[摘要] 主持人：尊敬的各位来宾、朋友、媒体同仁们大家下午好！首先在这里我进行简单的自我介绍，我们《津地产》是一家综合性的地产服务的提供商。在今天由我们旗下《津地产》传媒主办，天津房天下协办，中国旅游饭店协会及
▲时间：2006年12月6日下午14：30－17：30
▲地点：滨江万丽酒店8楼4号会议厅
▲主办方：《津地产》
▲协办方：天津房天下
▲媒体支持:中国旅游饭店业协会、天津房天下、《天津日报》、《每日新报》、《今晚报》、《城市快报》、《假日100天》、《今晚经济周刊》、天津电视台、天津人民广播电台
主要嘉宾:
中国旅游饭店业协会副会长、国贸饭店总经理 辛涛
太平戴维斯物业顾问北京有限公司天津分公司物业管理部总经理 岐晓弟
天津社会科学院经济社会预测研究所所长 卢卫
现场实录:
会议现场
张成：尊敬的各位来宾、朋友、媒体同仁们大家下午好！首先在这里我进行简单的自我介绍，我们《津地产》是一家综合性的地产服务的提供商。在今天由我们旗下《津地产》传媒主办，天津房天下协办，中国旅游饭店协会及天津各大媒体支持的天津酒店式公寓形势及产权投资研讨会正式开始，在这里我先简单介绍一下在座的一些嘉宾。首先是国贸饭店的总经理辛涛女士、天津经济预测研究所的所长卢卫先生、太平戴维斯天津分公司的总经理岐晓弟先生、天津富力城营销和策划的主要负责人王惠忠先生；天津富力城销售主任赵洪刚先生、迪特贝斯中国传媒机构总经理、天津观筑地产结构的总经理尹东占先生。下面请嘉宾自我介绍一下。
≤津地产≥出品人 张成
嘉宾：我是来自天津宇轩投资咨询有限公司项目总监我叫靳上、大家好我是联合地产公司尹昶金、大方置业有限公司董春临、天津万华置业有限公司杨建华；华仁投资公司张四印、桦栋实业发展有限公司赵巍。
张成：很高兴我们今天邀请到来自北京、天津的地产、经济、酒店方面的专家，同时我们还邀请了目前世界的代理机构包括像太平戴维斯以及中原的代表，还有一些其他的代表行机构我就不一一介绍了。很高兴在天津酒店式公寓刚刚起步的阶段我们就能够邀请到京津两地著名的专家、学家和开发商代表齐聚一堂，对酒店式公寓的发展和投资问题展开讨论。随着中国加入WTO天津市场逐渐成为全球市场的主要组成部分，加上2008年奥运会临近及“十一五”出台，北方经济中心地位的确立，天津作为国际化港口大都市的重要作用逐渐显现，外资项目的高速增长，大量中高层管理人员和技术人员需要在津工作，年限较长，中短期居住需求的激增，天津酒店式公寓的项目是一个难以估量速度发展，良好的发展势头给我们带来的机遇同时也带来更多思考。有人说我们天津老百姓没有弄清楚酒店式公寓的概念与分类，也有人说我们的城市目前没有真正的酒店式公寓，也有人说天津的酒店式公寓已经朝着良性的方向发展，对于消费者来说这些说法是无从考证的。但是房子还是要卖，资金还是要投，于是他们急需要一把尺子，来衡量天津酒店式项目是否适合市场需求的标准，急需要一支温度计用来验证天津酒店式公寓市场是否真的有这么高的热度，急需要一双眼睛观察酒店式公寓项目的投资价值、投资前景以及未来的发展方向。所以《津地产》主办这次研讨会为消费者解答疑问，对他们的行为给予指导，也希望《津地产》就是这把尺和温度计，为终端消费者提供最需要的服务。
在这里，我先简单讲一下，大家每个人手里都看到《津地产》的杂志，我们《津地产》媒体主要依托与迪特贝斯中国传播机构庞大的高端数据库进行定向直投，这一块我们目前已经在北京地产DM直投和数据库营销是排名的公司，我们今年进入天津以后，我们重力的打造《津地产》直销传媒，我们和专业媒体相比较，我们《津地产》着重于终端，我们把专业市场的语言，翻译成消费者都可以看懂和听懂，把一些认知项目传递给消费者。所以说，在这里我们主办这次研讨会主要把在座的专家、开发商代表，通过你们的声音传达给终端消费者，让他们知道目前发展状况，包括对于酒店式公寓产品不同的划分和配置有一个清楚的认识，便于他们在投资的时候可以明明白白消费。
