[摘要] 家在情在 构建美好家园——2009房地产上市公司TOP10研究成果专题发布会2009年7月4日周六下午在天津招商•钻石山会所召开。
▲主题：家在情在 构建美好家园——2009房地产上市公司10研究成果专题发布会
▲时间：2009年7月4日周六下午
▲地点：天津招商•钻石山会所
▲主办单位：北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组 中指研究院 招商局地产控股股份有限公司
▲合作媒体：今晚报、每日新报、天津日报、今晚经济周报、城市快报、电视台时尚家园、假日100、电台经济台、津地产、主流杂志、楼市杂志、房天下直播
▲与会嘉宾：
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授
中共中央党校党的建设教研部领导科学室副主任 宋福范教授
天津招商房地产有限公司总经理 尚钢先生
中国房地产指数研究院的华南分院总经理 侯瑞波先生
▲ 以下为本次活动图文直播：
主持人：我们的发布会正式开始！各位领导、各位业主，媒体的朋友们，大家下午好！非常荣幸能够主持今天在天津招商•钻石山项目召开的“2009房地产上市公司10研究成果专题发布会”，首先请允许我介绍一下今天的到场嘉宾：
清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授。刘老师也是我们北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的联席组长。
中共中央党校党的建设教研部领导科学室副主任 宋福范教授。宋老师也是邓小平三个代表理论研究中心的特约撰稿人。
天津招商房地产有限公司总经理 尚钢先生。
我是中国房地产指数研究院的华南院总经理，一会儿我会做一个今年上市公司的发布。
今天我们的时间也比较紧凑，在一个左右的时间，这个时间内我们主要做几个发布，一个是会请刘所长为我们介绍一下今年房地产上市公司研究的大致的背景和意义，同时请招商地产的尚总把招商地产今年的情况以及钻石山项目的基本情况给大家做介绍，我会用20左右的时间把今年国内的房地产上市公司的基本情况做一个简单的介绍，同时我们也请到中央党校的宋老师为我们介绍当前国内的形势以及对房地产的影响。
在这个会议的过程中，因为招商地产给大家准备了一些鸡尾酒和饮料，大家也可以轻松一些。
由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院三家研究机构共同组成的北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组自2003年开展中国房地产上市公司10研究以来已经连续七年，在这七年中这项研究成果已经引起了社会各界，特别是机构投资者的广泛关注，已经成为中国房地产投资者评判上市公司综合实力、消费者购房参考的重要标准。自2003年上市公司10研究以来，招商地产已连续七年以优异的成绩进入中国房地产综合实力10，这也是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组今天在天津招商地产开发的钻石山项目召开发布会的重要原因，同时我们也对招商地产连续七年来取得的优异成绩表示祝贺！
首先有请清华大学房地产研究所所长、北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组联席组长刘洪玉教授为今天的发布会致开幕辞，并做主旨演讲！有请刘老师！
刘洪玉：尊敬的尚总以及尊敬的各位来宾，大家下午好！非常高兴今天可以到天津来参加“2009房地产上市公司10研究成果专题发布会”，这种活动我很少参加，但是我今天特别愿意来，原因就是因为我是天津人，我们家离这儿也不远，而且一直关心梅江南居住区整个这个大片区的发展，因为在很多年以前就来过，一直想看看周边发展的情况，原来到天津大学开会的时候也到这边来，但是最近有好几年没有来了。
