[摘要] 上个月，因质疑开发商将未封闭阳台改为封闭阳台而造成阳台面积“注水”，威尔夏大道部分业主将开发商告上法庭。图为威尔夏大道实景。记者周晓东摄太月园社区规划变更案尚未
上个月，因质疑开发商将未封闭阳台改为封闭阳台而造成阳台面积“注水”，威尔夏大道部分业主将开发商告上法庭。图为威尔夏大道实景。记者周晓东摄
太月园社区规划变更案尚未尘埃落定，美丽园社区关于规划变更的诉讼战也未散尽硝烟，日前北京又爆出欧陆经典社区开发商变更规划事件。在规划的确立与变更之间到底出了什么问题，从而造成纠纷不断？有人说这是由于房地产开发商过于强势，有人说有些规划变更了或许更好……
通过政府部门、开发商、业主、专家、律师等业内人士的一番解读之后，或许您已经可以接近类似事件背后的原委。
探因1
一开发商：规划一改翻四倍
目前北京的房地产开发市场，特定区域内特定类型的房地产产品由于需求与供给的严重不对称已经构成了事实上的卖方市场。
“房地产开发商为获取更多利润，除了根据房地产市场水平确定项目定位、提高房产本身的品质之外，最常用也是最简单有效的方法就是从房地产项目的规划入手。”有业内人士称，通过规划变更，有的房地产开发项目获利丰厚的程度远远超出了众人的预期。
在北京开发过多个住宅项目的一位开发商向记者表示，他所在的公司此前曾在北三环附近开发一处住宅项目，项目开盘时公司方面主打策略就是“低密度、低容积率”，整体规划一早便已经做好。
该开发商称，随后北京房地产市场的发展远超出公司预期，项目所在区域的房价由开盘时的5000元/平米左右，仅花了大半年时间就涨到了8500元/平米，公司在反复计算比较规划方案后发现，一早确定的低密度、低容积率项目定位并不能达到，于是在项目开发了一半的情况下申请通过了变更规划，项目的容积率比原规划几乎翻了一番，而最后公司开发该项目的也比预计翻了近四倍。
该开发商最后向记者透露：“我们变更规划的情况还算是‘温柔’的，要是做到，这个项目的可能会达到最初预算近七倍的水平。”
探因2
有关部门：规划不可能一成不变
“丰厚的利润诱惑之外，推动开发商频繁变更规划的一大根源在于地方政府主管部门的监管制度仍有缺陷，开发商在重利的驱使之下，会竭尽所能地钻现存制度的缺口，制度之墙上的缺口于是便成为了开发商获利的源泉。”一位业内人士称。
北京市规划委规划监督执法大队相关负责人在接受咨询时称，对于违规的土地开发规划变更，各区监督执法大队会依照相关法律法规，根据不同等级的地区，土地开发的不同单位，以及违规的具体情况，执行包括警告、罚款甚至降低资质等相关处罚。他同时也表示，城市发展是一个过程，规划不可能一劳永逸、一成不变，随着现实情况的变化，规划也会发生改变。
一位从事多年房地产开发的业内人士则向记者透露，政府主管部门对于具体项目在规划面积上的监管有一个弹性的范围，执行过程中是按3%来计算的，这主要是为误差等情况做的预留，因为在大面积的房地产开发的过程中，不可能做到一丝不差。
“但这也成为了房地产商做文章的地方，如果是100万平米的大型房地产开发项目，3%的浮动就意味着可以多出3万平米，几乎是多了一个小项目出来。目前的监管还是越来越严了，但做得好的话，政府也会在这些问题上睁一只眼闭一只眼的。”该人士表示。
探因3
业委会主任：维权面临取证难题
尽管北京市规划委规划监督执法大队相关负责人表态，对违规的土地开发规划变更要进行处罚，但实际上在许多关于规划变更的纠纷中，购房者由于信息不对称以及购房者内部的不统一等诸多因素，显得较为弱势。在纠纷处理过程中也经常陷于无望的“拉锯战”。
海淀区知春路太月园社区业委会主任王嘉吾表示，北京各小区业主在对开发商方面变更规划侵害自身权利进行的维权工作进展不利，一个重要的原因就是取证困难。
王嘉吾解释说，目前并没有相关规定，要求房地产开发商在出售房地产产品时，必须同时给与购房者房地产项目的规划图和竣工图。购房者手中没有规划图和竣工图，就无法对比出房地产项目开发过程中变更规划的具体情况，而要通过正当的法律手段维护自身权利，规划图和竣工图的差异体现出的违规更改规划，是最基本也是最为重要的证据，没有这一证据购房者的诉求要想得到法庭的支持相当困难。
“我们太月园是为数不多的握有规划图和竣工图的小区，有这些证据我们维权都很困难，更别说没有有力证据的小区了。”王嘉吾说。
另一方面是购房者维权时的内部不统一。曾多次接手住宅小区业主对开发商违规变更规划维权案件的某律师对记者表示，不少小区业主都有搭便车的心态，自身权益受侵害，但都希望别人出头维权，维权成功则暗喜，不成功也不会对自己造成更多的影响，“开发商方面也抓住了这类业主的心态，往往对维权业主进行分化瓦解，很多维权也就不了了之了。”
探因4
房产律师：处罚额度比不上暴利