在这里首先我们邀请到中国旅游饭店协会副会长，国贸饭店总经理辛涛为我们作一下讲解，我先简单介绍一下，她毕业于北京联合大学旅游学院，英国赫尔大学先后获得经济学学士和工商管理硕士学位，辛女士历任中国大饭店餐饮部副总监、天平丽园酒店副总经理、香港美食城国际管理公司的副总经理，王府井大饭店副总经理、中国大饭店的饭店经理，现任国贸饭店的总经理，中国旅游饭店协会、北京市旅游行业协会的董事长，北京市饭店女总经理联谊会会长职务，辛总是中国代饭店管理人员，国内饭店行业中少有的成功女士，我们欢迎辛总给我们精彩的演讲。
辛涛：不好意思，今天在座的都是地产业的大腕，也是地产传媒的大腕。应该说在大家面前我们完全是外行，因为我们是做酒店的，酒店跟酒店式公寓还是有很大不同，今天来是抱着向大家学习的态度，这个题目我从来没有接触过，我想借这个机会可以听听大家的意见，从中获悉一些有意的东西，对于酒店式公寓，首先我们研究多；第二对天津市场也是知之甚少；第三因为时间关系，很多数据采集的非常有限，所以今天的发言可能有很多偏颇的地方，大家如果有宝贵意见，可以给我留下来。谢谢大家！
中国旅游饭店业协会副会长、国贸饭店总经理 辛涛
我的情况刚才介绍过了，酒店式公寓这个概念有几点看法，所谓的酒店式公寓，，提供酒店式管理服务的公寓，从业态形式上讲，是属于地产界的新宠，属于物业类的；第二，集住宅、酒店、会所功能于一体的建筑；第三，可以向顾客提供家庭式的居住布局，家居式的服务，同时有私用和投资两种功能。
从目前酒店公寓的产品形态来看，，我认为拥有独立产权，配备考虑厨卫在内的综合套间，整个大厦可以提供酒店式的商务服务；第二，从投资角度看，投资者既可以想购买者住宅一样用于自住，又可以交由大厦，以酒店的形式出租，获得投资回报；第三，从服务特征来看可以提供酒店式服务公寓式管理，是一种只做服务，没有更多酒店经营的纯服务公寓，我想着重说一点，可能大家对酒店式公寓的理解不太一样，事实上在中国的酒店公寓，我理解有三种形态：，酒店式服务公寓；第二服务式公寓；第三，是酒店公寓。所以这三个是不一样。
酒店式的起源上世纪70年代欧洲，当时旅游区内划分出一些出租给客人供临时休息的物业，由专业人员进行统一的上门管理，有酒店的性质，又相当于个人的临时住宅，这就形式了当时酒店式公寓的雏形。酒店公寓的特点有几个方面：，户型多样、风格设计多样具有个性化。所谓的公寓酒店的个性化，主要是体现在这两个方面，一个从实用方面来体现个性化。公寓的购买者和出租者，他们特点普通是高素质、高水平、国际化。第二，项目本身具有个性化，楼盘的形状、装修装饰的风格、周边的环境以及配套，应该说个性化是酒店公寓生命力所在，是酒店式公寓实现回报的核心因素。
另外，酒店式公寓的舒适性，首先有居家的格局、有全套的电器，这是和酒店比。因为酒店的客房设计是一个旅行者临时的住所，不会给你很多家的感觉，不会给你配备全套的电器，专业的保洁也是根据酒店的要求不一样的，同时就私密性和酒店的环境以及服务相结合。这是酒店的舒适型特点。另外，服务内容的灵活性是完全根据客户的需求，比如说看小孩服务、送餐服务、洗衣服务、清洁卫生服务，是要根据客人的需求来灵活的安排这些服务内容。第三，是客人活动更加自由方便，因为在酒店里进进出出都在酒店服务人员的眼皮子底下，客人停留的时间不超过三天，所以客人和员工的熟悉程度和认知程度都不如酒店式公寓高，反过来酒店式公寓可以提供比较好的私密性环境和不被打扰，比如说不会像住在饭店那样，不会被敲门打扫、作卫生、送水果等等，这方面让您感觉到很方便。第四，酒店式公寓可以给人家的感觉，舒适性比较好。酒店式公寓对地理位置的敏感性非常强，他的客户多为商业人士，他们非常重视周边的环境和配套的学校、医院、商业银行等等。因此一般都借助成型的商圈物业，更具有投资价值，比如大家熟悉的北京国贸商圈、燕莎商圈，这些周边物业投资的价值比起一般大得多，而且的潜力和空间都非常的巨大。第四、蕴含投资价值。酒店式公寓相当来讲在投资价值来看风险比较小，他选择的地理位置和稀缺性、个性化选对了项目投资回报比较好，所以风险相对比较小。不足就是占用资金比较多，投资回报期比较长。另外酒店公寓特殊的投资属性，投资者必须找到成功的下家才能收回投资，才能谈得上投资回报。酒店公寓的特殊市场细分是由于产品市场需要且打造出来的，大家知道酒店的客户每天进进出出，而酒店式公寓的客人要长期居住，正因为如此，所以开发商在开发酒店公寓产品的时候，考虑到这样一些人群需求，打造了这样一个特殊的产品——酒店公寓。
