▲主题：“身在江湖 是否身不由己—闲话08天津楼市的蜚短流长”
▲时间：2008年6月5日下午2：30－4：30
▲地点：天津搜房网直播间马场道59号ICTC A座2909
▲与会嘉宾：
海马房地产咨询公司总经理 尹永红
合富辉煌天津公司销售总监 张玥
天津搜房网主编 宛建伟
天津思源房地产策划总监 吴进荣
▲ 以下为本次活动图文直播：
去年年底至今，“观望”成为了楼市的主旋律，在经历了“拐点论”、促销打折风暴乃至如今的“汶川大地震”，如今“观望”的已经不仅仅是购房者，开发商对于当今楼市产生了很多不确定因素。虽然天津楼市的抗打击性较强，但是上半年市场的略显萎靡，近期的“退地”事件，气氛持续加剧？地震过后天津百姓置业倾向会发生怎样的变化？
08年下半年天津的楼市又会何从何从？开发商又该如何面对？这些不确定因素和问题需要业界人士一起交流和探讨，在即将迎来的2008年下半年之际，搜房网诚邀您来一起来大话地产、共同交流。
高静：今天的话题起的名字就是“身在江湖，是否身不由己—闲话08年天津楼市的蜚短流长”。咱们先做一个回顾，在座各位对市场都是非常了解的，从去年有王石的“拐点论”出来以后，再加上今年很多上市公司出现一些资金链的紧张，造成了王石打折的情况，其实老百姓都是这样的，有一种心理，就是买涨不买跌。春节之后是市场比较难过的阶段。
天津搜房网客服总监 高静
尹永红：是挺难过。
张玥：季度好过一些，往年都是一个淡季，到了4月份就是开始紧张了。但是一直企盼春天的到来，一直到现在还在坚挺。
合富辉煌天津公司销售总监 张玥
尹永红：我也是经历了这样一个过程，包括批判人家的“拐点论”，就是卖拐，王石的“拐点论”就是卖拐、吸引人的眼球，在我们最后一个高点，狂捞了一百多个亿，当然也有企业需求的原因。我不知道这个对你们有没有影响？
高静：我们就喜欢听这种。只要我们不说就行，仅代表个人观点。这个就是仁者见仁，智者见智。那时候大家一直关注市场的变化，这个不是一个层面发生的变化，当时是两会召开，宏观调控把“三座大山”—医疗、教育、房子都集中在一个点，当时宏观调控大家反而认为是空调，当然一系列政策都起了作用，当然也开始搞舆论，有一个舆论调控，舆论调控最厉害的是影响购房心理，但是舆论也没有起作用。比如说提出来购房需求，廉租房一系列的政策，这个不是说假话，要满足十几亿人，几十亿人这个需求是要做的。
在国外专门有住宅部，住宅是人最基本的权力，在像中国人口这么多的国家中，首先人们的居住权有了，涉及了住宅、城乡建设部整合在一块，这一系列原因在一个点爆发了，也就是二月份后期。
那个时候就开始房子特别难卖了。我个人意见房子真正难卖，不是一夜之间老百姓不想买房子了，结婚的需要还是想买，包括我现在还想买，是哪些人不买房子了？是投资者。是一般有钱人，一个人能买三、四套房子的人，这帮人收手了。尤其受股市、资本市场的影响。
最近不提温州购房团，投资人一偃旗息鼓，留出来了一个巨大的市场，他们带着大伙儿往前冲，忽然自己撤军了，卖房子的发现，怎么没人买房子了，消费者这么稀少了，然后就开始恶性循环了。老百姓就认为房子还能打折，等等，整体消费心理发生了影响，当然是个好事，也是个坏事，我认为是一个好事，市场趋于理性。这应该是市场曲线自然的规律。
高静：说到房子不好卖是不是对于代理机构是一件好事？
张玥：我们现在业务量会更多一些，因为从一线来讲，我们现在更关注还是从去年四季度开始的贷款利率的上调，可能对老百姓压力确实是很大，本来想贷款买的，算算利息之后还是决定一次性给了。贷款的压力给老百姓心理压力非常大，现在就业竞争也是非常大，年轻人买房都会想我一年之后，两年之后还是否稳定，我的偿还能力是否还达到要求？
