税”的说法，甚至说基本方案已定。此后，随着“新国10条”的出台，上海“住房保有税”的版本也不断演绎，变成了“房产税”。但接着，上海市住房保障和房屋管理局相关负责人又出来说，具体方案还没有正式确定。再后来，又有媒体称，上海房产税或要推到下半年出台，但预计今年年底一定要出台……
与传言相伴的是，不少人开始考虑脱手手中的富余房屋，更有不少家庭准备“假离婚”以分摊财产，规避或减少交税。国税总局相关负责人的一言否决，让很多人把拎着的心又重新放回了肚子里。
但事情没有这么简单。
上海市作为一级政府，怎么可能连“地方政府既无权设新税种，也无权调整现有税种征收范围”的这等常识都不知道？有关房产税的传言时间并不短，中央有关部委为什么不早日出面表态？
到9月底，我们终于知道这并非是又一个“狼来了”的故事。上海研究房产税的消息不是空穴来风，而放出来是为了探风。民众天真地以为是政府部门沟通机制出现了问题，导致舆论混乱，而很可能这正是政府刻意所为。这就是一场预演，起个铺垫作用，真正的目的是让市场各方做好心理准备，说不定哪天房产税就真的推出来了。因为就算地方政府无权设新税种，无权调整现有税种征收范围，中央政府是有权的。
很多人以为，三季度末、四季度初应该是政策松动期，没承想，楼市调控再度升级。在调控政策的二次加压下，今年第四季度的房地产大势已去
地方政府卖力“限购”
时间很快到了9月，昔日的“金九银十”让大家对这个月的房地产表现充满了期待。然而，让开发商感到悲剧的是，他们没有等来“金九银十绝地大反弹”，却盼来了新一轮政策高压。而这，基本宣告今年第四季度房价狂欢的不可能。
在这一波调控政策中，有两个关键，一是“限购令”，二是房产税。其实，这两者都不是新事物，早有过铺垫了。但是，时间不同，意义不同。
“限购令”的实施主要看地方政府。在前面的文章中，我们很少提及地方政府，不是因为它不重要，而是因为在调控这副棋盘上，它太重要了，这里作相对集中的分析。
如果说房地产调控，中央政府和地产商是两极的话，地方政府就是“中间人”，举足轻重，它的立场直接影响上述两方的力量，它是调控成败的关键。
又出“新五条”
9月29日央视《新闻联播》的一条报道定让很多地产商的这个“十一”长假很闹心。报道说：国家有关部委近日分别出台措施遏制部分城市房价过快上涨。具体措施概括了五条(又被称为“新五条”)，具体内容如下：
一、各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行问责制。
二、完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。
三、调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到。
四、切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。
五、加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债[126.83-0.13%]券和新购置土地。
这次房地产调控的主要内容是落实4月份的“国十条”政策，但依然有新的内容。例如：“各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款”，在“国十条”中，只强调部分房价上涨过快的城市实施该政策，在“国十条”出台之后只有北京市明确宣布实施该政策，而此次将该政策推广到。
再如，“各商业银行要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房”，这也是新的内容，有些银行打着消费信贷的幌子在搞按揭贷款。
还有，“加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到”是这次调控的重头戏。在“国十条”的第4条中，只是强调“要加紧研究制定房地产税”，而这次明确宣布要“逐步扩大到”。
潘石屹表示，这次政策的力度较大，算是任志强以前说的“核武器”，波及面很广，各种类型的住宅都受到了政策影响。
“钱途”与“仕途”，地方政府如何选
较之上一轮调控，地方政府这一次的反应速度明显快得多。截至10月21日，已有北京、深圳、厦门、上海、宁波、杭州、南京、天津、温州、大连等14个城市推出限购政策。不只是一线城市，还包括不少二三线城市。
关于“限购”，其实政策早在4月份就已经出台了，这一次只是重申要落实。缘何等到半年以后，地方政府才落实？
这与地方政府的位置和性质有关系。
地方政府有着墙头草的属性，很容易在地产商与中央政府之间摇摆，因为前者管着“钱袋子”，后者管着“官帽子”。地方政府一直都在两者之间寻找一个平衡，准确地说，那是一个动态平衡。依据不同情状，向不同方向倾斜。既影响两方，又对两方有依赖。
地方政府在整个调控这盘棋中位置非常关键，可以说，它直接关系调控局势。很多时候，调控政策沦为空调，或者导致越调房价越高，与地方政府阳奉阴违、暗中对抗有直接关系。
今天上半年，中央政策一道道下，地方政府就是无动于衷，硬是观望了大半年。期间，卖地的速度，强拆的速度丝毫没有放缓。