酒店公寓客户群多为年轻人、长期对外商务人士、旅游等短期租赁人士，以及大公司的首席代表、高级经理人、外企公司者，因此他们在居住的特点上，通常要求酒店公寓人员都是高素质、高学历、国际化的人士，他们对居住的文化、办公环境都有独特的需求，这一点我们注意看一下他的分布，就很容易找到酒店式公寓特殊客户群对于居住文化的需求，通常这些客户都是跟着这个人群走，所以这是一个非常特殊的特点。在北京地区形成国贸中心、华贸中心和东方广场这样一些非常有代表性的特殊酒店公寓，而且在这里我们经常容易看到一些熟悉的国际品牌。按酒店公寓当中形成特别奇怪的多角关系，开发商如何取悦业主、经营者怎么取悦顾客，这是物业管理如何取悦与顾客、第三开发商和客户怎么共同取悦，这三者的关系在酒店公寓的业务中显得非常的突出。
另外研究酒店式服务的内涵，更多考虑大商务个体的需求，需要量身订做，这样定做的产品通常要突出他的可选择性和效应。会所应该是酒店式服务公寓的一个重点，在服务当中强调“宠爱服务”，这种“宠爱服务”分了两层，宠爱业主；宠爱小业主、宠爱开发商，第二、宠爱顾客，这包括你要了解顾客，产品的售出者，还有业主租客，了解他们的需求去定做你的产品，同时要严格打造你的产品，同时注重服务的每一个细节。
投资酒店公寓，还需要了解投资目标人群，有的时候要非常清楚知道，你这个东西以谁为邻，因为要清楚酒店公寓产品客户群是谁，因为有的时候投资的目标客户群决定了这个物业的品质，比如说使馆、外企白领、商务成功人士、大款，他们都是择邻而居，形成不同的目标人群。因此你的服务产品可能也需要细分，再一个净选投资项目，比如说我们看清楚选的这个项目的地理位置、稀缺性、交通成本；第三点非常重要的一点，也就是酒店公寓能否经营下去、经营得很持久，有很好的回报，品牌管理是必不可少，在成熟的酒店管理公司，多数进军酒店公寓这个市场，有一些大公司，在美国本土非常注重酒店公寓，他们去说服开发商把他们的公寓改造成酒店式公寓由他们来管理。
另外投资酒店公寓，要考虑的因素要考虑到个人偏好，同时要理解个人偏好，不一定是群体的偏好，比如说我喜欢矮层、低密度，这是我个人的偏好，实际上在商务中心区就是高层，就是高密度，但是因为有一个商业氛围，可能就成为市场新宠。所以个人的偏好和市场的偏好是有差距和距离的，同时考虑到尊重未来顾客的习惯，比如说我喜欢大声说话，我喜欢打听隐私、喜欢养狗，可能就要考虑我是否适合投资这个项目。
中国酒店公寓的发展是从20世纪末开始的，主要分布在北京、上海和深圳、但是我觉得深圳这些年酒店公寓的发展并不好，主要看京沪两地。目前在上海75家酒店公寓，集中在市中心商业区，比如人民广场、徐家汇和周边地区、外滩中心，但是知名的酒店公寓凤毛麟角，北京的数目相对上海更少一些，高档公寓大概100多家，能够提供酒店式服务的不足40家，主要集中在高档住宅区内，东直门交通商务区、CBD中央商务区内、东三环、东四环以及长安街沿线的一些高档公寓。现在目前在中国成功的酒店式管理目前确实不多见，我们仔细研究一下雅士阁在中国的发展，我认为雅士阁目前在中国酒店式公寓管理最成功的，也因为这个原因，目前在上海评选的酒店式公寓的十强，它排在榜首。
我们有三个概念要搞清楚，服务公寓酒店式公寓、酒店式公寓、酒店公寓这三个是不同的理解。我对它的理解是：我认为酒店式公寓实际是一个地产开发商炒作概念的一个手法，实际他只是一个住宅，只是为了很好的销售，我们把它加了一个服务式公寓的概念，但是这种住宅在销售以后，在后期的物业管理提供类似酒店服务，只是作为购房卖点出现，在实践中却由于成本管理的因素很难落到实处，如果卖的房3000元/平方米，这些客户群不可能提供高额的管理费，供你提供高档的酒店式公寓管理，所以由于成本管理的因素很难落到实处，所以酒店式公寓这种业务其实就是一种普通房地产产品，只是物业管理水平比其他的高一点而已。