高静：因为贷款已经占收入水平的比例太高了，是非常不安全了。
张玥：包括个人理财来讲，还贷的比率是占个人收入20%、30%是比较合理的，如果一下占50%是比较担忧的，我的工作能不能够很稳定，如果压力非常大，如果有更高的就业机会就不会想，如果想跳槽之后会不会更好，或者会不会不好，包括养车、养房子的压力会更加剧。
高静：包括CPI，全球什么东西都在涨价，咱们的生活还可以，现在面包也涨了，什么都涨幅了。
尹永红：我同事朋友买卫生纸，这个包装破了一点，原价是三十多块钱，打折到十六。结果我说以后什么都涨了，结果就多买，这就是心里有一种不安全感。只要是电价、油价一涨，其他东西都得涨。
高静：吴总一直研究数据的，您给我们指点点数据吧。
吴进荣：现在CPI数据挺高，比如像自住型还是以生活品质为主，如果社会预期对生活品质有影响，那个是要考虑的，对投资者来讲，现在就是有两拨人，一拨人主动撤出市场，因为在中国一部分区域投资潜力还是很大，在中国一般人的嗅觉是比较灵敏。天津以前来说是投资者比较少，但是这两年投资比例还是比较大的，虽然这两年资金紧缩，还是宏观调控也好，这些人还是有一定的需求，但是需求多少，这个不是一句半句能说透的。有的投资比例缩小了，但是有的还是可以的。投资永远是一个租赁的过程，天津这个城市处于活力化，城市发展各个点比较多，包括新出来的产业地产，他们在这一方面是有把握的。
天津思源房地产策划总监 吴进荣
尹永红：投资者对投资的需求，也就是有钱机构的胃口已经慢慢发生变化，原来是追涨，我就追你涨，现在开始变的理性了，现在开始调整，我们这个公司专注做商业综合体，包括港湾中心我们最近收购环球置地广场。
我们模式没有太独特的，就是关注资产，我也是从开发商过来，也有点开发商成份，开发商就关注两到三年的资产利润，就是买了以后，卖出去赚的一点，其实真正资产的价值是远远不止的。并且从《物权法》知道，只要物不灭失这个法就存在，社会还运行。这个地有时候也是一种资产，这个地有一个买了，收购、转让、租赁的价值在里面，开发商就是一次性攫取一部分价值，两到三年的价值，后期的长期价值没人管，现在国内是没人管，我们是家来管三年以后的价格。在我们这看很少有新房，包括西青、港湾中心都是在基础上做起来的房子。
海马房地产咨询公司总经理 尹永红
我们目前专注做商业地产商场，就是综合体，这块包括港湾中心、西青都是特别明显，真正的投资人收手了没有，大投资人已经收手，但是还有那些小的。但是民间资本会选比较合适的，还是停不下来，我们房子最适合就是投资。因为不买通货膨胀的压力，加上CPI的压力。别说十年前一个百万富翁是很牛的人，现在有一百万不敢在市区住，都交不起物业费。所以整个的市场其实暗暗的在发生变化。比如昨天和平区是零成交，一个是产品供应量少了，还有一个是到了一个高点，中心置业的力度下降了。
吴进荣：现在具有资产潜力的挖掘，我们做顾问从前期也是跑这方面的东西，有的项目可以站在更高的层面，但是由于各种条件的限制，可能各方面都比较低，我们通过二次整合，或者包装，我们可以把价格弄的更高，我们给投资者的性价比会提高的更多，这方面现在不说市场不怎么好，但是我们通过这些东西，还是应该对市场有好处的。
尹永红：咱们中介公司做的工作就是社会分工，我们说开发商什么都会干，说实在的我的观点是开发商什么都不会干，钱是人家的，设计是人家的，施工是人家，营销也是人家的，后面物业管理再是人家的，它就是投资商。现在我们这种企业架构是比较合理的，收项目不管是买地，还是买房产，收项目专管收项目。管完了剩下就是操作了，我们会联合业界。
高静：宛总是不是从咱们一些网友的反馈上来说，您也代表一种看法。