另外招商地产也是我非常关注的一个公司，特别希望能够看看他们做的这些产品到底是什么样的，因为没住过，但是想看看，找一下感觉。当然今天我讲的内容就是10研究的大概背景和所使用的方法体系，主要讲这么四个方面的内容：研究背景、研究对象、研究方法以及专题分析。
我们进行上市公司10研究应该说从2003年开始，今年是第7次进行研究，为什么我们先从上市公司研究呢？我们当时就感觉上市公司实际上它的透明度是的，数据最容易获取，再有我们说上市公司因为要达到上市公司的条件，要经过一系列的管理上的一些调整，另外也要跟资本市场进行比较透明的交流。实际上我们房地产业长期的发展应该说和资本市场是有着密切的关联，原来说房地产三个大的发展阶段，就是位置、位置还是位置，开发过程大家非常关心项目所处的位置；第二个阶段管理、管理还是管理，这个时候知识、创新这些在房地产的发展过程当中占据着非常重要的位置；第三个阶段就是金融、金融还是金融，实际上房地产本身作为一个很重要的投资品，会被大家逐渐的认为越来越重要，所以和金融的联系非常密切。
这个情况下，我们以房地产上市公司作为房地产企业群体的代表进行深层次的研究，希望达到的目的就是希望能够客观的反映中国房地产上市公司的整体发展水平和的动态，量化评估企业的综合实力、财富创造能力、投资价值，为资本市场的投资者分析认识提供一个帮助，再有就是要打造中国房地产上市公司10的品牌，引领这个行业的持续发展，我们当时主要是这么几个目的。
实际上我们说房地产市场有一个非常重要的特点，就是信息不对称，每个人都需要跟它打交道、买房子，但是对这个行业很少有人是专业的人士，通过我们这个研究也希望能够把这个行业的透明度提高，我们选择的研究对象就是根据相关的规则，我们依法设立的一些公司，并且在2008年年底以前上海证交所、深圳证交所以及香港联交所、纽约交易所等等境外上市的这些企业，我们把它统称为中国房地产上市公司。这些公司有一个共同的特点，就是它们业务收入的主要来源都是来自于中国大陆，而且构成需要满足相应的条件，有一些在国内参与房地产的投资公司，但是如果它的业务收入占企业整体业务收入的比重达不到要求也不能定义为房地产上市公司。
（PPT）这里我们看有一系列的条件，另外我们研究的过程中根据上市地点对房地产上市公司也做了一些分类，在内地、香港以及境外其他市场上上市的分别进行研究，因为每个地方的上市公司相应的管理部门的要求是不一样的，我们研究的方法实际上在进行10研究的过程中一直在不断的改善，因为实际上这里我们的研究方法不断的根据市场可获得数据的完善程度来不断的改进。另外我们也要结合这个行业里边发展的现状、特点来进行。
我们这次2009年的研究比较强调从盈利能力、成长能力、管理效率和财务的稳健性等等这些一些公司基本面的分析，从这些角度出发，结合这个企业在资本市场上的表现以及它资产的净值来全面的评价企业的投资价值，因为对资本市场的人来说看一个房地产上市公司是看是否具有投资价值，另外对企业综合实力的评价，我们综合考虑它的经营规模、财富创造能力、投资价值三个方面的因素，力求要做到全面、科学、准确的反映真实的情况。
（PPT）这是我们在研究过程当中所采用的一个投资价值的评价指标体系，实际上有公司基本面的指标，还有在资本市场上表现的指标，另外还有资本市场对它进行估值水平的指标，有这样一系列的指标体系。另外研究的过程当中也去研究企业的财富创造能力，沿用了经济增加值的评价理论和方法体系，对房地产上市公司经营业绩、进行财富创造能力的评价，相应的把评价结果也做一个排序。我们在研究的过程中，有一个对于企业规模的评价，这个主要从总资产、营业收入、利润总额和总市值四个方面来进行判断。
还得出来一个上市公司综合实力的排名，按照前边这些指标得分的情况进行加权，最后得分高的就排在前面，大概是这样的方法。