第二类酒店式公寓，我认为它是提供酒店式专项服务的公寓，是集住宅市、酒店服务、会所多功能为一体的业态，具有独特的特性，酒店公寓基本是以酒店公司管理为主，但是对于商旅客户和其他需求的客户，他不可以完全满足，比如说会议、餐饮、康体、交际等等，酒店式公寓主要是提供一些简单的商业服务和酒店的服务。第三，酒店式公寓，这一类和前两个不一样的是，它完全享受酒店带来的各类商务休闲会议配套设施，而且有酒店管理方向业主承租并统一服务管理，目前在北京典型意义是百乐居和珠江帝景酒店，这两个典型的地产项目提供的是标准的酒店公寓环境。这是我的一个简单的看法。谢谢！
张成：非常感谢辛总，给我们带来精彩的演讲。我觉得在这里提到一点是酒店式公寓，这里面有一个非常知名的品牌——太平戴维斯，目前在世界上做物业管理的品牌性机构，在这里简单介绍一下我们的来宾，太平戴维斯在咨询业务顾问和代理业堪称翘楚，太平戴维斯全球分布20个国家，在香港、中国大陆、亚太地区、澳大利、亚南非等地区设立了120家机构，超过14000名员工，目前全球管理物业总面积超过5亿平米，为全球各大商业团体提供优质和全面的服务。
今天我们非常荣幸地请到太平戴维斯的岐晓弟先生，岐总加入太平戴维斯北京公司已经有6年，熟悉戴维斯的各项运作管理程序，拥有丰富的实际管理经验，曾任职太平戴维斯顾问北京公司多个综合项目总经理，中央队伍区域的经理及高级市场经理，现在担任太平戴维斯物业顾问天津公司的物业部总经理，我们有请岐总。
岐晓弟：首先非常感谢《津地产》给我们一次和大家交流的机会，今天在座有很多媒体和地产界的朋友，我在讲主题之前，我简单的向大家介绍一下我们公司。其实我们公司到天津来发展业务是比较早的，1999年我们就开始了业务，天津一些高档的楼盘我们都做过代理，像大家熟知的津汇广场，金皇大厦，图书大厦还有远洋大厦，当时我们的定位是高档的商业楼宇。刚才也想跟各位介绍一下，随着天津经济的发展，一些大的顾问行都已经来天津开了办事处，扩大在天津的业务，太平也有一些举措，在天津市场重点发展，我们也会把天津的业务作为我们在华北区的一个核心业务来发展。刚才辛总做了一些关于酒店式公寓方面的介绍，辛总也是酒店界的前辈，我以前也是做酒店管理的，从酒店衍生到物业管理，我也是在这个行业里面，所以刚才听到辛总跟大家介绍酒店式公寓，我把我们公司在物业管理方面服务式住宅和酒店式公寓方面的概念和大家简单的介绍一下。
太平戴维斯物业顾问北京有限公司天津分公司物业管理部总经理 岐晓弟
作为我们业内人士，实际上我们把目前市场上多种多样酒店式公寓，服务式公寓、产权式酒店等等服务型的住宅，我们分为两类，刚才新总介绍了三种概念，确实分的很细，包括酒店式公寓服务，我在作一个简单的分类，其实我们把酒店式公寓定位为他是一个酒店附属的配套公寓，能够借助酒店的资源，比如国贸利用酒店的设施和设备，来为我们酒店公寓提供服务的功能，我们把它定位为酒店式公寓，通常是由知名的酒店管理公司来进行管理，还可以利用本身的资源各种设施，这样的公寓在北京、上海这些国际化发展的地方发展多，而且很成功。国贸本身也是一个非常好的酒店式公寓。我们统称为它是一种单一的业权，发展商拥有独立业权来进行经营和管理的经营性的单位，我们把它定位为酒店式公寓。还有一种叫服务式住宅，它和酒店式公寓很接近，但没有可以利用酒店的资源，本身酒店的娱乐设施和餐饮设施、康体休闲设施是非常全的。这样服务式住宅多数是市场上接触到产品，两个产品有一个共同的特性，租期都是投资和租赁型，租期往往在一个月以上。太平戴维斯多数接触是服务式住宅，我们1989年我们就到北京来作管理。当时我们公司还没有成立，因为首钢集团在北京的使馆区，有一个叫东湖别墅项目，当时他是不卖产权，由首钢集团独立开发苏州园林的别墅，就座落在现在东直门内的使馆区，是只租不售的业态，他希望找一个管理公司对这个别墅进行管理。当时就到香港找到了我们公司，也就是我们公司还没有到中国成立业务的时候，就已经到北京市场来做东湖别墅，这个项目我们从1989年到现在一直管了20年，我们认为它是一个非常成功的服务式住宅，也是不进行产权销售的项目，它的客户定位群跟刚才辛总介绍非常一样，是使馆人士，他们不定期在项目居住；另外一些高收入、高身份的人士；所以东湖别墅目前95%向外界人士在做，从一期到二期到三期，三期是这种高层的公寓，是月租型的公寓，我们认为这种单一产权，由一家管理公司统一管理可以称之为很典型的服务式住宅。