宛建伟：我专门打印了几份网友调查，今年楼市确实状态不是特别好，这个可能从开发商角度、代理商角度，网友、购房者心里都明白，我们作了一个6月份的调查，5月份的调查我们也做了，但是我们非常乐观，毕竟5月份刚开始，认为春天房市要起来了，但是6月份挺失落。
天津搜房网主编 宛建伟
就是您认为天津楼市的现状，大部分人认为是很不景气，在上个月只有四成，过了一个月又增加了两成，这说明楼房者已经相当失望了。
还有认为您认为天津房价怎么样？
其中也有六成人认为，依然太高，还是买不起。我们后来统计是一千一百多人，也是一个小群体，等于一千个人有六百个人说房价还是太高，基本上购房者大部分去向还是外环周边以内，还有滨海新区，这些房子都是过万了，和老百姓理想还是有一定差距。
其次一些人是有些高，但是可以承受，这个是两成的人。大部分人是结婚的，或者给老人买房子有一定的压力。
我们还调查了一个，就是会在6月份买房吗？这个有一半人说会，一般人说不会，就是虽然房价高，但是我们要结婚。有一部分投资商还是比较坚持，还是会继续投资，因为整体情况不是特别好，但是在一些区域板块还是比较好的，比如奥运到了，马上奥运租给老外，租给来看奥运的人，马上短期效应就产生了，这批人还是会在6月份考虑买房子，虽然说整体趋势不是特别好，但是在局部当中还是能看出来有一点曙光。
我们做了一个下半年天津楼市的调查，首先就问天津市房价下半年会是什么趋势？有将近一半人认为，政府有政策了，保障房增加了，这个整体房价就得下降，这是他们认为。但是这个是预测的，最后还不知道。
还有一个是您下半年有购房计划吗？
这里有一半人说有，但是还得等待。我想南方房价下降，对他们有很大的刺激，刺激很大，我们也有深圳分公司，当时有人跟我说！深圳房价就是下降三分之一，挥泪大甩卖，但是他们觉得天津会不会下半年也这样，这样对他来说，现在可能不会买房子，也许下半年更便宜，因为深圳很多购房者就是这样，房子都成负资产了，年初买的就是一万七买，可能到现在就是一万一了。
对于天津消费者来说，是不是对增值有所减少，所以他们观望的东西非常强，这也导致开发商在销售等各方面都不是非常好，我觉得对于市场购房者心理影响特别大，而且政府的政策一个接一个，虽然说真正对市场影响大的政策不多，但是确实对老百姓心理影响特别多。
我当时买房就觉得房价会落，但是一直在涨。所以最后没办法，我买了。
尹永红：有一个漫画，就是开始买一个房子，最后买一个屋子，最后只能买一个厕所。
宛建伟：今年到了承受不了的界限，有些网友留言，这个再不降是不是房市该崩了，有一些数据方面，今年楼市确实是观望，一个是低迷，还有一个就是拐点，这几个关健词非常重要。
吴进荣：今年事比较多，其实都不是很明朗，比如进入什么阶段，可能在8月28号以后，那时候可能会更明显一点，所有的利空消息都抖尽了。天津人消费本身比较保守，现在什么的购房者想买的心理，基本上都是受这种因素的影响，所以一般还是有20%的购房需求，他们还会有一些自己的想法。他们对自己购房人知识水平、文化水平都是很高了，对发展都有自己的看法，所以对房地产市场他们也是看的挺明白的。
高静：刚才说到地震，咱们聊聊地震的话题，昨天的新闻说成都20个开发商受地震影响比较大的。
吴进荣：需要品牌公司在那囤地比较多，都受到一定的影响，包括开工进度，包括未来的计划都会受影响，因为现在资金压力比较大。
尹永红：还是还震呢，一天很多次。
高静：很多人说以后不会选择山清水秀的地方定居了。
尹永红：一般山的形成就是大陆板块冲撞造成的，不是说冲击造成的，都是地壳不稳定才会造成。地震以后再哪修建，唐山地震是不是还在原址上修建，这都是有问题的。
吴进荣：因为余震改变不了。
