时间：2009年7月15日
地点：天津市河西区马场道59号国际经济贸易中心A座2906室
参会人员：中指研究院分析师团队、红墈、仁恒、景瑞、滨海置地等天津开发商代表、媒体记者
主持人：中指研究院天津分院总经理蒋云峰
大家好！今天中指研究院邀请天津市的开发商代表聚集到一起，主要是要研究分析一下天津市房地产市场下半年的市场情况，这个题目可能是非常受关注的一个话题，可能开发商从来没有这样，在半年的关口，非常密切、非常急切的关注过这个市场。
为什么呢？一是，今年下半年对房地产市场太重要了，这个形势怎么走，政策怎么动，开发商拿不拿地，这可能决定了这个行业出现一个翻天覆地的变化，一些很可能因为开发商的决策，导致行业重新洗牌；二是，大家意识到下半年太不确定了，以往市场可能也出现过大变动的情况，但之前开发商都没有非常重视，而经过了2008年的市场调整，开发商开始理性思考，楼市是不是见底了，开发商对楼市在这么短时间里复苏还心存疑虑，无论如何房地产市场实质上是存在一定的风险的。
所以今天我们要来到这里，回顾一下上半年的楼市，以此为基础，预测天津市房地产市场下半年的形势。虽然我们在探讨一个意义非常重大的问题，但希望大家放松一些，群思广义，我们探讨的结果可能会对这个市场有一些好的作用。
今天的研讨，我想这样来进行，首先由我发布6月份的指数，然后把我们指数研究院用数字说话，得到的一些结论向大家汇报一下。之后是大家讨论，我想这样可能能更好的打开思路。
一、指数发布
首先我发布中房指数系统天津6月指数。
2009年6月，天津城市综合指数为1621点，创历史新高，环比上涨0.31%。住宅指数上升明显，从市场表现来看，6月住宅成交均价7212元/平方米，是2009年来首次回升至7000元/平方米水平。写字楼市场指数下降17点，环比降幅达0.96%。商铺指数下降7点，环比下降0.25%，其中奥城商业广场每平方米价格下调1000元。
图1：天津城市综合指数走势
从指数来看，上半年的指数整体仍呈现向上的趋势。
看完指数，我们再从整体上研究这个市场。过去说大形势和小形势，是大形势，天津就是小形势，所以我们还要简单的看一下的大形势是怎么样的。
二、上半年房地产市场回顾和分析
我们来看中指研究院对上半年房地产市场的研究成果：
2009年上半年，中国房地产市场的快速变化出乎所有人的预料，成交量大幅攀升，“地王”大战此起彼伏。中国房地产市场是否已经全面复苏？下半年房地产市场将呈何种发展趋势？中指研究院针对这一问题进行研究发现：
1、2009年上半年房地产市场形势分析
市场销售增长显著，但业态和区域差异明显
企业投资信心有所恢复，6月土地市场明显升温
新增供应下降明显，市场存量迅速消化
价格止跌反弹，部分城市四月下旬以来涨幅加快
2、2009年下半年房地产市场走势预测
房地产开发投资稳步增长，但将低于去年全年20.9%的增长幅度
房价仍会稳步上升，个别城市可能会较快增长
受价格上涨、部分城市新增供应不足等影响，三季度的成交量可能环比下降
三、2009上半年天津房地产市场形势回顾与展望
下面我们进入我们最关注的话题，2009上半年天津房地产市场形势回顾与展望。
我先说主要内容或结论，再说详细内容或论证过程：
一是上半年天津房地产市场运行状况
1供给增幅回落，潜在供给压力下降
2 市场需求强劲增长，市场信心逐渐巩固
3 房价稳中有升，市场对价格敏感度较强
4 影响市场的外部环境分析
二是下半年天津市房地产市场展望
1 长期向好，中短期存在不确定性
2 投资逐渐恢复，市场供给有所增长
3 自住需求有所下降，吸引外来投资需求成为营销新亮点
4 保障性住房对市场影响作用逐渐显现
首先我们来看上半年天津房地产市场运行状况
1 、供给增幅回落，潜在供给压力下降
从开发投资来看， 受市场影响，1-5月天津房地产开发投资增幅回落，由2008年的30%左右，下降到2009年的10%左右，而且截止4月份一直处于下降趋势，5月有所回调。
从商品房施工面积来看，在前两个月出现大幅下滑后，施工面积增幅开始处于上升趋势。
从商品房竣工面积来看，增幅处于下降趋势，5月份接近于0。
从天津房地产此轮周期性下调，仍然比推迟了一个季度到半年，可以看出天津市房地产市场的一个特点。
从土地开发面积来看，从2008年6月到2009年5月均处于40-50%的负增长，而2009年降幅有所缩小。
从土地购置面积来看，同样也一直处于大幅下降的趋势，2009年降幅缩小。
天津市无论市中心还是郊区，仍有较大量的存量土地，特别是2007年土地市场不理性发展，造成很多天价土地开发难度很大，土地购置和开发量的下降，有利于消化天津市的存量土地，降低了潜在供给压力。
2 市场需求强劲增长，市场信心逐渐巩固
从市场需求来看，2009年上半年无疑成为了天津市房地产行业一个里程碑的时代，周平均成交面积21.28，超过普遍认为市场过热的2007年周平均成交面积18.12万平方米17%。
从中指研究院的对天津房展会上的消费者调查结果来看,消费者对市场前景乐观,近72%消费者都认为房价将保持稳定或微幅上涨 ,但在中指研究院对天津市部分开发商的信心指数调查中,只有60%多的开发商对未来房价走势持乐观态度，比例低于消费者。
消费者对房价走势的判断
3 房价稳中有升，市场对价格敏感度较强
整体看，2009年天津市的房价是一个先抑后扬的趋势，从商品房周价格走势来看，平均房价从4月开始走高，我们考虑排除结构性影响，使用中房指数系统中的典指来看，2月份确实出现了整体房价的大幅下降，但2月后房价一直处于上升状态，3月房价的下降主要是郊区住宅成交比例增长。