刚才实际上主持人也提到了，我们这个研究已经连续做了七年的时间了，在这个过程当中，实际上这个研究的影响力也是在不断的提升，现在很多金融机构，像商业银行在选择房地产企业作为合作伙伴的时候，它要看我们的这个结果；很多机构投资者在选择合作伙伴的时候也经常是把我们的名单拿过来看一看，也有一些地方政府在土地出让的时候也把这个当做一个指标，说你得进到10或者怎么样。应该说至少在一定程度上起到了当初做这个工作预想的一些作用，而且我觉得随着我们研究的深入，应该说起到的作用会越来越强烈。
我就说这么多，谢谢大家！
主持人：非常感谢刘老师！招商地产是1984年成立，经历了25年，今年刚好是招商地产第25个生日，招商地产在我们的研究过程中花了七年的时间来研究招商地产，我们发现招商地产有三个比较大的特点，一会儿尚总给大家介绍，我简单介绍一下，招商地产是国内的房地产公司之一，从深圳蛇口工业区进行开发，是以成片开发和高端项目开发为主，这是一个突出的优势。第二大优势招商地产是一家上市公司，而且是多种经营的，包括自己持有的一些物业，去年我市请到了招商地产的总经济师，说你们的物业是什么样的规模，当时提到140多个亿，是自己持有物业，同样也是背靠招商局这么一个大的集团，是比较稳健的企业。招商地产也是国内推崇和实践“绿色地产”的一家企业，所有项目都是以绿色地产的打造为基础展开项目的开发，下面我们请天津招商地产的总经理尚钢先生为我们致欢迎辞和介绍一下招商•钻石山项目的基本情况，有请尚总！
尚钢：尊敬的刘教授、宋教授以及各位业主、新闻媒体的朋友们，大家下午好！非常荣幸能够在钻石山举行这次10研究成果的发布会，我们在这里也对10的研究组努力的付出表示感谢！
作为10研究组已经持续了七年的时间，很大程度上奠定了中国的上市公司研究体系的权威和科学的合理性，在科学的研究方法和大量翔实的数据采用的是公开、准确的信息支撑了整个系统研究的体系，越来越得到上市公司和广大发展商的认同和认可。招商地产作为国家一级的房地产开发企业，是国家重点支持的五家央企房地产开发企业之一。招商地产一直在秉承“家在•情在”的品牌追求，力求以稳健、持续增长的发展理念和经营之道，专注于开发优质的房地产项目，为客户提供更加优质的生活空间，致力于树立良好的企业公民的形象，我们一直倡导的是社区综合开发的模式、绿色地产开发的理念以及全程服务体系，被誉为中国房地产开发的城市运营以及可持续发展的实践者和运营的典范，并因为合理的产业结构和所带来丰厚的利润也被誉为抗风险能力的开发商。
大家今天来到的招商•钻石山项目是招商地产从2005年进入天津之后所开发的第二个项目，在2006年我们也开发了招商西康路36号的项目，现在我们面市的是招商•钻石山这个项目，在这个项目当中整个的建筑面积是31万平方米，采用了高低错落、大疏大密的布局，整个项目过程中不断的坚持为广大的客户业主提供高品质的空间，同时还要为广大的业主提供更加高品质和优质的物业管理和服务，希望能够在这个社区当中给大家提供高品质的生活。我们也在努力打造一个温馨、和谐的家，同时我们也在构建一个温馨、和谐的社会。
在这里也对大家今天的到来表示欢迎！同时希望大家能够在未来的生活当中实现自己美好的理想，谢谢大家！
主持人：谢谢尚总，下面我代表北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组发布2009年中国房地产上市公司10的研究成果。
这个成果在资料袋里大家可以告诉，有一份报告，大家可以简单的翻一下，我今天的汇报内容主要是包括两个部分，个部分是北京中指信息技术研究院中国房地产10研究组的一个简单介绍，刚才刘教授已经做了一个介绍，以及2009年中国房地产上市公司10研究体系。这个成果主要包括两个部分，一个是今年整个上市公司的基本情况，第二是我们今年所做的一些专题，包括针对招商地产所做的专题。