尹永红：地震、雪灾持续影响，有专家估计会在下半年一段时间，9月份、10月份会让CPI突破10，这个地震造成整体的影响非常大，尤其是区域资源短缺，这个对宏观经济影响非常大，目前还表现不出来，但是很快，但是对房市成交不能说是一个悲惨的故事，对房市也是有好有坏，这种CPI上涨还会促使投资者出手，房子也会因为投资者的介入，还会有一定的波动。
毕竟我们面临的其实最严重的问题，不是我们的房子多少的问题，不是简单的供求关系的问题，是现在表现在地震的问题上，捐款非常厉害，我上学的时候、90年代的时候，21世纪初的时候，有点活动确实是不管多么伤心，出手都很少，十块、二十块都是多的，一个大捐款箱见不着多少钱。
现在简单的一些商场门口，都是一百的，现在是什么社会？人们有钱了，企业有钱了，真真正正有钱了，现在捐款只是有钱非常小一部分，剩下那些钱干什么？那些钱肯定要找出口，找投资。我们现在投资出口非常少，连海尔品牌电器都不干了，扭头干房地产了，这是很严重的问题，他觉得那个不赚钱了，利润率太低了，不如干房地产，一进一出，两年就挣几个亿，这就是国家产业导向。
我们一些专家预测，也是个人认同观点，下一步肯定是生息，继续对不良的投机行为进行抑制。另外就是减税，现在的税太高了，甚至把服务业免税。本来就是很辛苦，再控制一点税，这个就没有人去发展了，我觉得下一步肯定要进入减税的通道，尤其对比较冷的服务业，应该是占国民生产总值很高的产业，现在基本上是很少的。所以减税应该是一个大的方向，要不做这种调整的话，那这个钱不会分的。
的方式是什么？买金条，保值不增值。真正房子具有使用功能，即有金条的性质，又有日用品的性质，绑到一块还可以继续保值增值的特点，他们还会选择投机房地产。
吴进荣：现在中国本身制度投资商品缺乏，房地产就是一个比较好的投资商品，推动投资产品的比较，房市还是选择主要的渠道，因为中国这么多年来都知道房子、土地会给家族带来什么样的东西，比如说金条等等，比如说金条哪天就有可能没了，但是房子除了地震，地震的概率太小了，天津曾经经历过地震的地区，包括当时汉沽受地震影响挺大的，但是现在发展不比市区差。人都是逐利性，哪有利益我去哪，房子也是这样。
现在通过我们做产品的时候，客户选择30平米、40平米房子时候，大多数投资者还是比较理性，不是房子越小投资越多，大家其实都明白这个道理，这里有一个功能比的问题。
高静：现在有一种说法，说“买不如租”，因为地震改变了大家的一种原来的想法，因为觉得地震是房东的，不是我的。
吴进荣：这个对于购房者来说考虑问题不会太多，因为毕竟有这种需求，中国人对于拥有自己的东西还是比较重要，不像国外。国外讲的词都是我们，他对资产的划分非常明显。这个在身份、社会地位体现一个人价值的东西。
尹永红：来天津一直在一个公司，去了那基本上就是卖给公司了，那时候到天津就想买个房子，到时候突然感觉到自己有家有业了，有一种归属感，这就是中国人非常明显的感觉。
我也填了一个问卷，我就为了看一个结果，我感觉包括在研讨推广计划的时候，包括媒体特色的时候，我不知道我的认识正确不正确。我感觉搜房是专业人聚集的地方，为什么要懂点房子，至少和房子沾边，还是很有条件的上网指引，其实很多真正有住房需求，可能年轻人是一部分，老年人为年轻人选房屋的时候，要听听建议。
宛建伟：我们也是按照二八理论来分，二分业内，八分购房者。因为他也要关心其他网友所关心的，中国都有一个从众心理非常强，都去买这个房子，比如这两个楼盘，这个售楼处都挤不动，他肯定要去问问这个楼盘是不是卖的便宜。
有些网站有一些调查，包括地震都有一些调查，大家从调查当中能够有一些意识，和一些价值的转移，比如以前可能还观望，这时候告诉你这个股票该买了，赶紧买，不买就赶不上，比如有一个大的事件影响，真的很多人都去购房了，楼市又非常红火，马上毫不犹豫就出手了。