有媒体报道称，截至9月9日，11个重点城市今年以来的土地出让金收入达到3993亿元，在今年约66%的时间里，已经取得了相当于去年全年76%的收入。这11个城市2009年全年的土地出让金收入是5278亿元。
在某种程度上，现在的房地产行业已经绑架了地方政府，尤其在今年经济发展还存在不确定因素的情况下。这直接影响了地产商面对调控的态度。地产商心里有着自己的“小算盘”：成交量不断萎缩乃至房价下跌，首先担心的就是地方政府，因为这会造成地方政府税收收入、转让土地收入的下降。而银行信贷方面，也会因成交萎缩、房价下跌受到影响。
之所以这一次地方政府如此积极，一方面与中央政府的坚决态度有关，地方官员必须要顾及自己的乌纱帽，又是年末年初，时机比较敏感；还有一个重要原因，可能与房产税实施也有很大关系。
原因揣测
从历次房地产调控看，都没有持续半年以上的，而这次调控经过近半年的博弈之后不仅没有放松，反而不断加码，这说明了本次调控确有不同寻常之处。
到底什么原因？
大部分人还是习惯从房地产市场本身找原因：一、4月份出台“国十条”之后，经过近半年的市场博弈，房价依然坚挺，部分城市的房价最近还出现快速上涨的趋势，一线城市的交易量也出现明显的回升；二、10月份是传统的住房销售旺季，在销售回升的背景下，不少投资资金已经开始蠢蠢欲动。因此，在节前出台这些政策可以起到打预防针的作用。
上述分析有一定道理，但就地产分析地产，可能过于狭隘了。正如我们前面文章所提到过的，在中国，房地产不简单只是一个产业，它担负着拉动GDP等重要任务。所以，我们在分析调控原因时，应当以整个经济局势作为大背景来看。
可以分两个角度来看，一是必须调，二是可以调。
长期来看，不得不调。
作为经济转型中的重要一环，房地产调控不仅为了抑制房地产市场过快增长，更是防止房地产绑架中国经济，导致中国产业未老先衰，出现空心化。房地产是中国经济结构转型中的重要一环，房地产调控丝毫没有松动的迹象，汇率与房地产泡沫是政府竭力想避免的日本式的转型噩梦。为此，政府必须有所动作。
短期来看，可以调。
国家统计局发布的前三季度国民经济运行数据显示，前三季度GDP同比增10.6%，CPI同比涨2.9%。9月份CPI同比涨3.6%，涨幅创二十三个月新高。看来，今年保GDP的任务基本完成了，在这最后两个月，也不太需要房地产来拉动了。再加之节能减排等巨大压力，政府选择了在当下进一步调控房地产市场，顺便还能赚得不错的口碑。
当然，调控一定是合力的作用。
业内人士表示，在调控政策的二次加压下，今年第四季度的房地产大势已去。
关键词解读 再说房产税：是调控的真实意义吗
自5、6月份热议过后，有关房产税的话题冷却了一段时间。“新五条”的再一次重申，意味着“房产税”真的不远了。
我们知道，房产税的出台是顶着抑制房价、调控房地产的名义的。短期内，兴许有一定效力，但持续时间不会长。因为这根本就不是调控房价的正招。
房产税不能降房价，反而加速房价的上涨。目前房价高的重要原因之一就是税负很高，房地产的税金已经成为抬高房价的罪魁祸首之一。增加房产税只能是进一步提高房屋成本，从而抬高房价和租价，最终是由购房者承担。
房产税打击的是普通老百姓和弱势群体。多房户可以通过卖房和出租转移税负，而大多数老百姓自住房只能又要掏血汗钱了。
再者，房产税必将带来社会新的分配不公，而不是所说的合理分配。中国住房的不公是太严重了，单位福利房，经济适用房，内房指标房，送礼房，限价房，行政级别房，哪一样普通老百姓得到了，而这些钱不都是老百姓的吗。公务员，当官的，现在还享受房屋补贴车辆补贴，房产税开征后，这些人要么又补贴，要么加工资，而老百姓呢，雪上加霜了。所以这些人站着说话不腰疼。
所以，开征房产税对百姓而言，其最终结果就是增加负担，实在算不得是什么好消息。
尽管很多人对房产税的合理性、合法性提出质疑。但现在看来，房产税开征是一定的了。
对政府而言，房产税当然是个好东西。房产税创设，深意在土地渐已卖完时，开辟了新的性的财源。土地终有卖光的一天，而且层出不穷的强拆事件让政府的公信力一再滑落。要解决政府长远的、可持续的收入问题，房产税是一个比较现实可行的手段。
如何才能让民众接受房产税？过程可以是这样的：先创造一个高房价，然后以高房价要治理为由征收房产税，然后开始调控房价寻找合适的机会开征房产税，只要税一开征，就不怕房价高，因为从收税的角度来说，房价越高，税钱越丰富。从这个角度说，政府今年下大力气调控房价的真正原因原来在此。难道一切都是为了“房产税”？可能吗？
当然，短期内开征房产税确实也是有一定难度的。税率等具体征收方式方法是一方面，这不是主要的，实在不行可以拷贝“他山之石”；百姓呼声是另一个方面，这也不是主要的，政府历次上调水电煤等的价格，或者开征新的税费，有几项是老百姓拍手欢迎的，还不是一样调了、收了？真正的难度在政府内部，不少官员坐拥多套房产，一旦征收“房底”就会曝光，腐败等不少问题很可能因此而暴露，官员们的顾虑可想而知。
关于房产税，的消息是，财政部财政科学研究所所长贾康表示首套房不征房产税。不要觉得庆幸，最终方案毕竟还没有出台，再说，就算现在不征，以后呢？
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