各位都在关注我们的成果，屏幕上有几家，包括万科、中海、保利、绿城、远洋等等一些房地产上市公司对我们的引用，包括国内和国外资本机构以及国土部等相关政府机构对我们成果的评定，也包括国内几家主要的银行。
我重点给大家汇报一下2009年的研究成果，主要包括几个部分，主要的研究对象是针对国内沪市和深市上市的公司，得到2009年房地产上市公司的基本成果，主要通过三个部分，个部分就是对规模指标的评定；第二部分是企业财富创造能力的评定，这也是一个房地产上市公司是否可持续发展的一个重要基础；第三个就是当前房地产上市公司投资价值的研究成果。
在这个基础上进行综合研究，形成2009年中国房地产上市公司综合实力的研究成果。
首先说一下规模性，总资产方面连续几年来看，房地产上市公司的总资产规模在持续攀升，尤其在2008年增幅非常明显，发展速度有所趋缓，应该说2008年沪深及大陆在港上市房地产公司平均总资产规模保持持续增长。招商地产目前的总地产达到374亿，2008年同比增长41.11%，为沪深上市公司平均增长率的2.33倍，2008年是中国房地产公司变化比较大的年份，能够保持这样的增长速度非常可贵。
营业收入增长比较快，虽然2008年市场在调整的过程中，规模比较大的企业增长速度还是比较快，小型企业收入下降幅度比较大，我们判断的标准是以40亿来判定，40亿以上的企业整个收入增长还是比较快的，40亿以下的小型企业整个收入下降幅度比较大。
还有关于利润总额的情况，随着成交量大幅度减少，导致房地产上市公司在2008年利润下降幅度比较大，招商地产去年的利润总额是3.02亿，相当于沪深上市公司平均利润的3.61倍，通过市值来看股市和实体经济面临两方面的调整，房地产上市公司市值回归比较大，其中包括了万科、中海、招商这样的大规模的企业市值调整幅度也是比较大的。
第二个是财富创造能力，主要在上海、深圳上市的整体情况，近六成的沪深上市公司表现良好，2008年沪深房地产上市公司有57.39%的公司EVA是正值，财富创造能力表现良好。在港上市的情况和国内有点相似，不过规模相对更大一些，受到的影响也更大一些。从盈利能力来看，整体盈利能力有所下降，企业的净利润表现依旧突出，包括我们刚刚提到的几个地方都可以通过这个图来看一下。
2008年房地产市场受到的影响比较大，库存也是比较大，所以在2009年一直到现在半年过去了，市场有所回暖，同时库存也有所减少，受房地产市场调整的影响，房地产上市公司销售的速度减缓，这样造成了存量的大幅度增长。
（PPT）我们可以看一下这个蓝图，主要是沪深上市2006年、2007年的情况，黄色的图是28家大陆企业在香港上市整个库存的情况，大家可以看到，都是出现大幅度的上升。
还有刚才提到的财务稳健性，资产负债率各个企业变化差别很大，看到2008年整个企业的稳健性，看一下整个负债率，因为企业稳健性最重要就是看企业的负债表，这也是资本市场和各家银行所关注的，最关键的一个指标就是负债率的情况，在2008年沪深上市公司平均负债率是56.86%，通过这个图大家可以看一下，比2007年整体下降的19%，在2008年整个房地产公司整体相对比较保守，负债表都有所改善，企业的稳健性也有所提升，招商地产资产负债率56.51%，同比下降了7个百分点。
另外一个最重要的指标就是平均流动比例，2008年沪深上市公司平均流动比例是1.84，大家可以看一下，比上一年利润上升，但是数值仍然小于2，短期偿贷能力有所大幅度的提高，招商地产更是如此，是稳健性非常好的一家上市公司。
在港上市公司已经从国际资本市场形成了一个共识，就是中国的房地产上市公司在香港形成了“价值洼地”，在香港上市公司的价值洼地同时带动了国内房地产上市公司价值洼地的凸显。
针对上边这些子我们做一个简单的总结，规模指标总结、财富总结以及投资价值的总结，就是我上面给大家汇报的整体情况。