尹永红：在为什么先问这个问题，就是调查得出来的结论，是高，还是继续观望。我觉得是有问题，我不是说搜房网不对。因为每天都关注博客，我经常参加这个活动。所以后面看高，还要等待。
现在显示的等待心理，这些是一种非常自然的反映，就是投资退潮以后，突然拉大产品价格和实际需求的空档，毕竟天津还是小城市，还是很小，有钱人还是少。我们港湾中心剩下来一套，将近两万块钱，顶楼还有一个三百平米的大露台，后面就是海河、东站、位置是相当不错的，但是卖不出去。
高静：对于高端的楼盘影响大吗？
张玥：从公司滨海区域来讲，我们也是做一些市场的暗访、明访，有的时候直接接触售楼处时，一些资料是保密的，所以我们也是通过一些其他渠道。滨海高端客户，或者老百姓口袋的钱也好，我觉得还是有一定能力。我们了解到的，滨海某个项目，我们从银行了解到，他们整体客户一个付款的方式来讲，70%-80%都是一次性的，现在一次性比例非常高，现在有钱还是有一定比例的。
尹永红：这个账很好算，就是贷款好歹也弄一个30年，剩下我会付我不承认的利息，我一个是扛着你利息，我的钱还在贬值，我为什么呢？
张玥：滨海区域均价已经是一万七八，面积都是两百以上，总房款还是在百万以上，就是一次性付款会占到这么高，就是客户的潜力还有待于挖掘。
尹永红：相对平稳，或者减息的时候，还是等待。
宛建伟：天津本地的很多，而且不仅限于市区，包括四郊五县购买能力还强。
尹永红：确实有这样的，老给儿买房，别让孩子受苦，现在孩子工资没有这么高。我在博客里就喊，就应该加工资，咱们和资本家比起来差很多了。现在孩子没有这么多工资，但是还得住。
去年最热的时候，在大通70%-80%都是付八成款，这个就是刚性需求，变现出来的选择，真正的炒房者就是先拿到手再说。
吴进荣：现在对投资者压力也挺大的，现在不啃老的太少了，除非自己特别有能力的，还有就是中彩票，不可能就只能靠父母支持。
高静：还有就是卖了房子的，一般人就没这种基础。
吴进荣：现在写字楼卖的过住宅吗？卖不过。北京早就出现了，住宅卖一万，写字楼卖八千。现在天津写字楼还是可以的。
尹永红：现在倒挂正在往回扳，我们讨论一个问题，我们盖我们综合体，就是下面是一些商业，当我们选择是公寓多还是写字楼多，我们很矛盾，我们就被市场表象给迷惑住了，住宅一定好卖，现在不是了，现在住的，尤其是公寓不好卖了。写字楼这块是98%，基本全租出去了，所以说这里面要看投资价值来说，这个公寓回报是打折的，写字楼是满租的，同一个楼出现这种情况是不正常的。
我们收了天津大厦，这边想做的是公寓，这边是办公，但是考虑来考虑去做办公多做一点，因为同样的，先别想住宅和办公。同样买一个毛坯的房，精装修的公寓成本一定比住宅高，同样的东西，你是卖低成本的好卖，还是高成本的好卖，这个利润是一样。你公寓是一万，写字楼是八千，但是公寓多付出两千块钱成本，你可能选择相对低一点的。所以现在已经发生了这种变化，我们市场迷惑是在什么地方？我们用住宅混淆了商务公寓。现在公寓下一步还真不好卖，因为公寓市场的商务市场。前阶段市场供应量比较紧张，就是走高时候，人们看不出这种差距了，我们总说搞营销，这个时候就看出差距来了。
吴进荣：现在公寓项目还是比较多的，一方面住宅产品稀缺肯定是越来越少，一个是体量问题，还有一个是资金配套，公寓市场相对窄一点，还有需求也好、生活习惯和咱们是不太一样的。
尹永红：这个可以作为商务市场，在北京人口大，市场大。
吴进荣：天津的城市定位能不能实现，如果能实现，就是会发展到什么样的程度，这点对商务市场特别明显，包括写字楼也好，商务型的也好，确实感觉对天津城市定位怎么实现，大家都有一个不一样的预期。