现在市场上有很多小户型的公寓，也打出酒店式公寓、服务式住宅。我们可以认为产权的特殊性是决定服务式公寓今后管理和服务，能够推行这种标准化服务的关键。大家知道，房子卖出去之后，所有权和使用权是应该是归业主的，很少有一个管理公司能进尽到客户的房间，给他提供一种规范性服务，因为个人的私人住宅是一个很隐私的住宅，不可能我们管理公司进到房间去管理。酒店式公寓由酒店人员进行日常清扫，来进行规范服务。目前的产权分散的住宅，我们只能提供简单的常规类似酒店服务的一种服务，我们称之为服务式住宅，我们不会进到客户房里面给他打扫等等。
现在随着天津发展我们看好天津将来服务式住宅的发展。因为天津目前的滨海新区开发，包括我们作为北方经济中心，从今年上半年，到目前我们获得的信息是很多大的公司都来天津做发展，房地产商一些国际知名的房地产商，在天津抢夺土地资源，储备了大量土地，今后天津随着国际化不断发展，我们说服务式住宅必然是一个产品的先导部位，它可能寄生在商务氛围比较浓的区域，交通位置比较方便的区域，急剧在经济比较活跃大公司设立的周边地段，这种住宅是发展比较快，我们了解到市场上现在已经有一些知名的企业在操作这种服务式住宅。我们也愿意在服务式住宅方面的一些管理服务的经验跟大家一起分享一下，我们认为将来天津的发展必然是有一些国际化公司的高收入人群，还有一些在公司有高额的住房补贴的人群，另外一些大企业来天津发展的先遣人员，他们会到天津来作一些调研、了解短期居住等等一些。都会对服务式住宅的需求很大，我们也看好这个市场将来的发展。
今天来的有开发商如果想做得更加精致，从它的建筑类型、户型设计、配套设计方面进行深入了解，我们作东湖别墅的时候，把厨房进行西式的装修，包括烤箱等等，当时在北京市场很少可以找到这类的公寓，它满足欧美人士对户型的需要。所以当时提出了以后基本上在大使馆的附属人员，已经把东湖别墅包下来，而且是长期的。我们认为将来服务式住宅在天津的发展，开发商要从细致方面、从户型方面、装修配套方面进行一些深入的了解。这样能够满足提高目标客户群，对这种服务式住宅的需要。同时我们认为，服务式住宅可能辛总比较擅长酒店管理，我们是擅长住宅资产管理，我们认为用服务式住宅一定要有一个资产管理的概念，要为投资服务式住宅的人来进行资产管理。实际上我们希望今后越来越多的服务式住宅出现了以后，因为服务式住宅大多是开发商进行产权销售的，以销售为主，他要获得利润空间，我们认为将来一定要给买房人提供再投资的渠道。这是我们在服务式住宅里面经常运用的资产管理的概念，其实我们也有成功的案例，在天津目前也在做的项目比如天津万通开发的新城国际项目，就是利用太平戴维斯的资产管理平台来进行销售的项目。同时我们也非常熟悉资产管理，小的投资人、买房人的意愿对你给他创造这种投资的需求，我们希望小的服务式住宅一定要跟资产管理联在一起，给投资人创造一种再投资的渠道，同时还希望开发商引入一家好的管理公司来对这些住宅进行管理。目前我们认为市场上大多数可能都是服务式住宅，在天津也有酒店式公寓，像我们了解的奥林匹克大厦，是一个很典型的酒店式公寓项目，还有过去比较老的国际大厦，这些都是在从事酒店式公寓的管理。服务式住宅将来一定是发展商推出的一个重要的产品类型。
我还想介绍一下，我们在服务式住宅管理方面的体会和服务内容方面的一些经验和大家分享一下。我们认为酒店式公寓服务住宅的产权比较分散，所以在售楼的时候了一些酒店式服务很难在住宅式里实现，我们认为有几个服务类型一定要在服务式住宅设定，个要以非常便捷、高效、人性化的服务前台，这是服务式公寓必须要设置的，这个前台是我们一个中心跟客户交流的一个平台。我们通常在这种服务式住宅设立各种各样便捷的一站式服务。另外，管理公司要有一个高素质、受过专业培训的服务团队，来进行服务。常规我们设置有便捷的服务，还有一些特约的清扫服务，这种服务是菜单式是由客户来选择的，比如阿姨定期清扫、洗涤、打扫房间等等，还有一些引进一些特约的服务进来，给客户提供便捷的渠道，比如定机票和酒店等等，这是在前台必须设置一个工作内容。