[摘要] 房价的快速上涨引发了国家严厉的调控政策。4月17日，国办发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该文是对4月14日的“新国四条”的细化和加强，明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
房地产还有“靴子”没落下来
房价的快速上涨引发了国家严厉的调控政策。4月17日，国办发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。该文是对4月14日的“新国四条”的细化和加强，明确提出对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；其次，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
房地产市场将降温
我们认为，此次信贷政策的初衷依然是保护刚性住房需求，限制投机性住房需求。（1）对于首次购房者影响主要在于购房面积的控制，而参考目前的房价水平和首次购房者的一般收入水平，购买90平方米以上住房的比例较小，因此，预计影响不大。（2）对于购买二套房及以上的家庭，此次政策的抑制作用较为显著，首付和利息的提高将减少或推迟部分改善型购房需求和投机投资需求。（3）总需求的减少将降低房价疯长的推动力，有利于房地产市场的降温和房价的稳定。
除了信贷政策，增加有效供给也是此次政策措施的主要内容之一。文件中提到，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应，要加快保障性安居工程建设。这表明政府在调控房地产市场的手段上，更注重采用市场化的措施，尽量减少行政干扰。住房供给的增加不仅能有效地缓解房价上升的压力，也能在一定程度上解决较为困扰的民生问题。在供给增加、需求下降两方面手段作用下，相信房价的过快上涨将得到有效控制。
“组合拳”还没打完
提高首付款比例只是房地产调控政策的一个方面，而政府面对过热的房地产市场计划打出的是一套“组合拳”。从此次政策的具体措施内容，我们还看到了其他可能出台的调控政策：税收手段方面，加快研究制定合理引导个人住房消费、调节个人房产的有关税收政策；土地出让制度方面，在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”“一次竞价”“双向竞价”等土地出让方式；企业融资方面，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
对于税收手段，我们认为，新税种的正式征收需要一个过程，短时间内应该不会出台，近期将主要还是以预期的方式影响市场，但是不排除顽强坚挺的房价迫使政府加快相关税收政策出台的速度，从而较为剧烈的影响房地产市场。对于土地出让制度，我们认为，该制度的变更也非一朝一夕之事，但新制度的试点和推出相对新税收的增加较为容易，首先推出新土地出让制度地方试点的可能性相对较大。对于企业融资，我们认为，尽管目前的政策主要针对的是存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产企业，但相关政府部门有可能将政策延伸到整个房地产行业，从而缩紧房地产企业资金来源，迫使房地产企业提早降价。
近日国家连续出台政策，对房地产行业实施调控。受此影响，地产股出现大幅调整。同时，作为房地产行业上游的钢铁、建材以及关系紧密的银行业也未能幸免，联袂走弱。
钢铁建材 实质影响有待观察
房地产作为钢铁、建材主要下游行业之一，其增长速度对于相关品种的市场需求量将有一定影响。我们认为，该政策组合拳的出台对于钢铁、建材行业的影响预计将通过以下两个方面进行传导：
需求减缓将降低房地产企业开发的积极性。目前，房地产投资性需求比较大，“新政”出台的目标首先是打击投资性购房，这对于房地产投资需求将有一定抑制作用，并很可能导致部分刚性需求者形成观望态度，进而对未来一段时间内的房地产需求产生影响，再进一步传导至房地产企业的开发热情。相应的，其对于建筑用钢（包括螺纹钢、线材等）、建材的需求将会出现一定程度的减少。由于施工面积目前还处于高位，而在建房产是无法停建的。同时，数据显示一季度新开工面积增幅较大，依然处于高位，实际开工则会在6个月以后表现出对于钢材的需求。预计对于房地产开发的影响真正起作用至少是1-2年之后，因而对于钢材、建材需求短期内不会有实质性影响。
国家对于囤地打击力度的加大反而会促进短期内施工面积增加。由于目前开发商拥有的土地较为丰富，其开发进度受到国家对土地开发时间限制的影响，将会在近两年相继上马。正是这种原因，即使房地产价格下跌也不会立即导致开发商停止土地开发和建设，相反会增加集中建设的项目，进而促进钢铁、建材的需求增加。
综上所述，房地产调控政策对钢铁及建材行业的影响短期内不仅不会呈现，反而可能在一定程度上促进其需求量的增加，但对长期影响还将有待于观察其政策效应对于房价的实际效果。
银行 房贷“价升量不跌”
房贷新政对银行影响总体中性，周一的走势显示市场对银行股的担心被放大。目前银行股估值的安全边际高，盈利预测下调的风险不大。房价下行对银行的负面影响更多体现在投资者对银行资产质量的担忧，我们认为这一负面影响是短期的，有限的。
“新政”或提高银行资产质量
首付比例提高有利于银行信用风险防控，为银行的信贷质量提供了保证；严格二套房贷利率为基准利率的1.1倍，有利于银行净息差的回升。之前由于较为宽松的信贷政策和银行争夺住房按揭贷款的市场份额，实际执行过程中，不少二套房贷利率可能执行8.5折甚至更低折扣的利率政策。本次利率提高，有利于提升贷款率。第三套房可停止贷款的政策，也给银行提供选择的机会，防止多套房贷的资产质量出现问题。
房贷将保持“价升量不跌”
我们判断，银行业短期略有负面影响，但长期利好。短期政策调控对楼市成交量的影响会大于按揭利率提升的影响，按揭业务将承压。不过随着政策利空的消化，刚性需求将使观望的自住性需求迅速回升。
综合来看，2010年信贷总量增长总体所受影响很小。一方面，房贷新政导致按揭贷款中投资投机需求下降；另一方面，政府会扩大土地和房屋供给，增加普通房、廉租房等的供应，相关贷款需求会增加；同时2010年贷款规模控制目标7.5万亿元并未缩减，房贷新政的影响更多地体现在贷款结构的调整，而对银行贷款总量的影响有限。另外，如果管理层接下来加息调控地产，那么对银行的净息差的回升或构成利好。总体来看，房贷新政对银行贷款中性略偏利好，即“价升量不跌”。
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