从中指研究院的对天津房展会上的消费者调查结果来看,在所抽样的购房者中，能承受的房屋单价主要在8000元/平米以下，这与天津市长期普通消费水平较低有关。从现实市场情况来看，目前市区楼盘的价格经过调整后也逐渐受消费者认可，部分具有高支付能力的购房者可承受单价可达到8000元/平米以上。但面对超过万元市区房价，很大比例的购房者认为难以承受。
消费者对房价的承受能力
4 影响市场的外部环境分析
国际国内经济环境
上半年国际国内经济风云变幻，金融危机对国内经济带来很大的威胁，但由于中央果断采取措施，四万亿经济刺激计划及时出台，维持了国内经济的基本稳定局面。
由于各国，特别使美国出台的拯救经济政策，均是以资金注入为基础，所以大大增加了市场上的资金量，同时也增长了市场上通货膨胀预期，这大大的提高了具有保值作用的不动产投资的吸引力。中国不能独善其身，这是很多投资者看好房产投资的根本出发点。
房地产市场环境
2008年国家加强了房地产市场的调控，在经济形势不利的影响下，2008年下半年和2009年上半年，中央果断转变调控方向，在相关机构的共同努力促进下，中央及地方出台了一系列救市政策，对于扭转房地产的形势起到了关键作用。
天津自身经济增长
2009年天津市经济延续了强劲增长态势，上半年GDP增长预期为12%；季度，在经济增长6%的不利情况下，仍取得了16%的高速发展。经济增长的强劲是天津市房地产市场发展的基础。
有利于房地产的政策环境
宽松的金融政策,资本金比例的下调等政策,保证了市场资金的充足;
蓝印户口政策提高了天津，特别是远郊区县房地产对外地购房者的吸引力;
拆迁政策拉动了市场需求。西站、塘沽、南开等区域的拆迁，为市场提供了最刚性的需求。
下面我们对下半年天津市房地产市场进行一下预测。
1 长期向好，中短期存在不确定性
天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时有担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内，仍将保持快速发展的趋势，这将对当地房地产市场起到重要支撑作用。
但也要看到，天津的发展不是一帆风顺的，天津还存在着很多急需解决的问题。特别是在国际经济发展趋势存在很大变数的情况下，中国不能独善其身，短期内受国际国内经济环境的影响，天津房地产市场的发展还存在一定的不确定性。
天津的收入水平压抑了购房需求
与中国的同级别城市相比，天津市居民收入水平处于中下水平，购房首付款大部分是父母积攒下来的，房价承担能力低于北京上海这些城市，这在一定程度上压抑了购买需求，如果房价长期上涨，需求可能会大幅回落。政策影响
另外，在目前的情况下，政府政策可能会有所变化，其中二套房贷可能收紧，对市场会产生一定的影响，但整体看，预计下半年国家政策不会发生太大的变动。
2 投资逐渐恢复，市场供给有所增长
2008年到2009年，房地产投资额的下降，主要的原因是开发商资金链紧张，无力进行新的投资，同时对市场未来缺乏信心，也是一个重要因素。
5月27日，国务院公布了《调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，房地产项目的资本金比例自1996年资本金制度建立以来首次调低：其中保障性住房和普通商品住房项目的资本金比例从2004年的35%调低至20%，恢复到1996年的水平。该政策将大大放松企业的资金链，对于提高开发商投资能力具有重要意义。
同时，天津市房地产市场的持续走强，也为开发商增强了信心，在此基础上，上半年开盘量不断增长, 下半年的投资增幅还将有一定恢复。市场供给有所增长（但增长比例不会过大），对于平抑房价过快增长将起到一定的积极作用。
3 自住需求有所下降，吸引外来投资需求成为营销新亮点
与其他城市年轻人不同，天津人对家庭认知感较强，中指研究院对购房者调查表明，34%的未购房者选择与父母同住，远远高于其他城市的比例。这种消费习惯，决定了自住型需求短期内具有很大的弹性。随着房价的走高，短期内，自住型将在一定程度上被抑制。
而另一方面，外地投资者对天津市房地产的兴趣越来越浓，甚至认为天津房地产是价值洼地，2009年以来，外来投资者比例大幅增加（尤其是郊区远郊区楼盘），如何吸引外来投资需求成为营销新亮点。
应该看到，外地投资者对于天津市房地产市场的格局产生的巨大影响，由于天津本地居民区域观念比较重，购房集中于市内六区，尤其对于和平区、河西区情有独忠，而外地投资者往往能摈弃区域观念，只重视具体的环境等因素，对于郊区或远郊区县的房地产市场有一定的提升作用。同时也会逐渐改变天津本地居民的区域观念，从而带动整个市场的发展。
4 保障性住房对市场影响作用逐渐显现
天津市保障性住房一直开发量比较大, 2009年天津市将加大住房保障工作力度，增加经济适用房、限价商品住房等保障性住房建设规划，计划建设744万平方米，10.8万套。与之前公布的705万平方米相比，新计划增加了39万平方米的供应量，新增供应量将主要集中于经济适用房建设(来自天津市建委) 。
尽管经济适用房主要用于拆迁，但2009年的大幅增长，对于天津市房地产市场的影响不可忽视。如何在保障中低收入家庭居住问题的同时，避免这部分供应对市场造成不利影响，仍是需要考虑的问题。
以下是开发商代表讨论时间。
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