还有我们要有一个非常高效的中央工程维修队伍，客户一旦有了问题以后，我们很快到客户房间来进行及时的处理。另外我们也发现我们管理的项目，这种小户型的客户他非常注重个人的隐私性。包括我们人员在进行服务的时候，采取什么样的方式，怎么样来做，都要做深入的研究。在服务式公寓里我们希望管理管理公司要要开设资产管理服务，我们刚才提到的，我们在北京新城国际，目前70%的客户是委托我们出租他的物业，新城国际卖的时候，售价是7000至8000左右，现在均价已经到17000元。而且房子的位置在国贸，就是家里和国贸之间的商务区，很多客户买这个房子是进行投资，因为这个投资回报是非常高，跟我们引入资产管理的概念有很大关系的。我们做的时候，太平戴维斯提出一个资产管理，给大家一个投资的渠道，我们也不希望这个项目很多代理公司进来，在自己的单元里贴上出租、招聘等等，这样会把社区的品质降低很多。我们在这个地方设立了一个资产管理部，我们本身有自己的客户资源，可以帮助业主寻找到客户。我们受业主的委托，我们帮他去进行售楼、出租、寻找客户包括租金的返回，包括带业主去开出租发票、购买家具等等包括把投资的打到他的账户，因为当时我们也作了项目分析，很多是港澳人士，我们一站式的服务会帮他们把这些都做了。服务式公寓由于它户型比较小，装修比较精致，管理很到位，将来一大部分客户会适应这种投资需求，作为管理公司一定要创造投资的平台，创造一个吸引客户的平台，这样社区才会进入一个良性的发展，我们也希望在天津将来有合适的项目，我们也会把我们资产管理的概念带到项目上来。
另外天津目前了解越来越多的国外资金也在拿天津项目，很北京很相近，随着人民币的，投资这种不动产对国外投资人士是一个趋势，一般基金是要做经营的，所以将来我们会有很多机会来天津作服务式住宅资产委托管理。其实物业管理是资产管理中一个方面，我们更希望有一种大的支柱产权人委托我们进行整个资产管理，这样的话，我们在寻找租户，在提供统一管理、统一服务方面，更符合我们的需求。因为打散销售的客户需求是非常低，很难进行统一标准化的酒店式服务，这种高品质的管理服务，天津也是我们今后重点市场的拓展区域，我们也希望跟大家共同分享一下我们在服务式住宅方面管理的经验。
今天我也是很仓促没有什么准备，希望大家关于这个话题有什么想问的，可以提出去，我在管理方面或者从服务方面都是非常有经验的，但是作为经验的交流，我们还不是很擅长，如果开发商在前期策划产品有什么想法，我们都愿意作为一家服务公司和你们交流一下我们的看法。但是在市场上遇到这类产品越来越多了，而且有的时候我觉得开发商在作产品的时候，对它的定位不是很准确，包括管理服务方面。这种产品一定是在交通位置比较好的地方，有这种需求的地方才会作这种建筑类型，是背靠着酒店、商店和特别密集型的地方来做，我们有一些很典型的案例，在北京远洋新干线公寓，也是委托我们作资产管理，我们也希望将来天津有合适的项目委托我们做资产管理，目前我们公司接触到一些国际的客户，他们也是到天津来选择居住、办公的，问到我们可以提供的项目，也就是大家知道的那几个，像奥林匹克、国际大厦还有比较早的一些项目都可以供他们选择。如果产品做的更精致、更好，我想这一块市场发展很大。我今天跟大家简单的交流，如果大家有什么想法可以一起交流一下！
张成：谢谢！在这里有一个数据跟大家分享，酒店作为一种新型房地产投资的消费方式，符合现代资源共享的原则，在90年代酒店地产进入中国的北京、深圳、上海、西安、海南、至此酒店与地产相结合运营的模式就开始多了起来。
酒店地产之所以可以在市场站稳脚跟，对产业创新形势原因有很多，比如现在宏观经济的持续看好，国民经济的连续增长，包括中国城市化的进程，都使得投资性居住成为可能，据数据统计2008年奥运会，会造成北京、天津酒店的缺口激增，这为酒店地产的发展提供广阔的市场机遇，市场的预热在未来的两年内就会产生。所以天津将成为亚洲的投资酒店的地，可以说是国内经济的蓬勃发展催生了酒店的地产的热潮，酒店式公寓是酒店的代表作，我们今天有请到天津社会科学院经济社会预测研究所所长卢卫先生，从经济学和宏观政策角度来谈一下国内目前现在酒店式公寓发展的一个状况。