大型发展企业依然强劲，这就是我们刚才所提到的扶大、扶优和扶强，从2006年开始五家企业总资产增速明显加快，企业扩张非常明显，2006年万科总资产增长率已经增长了127%，同时其资产规模也突破了1000亿的大关，成为目前国内一家突破1000亿的上市公司。从10亿到50亿万科用了七年的时间，50亿到100亿用了三年的时间，100亿到500亿用了三年的时间，500亿到1000亿只用了一年的时间。无论从总资产还是规模，包括销售规模、收入规模的速度都是在加快的。
与万科相比，资产规模在2005年及之前一直保持领先的中国海外增长速度相对放缓，在1995年达到101.7亿港币，1998年中海发生了一些变化，总资产降至150.88亿元，规模一直在140亿元到170亿元港币之间，2007年之后中国海外的发展也是增长比较快的时期。2006年之后几乎所有的房地产上市公司总资产都实现了翻番。
招商地产在2006年资产过百亿，增速最快也是2007年，增长率为76.79%，2008年资产规模超过350亿，北辰实业作为北方企业的一个龙头企业代表，总资产2005年接近百亿，2007年过200亿，2008年达到288亿。新城地产2001年7.67亿元，规模相对比较小，仅相当于万科1991到1992年的水平，2006年资产过50亿，2008年过百亿。
通过这些企业的比较，我们可以发现尤其在2007年所有企业的增长速度非常快，我们也可以看到整个华南的企业，包括深圳的企业在规模上与华东、华北大型房地产公司在规模和盈利水平以及收入水平的差距还是比较大，应该说华南企业在这方面还是处于的领先地位。
第二个发展趋势，这几年得到了进一步的强化，专业化发展，强化企业的核心竞争力，多元的经营有利于削减经营的风险。2008年这个趋势凸显的更加明显，专业化对企业竞争力我们知道以万科为代表的企业，在2005年之后都实现了快速的增长，2007年第四季度和整个2008年这些单一化经营的企业都采取积极应对市场的策略，通过降价以及很多措施促进自己的销售。
刚才提到中国海外的发展同样也是专业化发展，但是与万科不同，中国海外发展的地产业务还包括了物业投资、建筑设计，是房地产领域多元化经营的代表，的建筑设计、物业管理水平增强企业的核心竞争力加分，成为企业开发业务的一个助推器，这就是我们刚才提到的像中海、万科这样以房地产为主的专业化经营的基础上在整个房地产产业链上展开相对多元化经营，实现企业稳健的经营的情况。
招商地产刚才也提到，与中国海外同样是多元化的发展，发展物业投资、商业、物业，2008年房地产开发销售收入占比是54.30%，应该说整个的租金和市政的收入占到招商地产相对比较大的比例，受房地产调整影响比较小。
新城地产我们看到，刚才举的几个龙头企业里，新城地产与万科相似，销售收入占比是99.21%，应该说是几乎所有的收入都是来源于房地产专业化单一的经营。
（PPT）2008年国民经济增长放缓和房地产深入调整的复杂环境下，中国房地产企业的经营和发展都经历了严峻的挑战，2008年大家都经历了这个阶段，中国房地产上市公司成长的能力明显减弱，资金压力在2008年骤然增大，运营风险也是提高比较大，2008年仍有部分房地产上市公司发展态势良好，表现在较强的投资价值。同时随着国家加大经济振兴力度，大力的刺激消费以及行业调整的放宽，2009年1月份到4月份市场是在回暖，商品房销售面积达到1.76亿平方米，和去年相比增长17%，5月份的数据应该增速更快一些。
房地产上市公司也面临着风险和机遇并存的挑战，房地产行业是一个周期波动比较大的行业，同时和整个周期是相一致，相似性、关联性相对比较强的行业，我们知道单一化经营的企业，像万科、新城这样的企业，在短期内在房地产整个行业向上的过程中，这些企业是发展最快的企业，恰恰像中海、招商这样的企业，以房地产为主业，同时在房地产这条产业链上展开相对多元化经营的企业，在整个资本市场的变化相对更加稳健，面对调整和竞争过程中稳健性的优势更加明显。
我们针对中国房地产上市公司目前的成果以及我们所做的这个专题主要就大家汇报到这儿！