高静：刚才说真正的看楼市，看8月28号以后，咱对下半年来一点预测。
吴进荣：从8月份开始以后，奥运会以后基本上不利的消息都已经落实了，投资者对于不确定因素都确定以后，包括6月、7月、8三个月时间，投资者已经能在市场上反映出来，对于投资诉求的程度已经基本成形了。因为购房这个东西买和不买基本不可能把潜力挖出来，肯定是有意愿的部分，他们对市场预期差不多做一个预算，再阶段实现他要的东西以后，再进行投资预测，这个投资预测包括本身要购房的，甚至是迫不急待就开始要进入这个市场了，8月是一个比较好的过程。
张玥：我们也是经常讨论这个问题，我们有时候说，在6、7月份是一个比较关键的月份，因为无论是上半年，还是从万科为首的上市开发商，对于打折促销，也是公司特殊的原因、资金的原因，有一些促销的举措。
对于上市公司来讲，我们他们上半年给集团去报年终报表时候，就觉得上半年利润是多少，我觉得是直线会影响下半年的计划和举措，我觉得这两个月应该是比较关键的两个月，也是看这些大的开发商和下半年的举措是什么样的？是不是一些促销、打折，还是趋于一个平稳的状态去带领天津楼市。
吴进荣：包括一些机构对天津的开发都在往后延，比如6月份想开盘的，就是想在8月开，这个情况挺多的，上半年上市量也不是很大。
宛建伟：现在投资二手房的人压力是比较大，尤其奥运水滴周边的酒店，我问了一下，基本上该租出去都租出去了，而且二手房的价格，现在具体情况不是特别清楚，5月份的时候租金已经上涨了将近一半以上，等于奥运会之前会有一个观望。
尹永红：这个是阶段性的上涨，还是就那两个月。
宛建伟：就是非常阶段性的，对于新房市场来讲，我认为8月份之前还是观望比较多，奥运会之后也会有一个短时间的预判。整个房地产市场是稍微降温了，还是升温了，借着奥运这个机会又上去了，这个还是有一个预判，最后的决战应该是在9月份之后。
因为很多开发商也定了全年任务，上半年既然完成不好，肯定把希望寄托在下半年，奥运会期间也是比较难过的两个月，因为当时人的关注点已经转移了。
尹永红：原来我也有一个观点，其实别拿奥运当回事，死了八九万人，这个比例很不恰当，死了八九万人的汶川地震现场的忙碌，现场的问题，包括牵动整体宏观经济影响，稍微直接损失上千亿，后面安置一系列费用，这么大活动，奥运本身是赔钱，这么大活动不一定对房市造成直接的影响，所以我认为别太拿奥运当回事，不一定和汶川大地震比，如果对宏观经济没有什么影响不会在表面上产生什么。
就像这个杯子，你不动这个杯子，里面的分子是不会产生变化的，你只有动了，里面的分子才会产生变化。我们刚才讨论的等待和观望，等待和观望只有两个结果，不可能永远等待下去，等待可能是一个过程，具体是8月份，还是6月份、5月份，只有两个结果，等待之后一个是升、一个是降，一个是继续走高，还有就是继续下降。
目前支持降的因素比较少，通货膨胀表现在价格上，再有原材料永远上涨。税费成本没有任何减少，并且还得增加。开发商不会倒着卖，这个都是可以理解正常的情况下，支持降下来，我个人认为一个原因，除非我们对经济操控失败，走入了一个像东南亚经济危急那样的经济缺口，就包括像 那些人炒房者，最后连孩子学费都交不起了，要真是操控不利情况，我们现在通胀压力非常大，胀了之后民不聊生。
现在统计有全球有9亿人生存在温饱边缘，经济高速发展牺牲和承担是这帮人，这帮人如果处理不好，会出社会问题，但是不会影响经济。
