[摘要] 出于对企业增长空间的需求，也出于当前市民对住宅的配套要求越来越高，从单一产业向复合式发展，这已经是不少深圳房地产企业当前的道路和目标。但深圳的另一批地产企业，则不愿意以快销模式牺牲品质，而是用品质的精细化来运营项目。纵观深圳房企，几乎所有在业内打出品牌的地产企业，都已经落子全国。
出于对企业增长空间的需求，也出于当前市民对住宅的配套要求越来越高，从单一产业向复合式发展，这已经是不少深圳房地产企业当前的道路和目标。但深圳的另一批地产企业，则不愿意以快销模式牺牲品质，而是用品质的精细化来运营项目。纵观深圳房企，几乎所有在业内打出品牌的地产企业，都已经落子。
话题缘起
特区３０年的号角已然吹响，而时刻走在前列、引领地产方向的深圳地产，也可以为其在行业内的卓著功勋作出一个完美的注脚。在深圳出现的内地土地拍卖“槌”，到现在房地产的成熟产业链，从福利分房到商品房，这些发生过的事迹显然已经数不胜数。而这其中，给人最深刻启示的是“深圳模式”。
深圳房企开发模式的特点，似乎很难片言只语概括清楚，比起北京地产的先锋气质与文化韵味，广州房企的大面积开发与实干精神，上海地产界高端精致的海派作风，深圳房企显示出了更多样化的特点。站在特区３０年的历史节点上，可以清晰看出，深圳的地产行业，是如何永不知足地进取，如何由行业单薄到羽翼丰满，如何将产业从扁平做到立体化，以及如何再次成为房企争相模仿的对象。
产 业
从单一到多元化
深圳的房地产企业几乎都以住宅起步，其中佼佼者如万科，更是曾经豪言只做住宅开发，绝不涉足商业。然而随着市场变化，越来越多的企业已经感觉到，专注住宅已经不能适应市场发展的要求，要保持长期的增长速度，必须寻求更多层面的开发领域。
“近几年房地产宏观调控的变化，受到影响的就是住宅。”有地产企业高管表示，“纯住宅开发模式对于一个志在做强做大的企业而言，已经略显单薄，而且现金流极不稳定，风险也大。”
深圳房企的寻求转型，早已不是什么新鲜事。星河、卓越、华润、宝能等企业，早已在城市的中心位置展开了商业地产的布局，万象城、ＣＯＣＯＰＡＲＫ等早已是深圳人逛街休闲的必选地点。然而今年调控政策的强势执行，更凸显出住宅行业受政策影响的风险，更多的企业开始不甘于“吊死”在住宅产业这棵树上，开始寻求向更多的领域扩展。
不少企业开始纷纷行动：坚持专注住宅市场策略１８年之后，万科开始全面启动商业地产。去年年底，万科就已经制定了未来住宅与持有物业比例为８∶２，持有商业地产成为万科未来发展的主要方向。而老牌商业劲旅华润置地更是在深圳、沈阳、重庆、成都等地，通过参与城中村改造、代建公共建筑以及收购旧厂等方式，获得城市中心区域的大量低价优质土地。而星河地产则致力于在高端都市综合体方面的努力，在城市中心与特区外都经营布局。从高端住宅产业跨入高端商业、高端酒店和高端工业开发，星河地产甚至将商业运营的触角伸向金融领域，２００９年星河集团参股阳光保险集团，成为其大股东，并收购东山岛进入海洋生物和旅游开发领域。同样跨行业发展，美丽集团除了房地产开发，同时涉足了学校、评估、造价、电子、桥梁、水产等多个行业，在房地产开发领域，房企的行业跨度之大，已经远远超出住宅的范畴。
出于对企业增长空间的需求，也出于当前市民对住宅的配套要求越来越高，从单一产业向复合式发展，这已经是不少深圳房地产企业当前的道路和目标。
运营品
快销模式趋向精细化
“快销模式”，可以说是最初的深圳房企，包括现在的不少企业，都采取的开发模式。这种模式的特点是，对优质土地资源进行“今年拿地，今年开工，明年销售”的快速销售方式，来规避风险，快速回收资金。这种方式至今仍是不少大企业支持企业运作的主要方式。万科、保利等行业巨头，都是用这种多个城市多个项目同时推进，从拿地到销售的短周期，来保障资金周转和高成长性，这也是对冲行业风险的有力策略。