下面一个环节也是征得招商地产的同意，刚才我给大家介绍了几个情况，个就是规模化高档小区的开发，这家企业展开绿色地产是一个大力的倡导者和实践者，刚才我看了一下背景版也是选择了绿色的主体。招商地产把钻石山这个项目作为2008年到2010年企业主要的代表性项目，应该说是代表绿色地产和高端项目，同时也是一个30万平米相对大型的项目开发，所以招商地产也是把天津钻石山项目作为我们授予连续七年房地产上市公司10这项荣誉作为一个颁发的地点。
下面我们再次有请清华大学房地产研究所所长刘老师作为颁奖嘉宾，来为招商地产颁发荣誉，有请刘老师！以及天津招商地产的总经理尚钢先生。
感谢刘老师和尚总，刚才我们在介绍嘉宾的过程中也专门说到今天有幸请到了中央党校宋老师为我们解读一下当前的国内外形势以及中国共产党作为执政党，对目前整个经济形势的看法，同时这些观点对于房地产形势的影响，我们有请宋老师。
宋福范：尊敬的刘老师、尚总、侯总以及各位嘉宾，大家下午好！受发布会的邀请，让我从国内外的经济形势以及国家的宏观政策方面谈一谈今后房地产的走向，坦白的讲房地产方面刘老师是专家，我本人是一个门外汉，不过我觉得由于中国的经济政策、经济形势，包括房地产的走向和中国的政治政策、宏观形势是紧密的联系在一起，我们这些年国家宏观大的政策方面谈一下我的认识。
中共中央党校党的建设教研部领导科学室副主任 宋福范教授
正如大家所感觉，近几年中国的经济形势或者是房地产大致上是N字型，去年达到一个顶点，然后往下滑，从3月份开始又往上走，如何看待这个态势，未来的走向怎么样，我大致谈谈自己的理解。
我想从中国大的走向开始谈起，我认为国家大的走向一个基本的判断就是从上个世纪80年代末、90年代初开始，社会整体上从温饱社会走向小康社会，具体这些经济现象来讲，我觉得老百姓的生活从追求柴米油盐酱醋茶以及耐用消费品，今天的耐用消费品已经踏入了住房、汽车，这是一个非常大的变化，对经济现象、政治政策的影响非常大。原来日用消费品柴米油盐酱醋茶的时候，一般农业社会和那个时候差不多，当社会发展到大宗的耐用消费品，特别是住房的时候，大致上是有一个要求的，需要什么要求呢？需要比较高的工业化程度来支撑，大量的农民要变成市民，走进城市汽车才能普及，乡间小道田埂上跑不了汽车的，这是一个大的变化。
我认为受各种因素的影响，在我们国家的进展并不顺利，因素有很多，比如我们国家里普遍存在的城乡二元化结构，一半是农村人口，一半是城市人口，相互之间流动不畅，现在好多了，农民可以到城里打工，但是毕竟可以到城里来了，过去来不了的，都要开介绍信，根本无法流动，这个问题现在依然解决不了。我觉得这个方面严重的影响了中国的发展，也严重的影响了中国的房地产业，如果试想大多数农民都很有钱，我想尚总的日子比现在还好过得多。
为什么影响？或者说为什么城市化进展不畅对我国经济有影响？通过两个简单的比方完全可以给大家讲明白。一个大老板，比如说尚总腰缠万贯，然后到山西某一个地方开煤矿，尚总雇了100多个工人，到年底挣了1000万，这个钱到年底怎么分？两种分法，先把尚总当做一个非常有慈善心的老总，他自己留的500万，剩下的分给100个工人，大家可以想一下，每个人分了5万块钱，大家想想会引发一个什么样的后果呢？这5万块钱对于农民工来讲，一年维持个人的消费和家庭的消费，大致上要花消1万块钱，这样每年就余4万，有钱了工人肯定就想过更好的日子，这个时候尚总看到了工人有这种需求，怎么办呢？在煤矿不远的地方搞了一块地皮搞房地产，因为看重了工人的腰包里每年有4万块钱，干10年就40万，看着工人每年这么多钱，然后开发房地产让工人住，工人每年回家很辛苦，在这里把老婆、孩子接过来就不用跑了，工人非常愿意买这个房子，很快就卖出去了。大家想想，工人的老婆孩子来了，到矿区以后会有什么样的需求？工人的老婆、孩子需要就业、上学，先说孩子上学问题，尚总又看出这个需求，搞了一个学校，学校里需要老师，工人老婆高中毕业，可以当学校老师，然后也解决了就业问题。这样发展下去，用不了10年在矿区的周围形成了一座小规模的城市，煤矿快挖干净的时候一座中等城市就起来了，这是一种发展的模式。