不少业者认为，实际上，即使业主在关于规划变更的纠纷中取胜，开发商受到处罚，“但处罚额度比起开发商获得的利润简直不值一提。”关注房地产业的资深律师秦兵表示，我国目前的法律体系内，有包括刑法、土地管理法、土地管理条例、民法通则、规划法在内的多部法律法规，以及地方性的北京市城市规划公示管理暂行办法、北京市生活居住建筑间距暂行规定、北京市绿化补偿费缴纳办法等多项法规，都对房地产开发变更规划方面涉及到的问题有明确的规定。
“但相比而言，部分规定的处罚力度与房地产开发商方面通过违规获得的利润相比只能算九牛一毛。”秦兵称。
秦兵进一步解释说，比如小区绿地被占，按北京市现行规定，购房者可以追究开发商的民事赔偿责任，但参照《北京市绿化补偿费缴纳办法》规定的赔偿标准，补偿费按项目所处的地区分类综合缺少的绿化面积来计算。即使遵照等级二环路以内的补偿标准，被占的绿地也只是6000元/平米的补偿价，而开发商如果违法变更规划在原500平米面积的绿地上建起一座6层小楼，按二环内目前的12000元/平米的住宅均价，同等面积开发商在交纳300万元补偿费后，除去相关成本还可获得超过1000万元的。
探因5
业内人士：多头管理效果欠佳
根据规定，今后居住区的规划建设都要符合相关原则。
居住区规划方案一经批准，不得随意改变；如有重大变更，应报原审批部门同意后方可建设。
市规划委相关负责人透露，现在对规划更改的监督是挺严格的，市规划委定期对各个项目进行检查，不按规划方案实施的开发商要受到处罚。
北京第四空间投资发展有限公司董事长丁文江分析认为，目前多头管理给了开发商更改规划以可乘之机，比如教育配套需要教委参与监督，医疗配套需要医疗部门参与监督，多家单位都在管，但是多家管理单位管理的效果并不是特别理想。
■建议
更改规划应由业主、开发商共同申请
应明确申请改规划的主体
资深社区专家舒可心表示，在我国的现状下，房屋建筑单位提出更改申请的过程不透明，规划更改范围内受影响的业主和居民很难及时了解。
舒可心认为，申请更改规划的主体应为业主和开发商，由二者共同提出申请，相关部门才能受理。据他介绍，目前规划部门已经改变了更改规划审批制度，在更改前必须向社会公示。
违规处罚标准应加重
有业内人士表示，国外一般是先规划好，把房子、配套全都建好，才开始售房，一般不存在更改规划的情况。
香港的期房制度，则是规定了违法更改规划必须赔偿，以及3年到7年的刑罚。
“尽管政府对开发商更改规划的要求是很严格的，但是还是有很多开发商更改规，这其中的原因主要是开发商违法成本太低，一次违规罚几百万元，可是开发商实现的利润就是几千万元。”丁文江建议，在这方面，希望政府多给予考虑，加重开发商的违规成本。
违规开发商向社会公示
据悉，2004年，北京市即有相关规定：凡开建的居住区，其开发单位都必须在销售商品房时将“公示牌”张贴在售楼处明示购房者。
公示内容主要包括：居住区的基本情况，应建各项配套设施的建筑面积、用地面积，计划建设时间、交用时间，具备建设条件的配套设施的解决方案。对擅改规划的房地产项目的开发商，要列入不良信用记录，并向社会公布。
■业内点评
专家：政府职责应与市场行为分开
舒可心认为，开发商一再变更规划，即使公示过程中出现反对声音，但是“先上车、后买票”、造成既成事实的现象屡屡发生。一个公开的秘密是，一些地方政府出于财政收入的考虑，已将自己与当地房地产业捆绑在了一起，地方政府与开发商有着共同的利益：房地产商为了增加可售、可租面积，提高企业利润，地方政府为了GDP考虑，或个别政府人员的私人利益，难免与开发商“合谋”，在建筑绿地、公共设施的审批和监管上大打折扣。
有专家认为，一个城市的开发建设，应把政府职责与市场行为分开。
该专家称，在具体操作过程中，由于制度设计的不透明、规划监管不力和相关法规的不完善，为了获取高额利润，开发商会有意逃脱这种责任，或根本不具备建设实力，想尽办法更改规划遂成为“家常便饭”，导致规划从立项审批到执行存在严重脱节。
■业内提醒
有些规划更改未必是坏事
丁文江同时认为，开发商有些情况下更改规划并不完全是坏事，比如有的小区原来规划有小学，但是由于周边项目已建有规模较大的小学，这种情况下，该小区开发商如果取消小学配套规划，并不影响小区孩子入学。
如果周边小学不足，开发商却要取消小学的规划，这种办法是不可能获得市规划委支持的。
“现在政策规定90平方米的户型要占70％。而一个超百万平方米大盘，一期二期开发完毕，根据现行的政策，之前的配套指标就要做相应的调整，因此在这种情况下，开发商对规划做出调整是可以理解的。”丁文江称。（记者 谷欣 吴海花 张晓玲）
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