确实支持升的理由是非常多的，一个是城市化，一个是国际化。国际化首先是国际化的房地产价值，咱们不会让那些非常穷的国家到咱这来，只会让美国人、韩国人、日本人来，中心生态城，那是另外一种经济资源的掠夺。因为新加坡没有地方盖房子了，那好，那就到咱们地广人稀的地方发展，现在所谓有钱人很大一部分还都是国外高收入者到中国消费来，奥城就是典型的韩国人聚集区，这个里面显示出来国际化价值，我们肯定越来越开放，接纳外面的钱，接纳外面一系列东西，我们接纳时候就会发现，如果要完全放开，我们房子肯定卖的更火，老百姓就更买不着房子了。
这个表现出来一个国际价值的认同，现在觉得你的房子值八千，老百姓还觉得贵，但是别人不这么认为。人家八千块钱，合一千美金，人家会觉得便宜。要是逐渐降低门槛，就是欧盟再介入一个经济实体，就不能再继续保护了。这是国际化价值认同要高。我们如果做这方面事情，将来肯定还要面临这个问题，因为这个是市场化，另外就是国际化，比如户型，户型里面体现国际化的都市主义，就是都市怎么走，怎么发展，都说小户型好卖，其实小户型是一个好东西，咱们的五六十平米小户型在香港都可以做两室三室，为什么呢？土地高效、集约。李嘉诚就住不到二百平米的，那就算豪宅了。咱们一百四五十都是经济适用房，咱们顺着这个思路发展都是小户型的发展必然方向，我们不可能在这个世界上，在周边把所有的土地盖上去，中国的人口马上进入老龄化，也会有一个减人的过程。
另外就是城市化，城市化很明显，我们专家，包括我们国家发展规划里面，我们在2020年要实现真正的迈入城市化。城市化的起点就是农村人口要超过城市人口，现在农村人口还有五六个亿没有进入城市，这五六个亿要进入城镇，相当于我们要建一个欧洲的房子，要建两个美国的房子才能把他们容纳下，我们只有两条路，一个是继续建下去，把房子再盘活起来。另外就是高效利用土地。站在这两个必须要发生的宏观角度来说，所以说房价肯定还要升。要是到微观区域，到天津来说，天津的后发力还是非常非常强，现在的城市规模，现在的城市荷载能力，六七百万，七八百万的荷载能力，还是很小的。
我们现在看到周边的住宅板块，将来就是某一个新区，某一个城区的住宅区，站在这个角度来说，我个人认为天津的房价还是很有潜力的，其实你可以跟若干年前北京比，天津必然要发展的非常快，因为“十一五”计划，包括整体规划也好，天津市不得不发展，没有一个不发展的理由，这个就是政通人和。国务院就盯它这几年，站在这个点上，我的判断是肯定会涨，只是看这个点在什么时候爆发出来。投资者又出来了，赶紧买，要不然钱就变成了空气。
我再说一点微观的东西，我们理解房子，理解成一个什么样的东西更合适，它是一个商品，但是不同于消费品，不同于一般的家电，它有一个很强的资产价值。就是说黄金一部分价值，具备了这部分价值，简单的供需平衡，两千万的肥皂投入到天津市场上，肥皂肯定便宜了。但是两千万的房子投入到天津，可能不声不响就没了。再说房价，尤其是满足刚性需求的房价是不是会下降，这个就是满足人们需求的房价是会下降，一方面是商品房，这个是人的权力。一方面是商品房，还有廉租房，还有政策保障房，这个形成主流才能形成整体房子均价下降，我们确实还有一帮庞大的群体，挣不到两千块钱，因为没有工作，供不起，这个是社会要关心，也是我们要关心。一旦有不稳定因素，肯定要想办法弄钱。
商品房和保障房肯定要做一个较量，但是这个点比较远，短期内，三、五年我们看不到，天津才几十万廉租房肯定不起作用，这需要一个过程。
高静：其实大家也说这两个月其实挺重要的，我们先把这两个月观望好，等到真正到金九银十的时候再看，我们再回顾六七月份怎么渡过过来的，是不是奥运会之后会怎样，我们市场最终过了这么长时间，最终是一个什么样的市场的表现，告诉我们到底是怎么样的走势？今天就先到这，谢谢各位！
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