卢卫：我觉得作为一个学者，特别是刚才听到专业人士谈的一些观点，我想有三个题目，我想都一起说一下，酒店式公寓我觉得是一个新生事物，不管在欧美有多少年的发展，过去来讲酒店就是酒店、公寓就是公寓，公寓在天津没有这个概念，而在北京有。从发展的角度来看，今天我们有一个概念，有很多开发商在做这个项目，引发了我们今天来讨论这个项目，实际上是一件好事，它的发展在中国这个大的市场背景下、天津经济快速增长的大背景下，无论什么样的概念，我想最终是一个房地产项目，这样一个项目实际上很快要在天津成长壮大。
天津社会科学院经济社会预测研究所所长 卢卫
从现在来看，酒店式公寓实际上是一个混合了很多内容的项目。如果非要把它确切的划分成某一类，我看也很难界定，因为它不是一个理论研究。因为现在的酒店，特别是在一些综合性的酒店物业或者叫旅游物业方面，越来越多的酒店都在建，包括一些高档的写字楼，现在不能用一个概念来讲是一个综合性项目，甚至移动大厦里面分几个步骤来做，酒店上面是酒店式公寓，这是由于我们发展需要，特别是土地资源缺失的情况下，需要一定容积率的情况下，这个驱使下我们的住宅项目越来越多，特别是一些大品牌的好地段的开发商，越来越多要建这种服务式公寓或者是酒店式公寓，要有一个高档的住宅区，别于普通居家，这是一个趋势，因此这样一种类型，他的发展实际上迎合了这种需要，没有这种需要不会产生这种供给。因此，酒店式公寓的发展对于我们来说都非常重要。今天我们做这样一个研讨会也很有必要，因为在座的除了像我这样的学者，人士大多数都是开发商、管理商，我们不希望一开始就把路走偏了，在概念当中特别是听了辛总的介绍，酒店式公寓归纳起来应该有好的定位，特别是广州特别多，天津也是直辖市之一，但是天津的发展跟上海、北京、广州都没有办法比较。因此来讲，再这样一个似有似无又要推出的时间段。
我们觉得酒店式公寓作为开发商一定要寻着他本身自由的规律，个地点应该是非常好的，具有比较好的位置，因为过去的酒店，特别是国家规定五星级酒店，必须要设立在城市的繁华地点。所以它衍生出来酒店公寓，酒店式公寓依托不应该是一种酒店品牌资源，还要依托城市繁华地段，所有的公共服务包括交通、网络、商业服务和周边高档化的国际化的区域环境。因此，我们在进入天津的时候应该注意一下刚才新总介绍了高素质、高学历、高收入。这样一个客户群体在天津市应该存在的，但现在目前来看不是很多。但是应该把握这样一个客户群体，现在大量的项目都是以地产定性，特别是在天津的发展蒸蒸日上，所有开发商不考虑将来会怎么样，如果你要作酒店式公寓，它的目标是高消费群体。所以我觉得至少大家应该关注的地方。
第二个问题，酒店经营方式存在的一些问题，实际上按照过去是依附于酒店本身的概念，租客就是一个短期行为，主要是商务旅客和一些长期住店的外企代表、企业高管等，因为公司要花一笔钱来解决他的居住问题，实际上随着这么多年的发展，一个城市有外国人，有高收入的外国人已经不是一个少见的现象，现在是非常普遍了。比如在上海已经发展到一个社区了，北京有若干群体都是集中于某一个区域，比如上海还有30万台湾人，有20万香港人，它必然就形成了一个区域。天津主要是日、韩的人士，也有很多区域，比如梅江区域等等，都有很多他固定的选区，而且东方人投资观点很强，这一种趋势都构成酒店式公寓的风景。短期的商务人士在天津来看，有但不是很多。你从天津过去酒店发展的数量可以看出来，可以说从上世纪80年代末到2003年以前，天津市长期就维持在三家四星级酒店的状况。处在发展滞后的现象，在2004年以后天津市有很好转机，星级的酒店主要分布在中心城区。最近在滨海新区新建了两个酒店，这两个酒店现在来看是为了滨海新区发展，实际上按照它的资格没有到那个程度。经过现在的发展来看，最近一段时间天津市的土地很短缺，从去年陆续引进这方面的投资者，现在批准的项目十几个，一个是滨海新区、一个是天津市区，在未来3至5年中，天津市在出现10家四星级以上的酒店，我觉得非常正常，这种发展状况对我们意味着什么？后续新建的酒店应该都有，现在南开区有9家星级酒店，在南京路商圈包括地铁和海外投资项目都有，所以我们来看，这样一个发展的态势，我想它预示着天津的酒店式公寓有一个很好的供给前景，但需求前景怎么样？大家现在都比较模糊。虽然我是做预测研究，但是我也没有办法确定。但现在的问题是怎么经营？我觉得酒店公寓有三种经营方式，一种就是租、一种就是卖、一种产权投资型。种，就是酒店或者开发商要经营出租；第二种需要卖，直接就卖给了需要这样直接居住的人，自住行为；还有一种有人买了是作为一种资产来收，这就需要像戴维斯这样的公司来经营。