咱们来看第二个发展模式，也是尚总，心眼就不如个尚总好了，还是到山西开煤矿，还是一年挣了1000万，分的时候尚总动了心思，我辛辛苦苦开了煤矿，自己留了900万，给100个工人100万，大家听明白了吗？意味着每个工人1万块钱，从生活的成本来讲，这个工人要养活自己和老婆孩子还需要多少钱？还需要1万块钱，到了年终岁尾的时候挣的钱都花了，有别的需求也没有钱，所以尚总想开发房地产没人要，想开发学校也没有人来上学，工人年底的时候还是卷铺盖回家。大家知道每年我们国家有庞大的春运潮，因为大部分农民要回家过年，因为老婆、孩子都在老家，尚总每年存了900万，等到了几十年以后，等到这个煤矿挖干净的时候，想想你雇佣的工人只能就地解散，然后自谋职业，几十年以后你有了几十个亿，这个钱花不出去，然后到天津、北京投资开发房地产，于是北京的房地产火了，天津的房地产也火了，但是山西那个地方依然很贫穷。
大家看看中国目前城乡差距很大，就是这样形成的，为大家打这两个比方以后，大家可以看看种为什么会形成一个良性的循环，一座城市就起来了，老百姓的日子过得很好了，第二种城乡差距很大，连尚总这样的老总在那个地方也没法活了，只能到北京来投资房地产，大城市的房价为什么高？就是这个原因，老板在贫困地区赚的钱到大城市消费，所以城里的房价起来了。
我想跟大家说种情况是财富均衡，导致社会健康的发展；第二种是财富差距很大，导致发展不均衡。咱们中国的情况，我的感觉经过这些年的发展，大致上属于第二种情况，这种状况是否需要改变？我觉得肯定需要改变，如果你说中国共产党的目标要全面建设小康社会，如果大多数农民实现不了小康叫什么实现小康？现在就北京、天津这种大城市和发达国家的生活水平不会有很大的差距，但是中国的农村非常贫穷。
怎么改变呢？这种改变需要体制的改变、政治的改良，不这样没办法，咱们大家都知道，只有居民有了消费能力，才能有健康发展，但是我们回顾30年国家的发展不是这种情况，咱们照样高速发展，这种模式一般有三种经济增长的方式支撑一个国家的发展，种方式消费，第二种投资，第三种出口。投资和出口占了国家经济增长的70%，你看去年国家GDP的总量一共是25万亿，其中70%都是靠投资和出口拉动的，因为中国作为一个世界的大工厂，咱们生产的产品谁来消费了？70%都是洋鬼子消费了，30%中国人自己消费，现在说起来政府很有钱，老百姓没有钱。
这种状况也不能说是坏，三十年来中国高速增长，但是通过我的分析，可以感受到这种增长的方式建筑在洋鬼子有钱消费的基础上，他们的消费能力非常强，中国把生产的东西大部分给他，所以支撑了中国这三十年的发展，这个前提就是洋鬼子有钱，可是去年美国次贷危机以来引发的全球金融危机，大家可以感觉到洋鬼子没有钱了，这种情况下中国过去的发展方式也走到了尽头。外国消费不了，沿海的工厂大量的倒闭，大量的工人下岗，到这个时候咱们才突然发现，中国的老百姓如果自己可以消费该多好。所以这个时候政府开始提倡老百姓消费，突然发现老百姓没钱，但是政府有钱，所以去年4万亿一下子投下去了，其实中央政府拿出一部分，加上地方还不只4万亿，这个钱投下去，就是我刚才给大家讲中国的经济N型开始往上走了，就是因为国家投资支撑了这样一种局面。
我觉得未来房地产大致的走向，我自己不希望房地产倒了，我自己也想买房子，我个人左右不了国家的发展，从大的走向来看目前的状况还是要往前走，这是我个人对中国房地产通过政治形势的判断对房地产的感觉，供大家参考，谢谢！
主持人：也感谢宋老师为我们做的精彩解读，今天2009年中国房地产上市公司发布会也到此结束，我们感谢各位的光临！最后也希望大家能够把我们的研究成果在投资、购房过程中有所参考，谢谢大家！
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