但深圳的另一批地产企业，则不愿意以快销模式牺牲品质，而是用品质的精细化来运营项目。这也诞生了红树西岸、观澜湖、潜龙 曼海宁、凯旋湾等一批获得圈内外口碑的产品。而随着深圳城市土地趋于稀缺，这类精雕细刻的产品将更多地出现在深圳。
目前市场上调控局面的紧张，令不少大开发商重扯起快速开发、快速销售的大旗，以此来维护资金链的正常流转。但那些摊子不大，以“专业化、精细化、品牌化”为立身之本的企业，仍然追求品质管理、项目运营上的“慢工出细活”。这种耗费大量时间、精力的产品，虽然带给企业的利润没有其他产品来得那么快。但其对房地产行业水平的提升，对企业品牌的提升作用，却会在长时间内助企业提高到新的发展平台。因此，精细化的产品开发模式，也成为了不少企业所追求的目标。
另一个近年来在深圳地产出现的趋势，则是住宅产业的渐趋高端化。这种豪宅产品不仅出现在市中心的优越地段，以及稀缺资源地带，同时更出现于旧改项目。随着住宅用地的趋于减少，新开发产品的豪宅化趋势不可避免。这也促使更多的企业向品质的高端化、品质的精细化有所转型。
空 间
区域经营到开花
在发展之初，开发零零散散的几个楼盘，已不能满足深圳开发商的开发规划。而区域综合开发，就已经在某些地产企业的规划蓝图中成型，“区域经营”的概念是一些深圳房企身上的标签。
招商地产是中国成功进行社区综合开发的地产商，蛇口是招商地产实施“社区综合开发”理念的典范，上世纪末已成为一座环境优美、配套完善、适合人居的地方。而以“旅游＋地产”概念起家的华侨城地产，则将华侨城片区打造成了深圳观光旅游、高端居住与人文艺术的高地，而生态、交通的复合资源圈令这个片区的价格更是扶摇直上。“区域经营”的成功，成了这些房企问鼎地产行业龙头地位的起点。
同时，区域经营始终有其地域的限制，不少企业纷纷走出深圳，开始“北伐”进入广阔的内地市场。深圳房企也成为进行扩张的一批企业。
深圳房企踏上扩张的道路已经有十余年的历史了。在这十余年里，深圳一线、二线品牌地产企业相继开始走出深圳，担当起房地产领军重任的深圳房企，在闯荡中打造出了自己影响的管理框架，在经过几轮北上、以及十余年间的摸索，深圳房企已经积累了相当丰富的管理经验。如果说，以前房企输出的是样板房，那么现阶段房企输出的则是样板店，输出的是管理模式、经营理念以及产业开发理念。
在万科、金地等大品牌企业早早就进军内地市场，深圳不少中小型房地产开发公司也迎头赶上加紧布局后，深圳房企大军已经形成了浩浩荡荡的“北伐”阵容，这种进军已经不仅仅是项目规模经营上的一种扩张，更多是公司规模上的扩张。扩张是深圳地产发展的一个必然结果，也是市场发展的一种必然趋势。在未来的时间里，这种扩张将愈演愈烈。
纵观深圳房企，几乎所有在业内打出品牌的地产企业，都已经落子。万科、中海、金地、招商、华侨城等领先走出深圳的企业更是抢先将未来重点布局于二三线城市。近几年，深圳业内已经渐趋饱和，土地供应越来越少，品牌地产发展的空间受到影响。同时，深圳的特区优惠政策的逐渐减弱，对地产商的吸引力也逐渐减小，而外地为了吸引这些品牌房企，在政策上有明显的优惠，这对有能力走出深圳的地产企业来说，也是一针直接催化剂。
深圳房企进军的过程中，不仅将企业品牌带到，同时也将一些经典项目复制到各地，在这种产品的相互交融与学习借鉴中，大大缩短了各地地产行业之间的差距，推进中国房地产的水平阔步向前。
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