我想简单说一下“时间产权式”。实际上是最近进入到中国，而且炒作非常热闹的话题。什么概念呢？这个也是来源于国外，把一年的时间分成了56时段。每一个时段是一周，每一周都可以把它出租。如果你投资者买了这样一个酒店，的特点就是能够提高使用率，降低控制率，但是有一个前提这个酒店必须是有非常好资源的独占性和景观的独占性，比如现在世贸滨海，主要面向短期考虑的；第二个前提酒店的项目必须加入全球性的酒店交换和网络配送系统，一个酒店可以在不同的国家和地区享用，还有国际化短期旅游需求。这三个条件才可以构成发展，还有相关的法律保证。如果没有加入就不会有保障，我觉得现在是不成功的，我也接触过这样一些专家和研究组织在上海，我和他们谈，他们说全中国有200家，天津市至少还有两家，所以这个问题还有待于市场推进和法律的完善，随着高档酒店再增加，刚才说第二种方式，如果不与时间挂钩的话，也有一个出租经营的问题，就跟现在的酒店一样，投资是一方面，经营又是另外一个方面，如果没理解错，经营是著名的酒店公司是连锁经营，因此酒店经营管理公司也附带着经营酒店的管理，但是对于我们作服务式管理不依托酒店开发我觉得有两个办法，因为你干什么就吆喝什么，你开发商就是做房地产开发，就跟现在很多商业地产一样，咱们的万达商业广场，天津市有20多个，最后有一个问题，商业的事让开发商作了，开发商的实际又不懂商业，把商铺一卖就完事了。的问题就是对小投资者不负责任，导致很多法律诉讼。万达现在也知道不把持有产权随意卖出去，对于开发商来说，的问题如果你不懂酒店式公寓投资经营管理，就应该聘请类似于太平戴维斯的专业管理公司或者是专业的酒店管理公司来进行管理。因为戴维斯最有名是物业管理，还有专业的酒店管理。这是一个很重要的问题，因为凡是经营这样的公寓，你不怕贵，反而价格低了没有人愿意买，因为地理位置和标准的客户是一致的。因为外国人也好，欧美人士也好，他需要的服务是类似于他所在国的服务，没有这种服务他反而感觉不适，因此这个问题很重要。
所以综合了一点硬件建设很重要，比如我可以根据客人的需要作一些内部改造，也可以建立类似于酒店大堂，有很多的平台，所以管理很重要。
第三，谈一下天津市的发展问题，如果有一些在座专家想考虑建设这一类项目的，我觉得按照刚才几位专家的建议，可以在天津市中心区建立一些高档商务区，但是不包括劝业场商圈，包括南京路商圈、友谊路商圈、小白楼商圈、滨海新区也算。就跟北京讲的东方广场、东直门外交公寓等等。但是天津的问题首先是规模小，见不到这么多客人，同时又被分散，有了我们中心市区和滨海市区这两个市区，滨海新区作为一个附属进来，它的发展也是奔着高档化、国际化、开放式。从投资的形势来看，已经到了2000亿。差不多两天签一个大项目形势非常好，而这仅仅是开始。它不光带来项目，后期的人员、资金、技术还有各种生活配套的需求都会跟上，而且没有对天津市太感冒，直接奔滨海新区，而且京津塘的高速公路没有开通，通了以后这个事更容易。
第二、天津的经营是搞出租？还是搞出售？因为不管是作酒店式，还是商铺等等只要是地产类，我觉得对于消费者来说，对于投资者是一个很大的挑战。因为市场不确定性很大，总体看好的情况下，现在有很多东西出现过剩，这个很难控制，比如商铺。商业现在整体的供应面积是一个过剩状态，酒店式公寓如果你不知道实际的需要，将不可能做好，天津市任何一家地产的咨询公司，中介研究机构包括我们自己都没有作太深的研究。按照天津市公安局的数字，真正外籍人口真正有户口在4万至5万。而且大多数是韩、日籍他们大多是买房子，这个发展要谨慎。
因此，发展的前景判断，再回到市场的营销定位，需要有一个反反复复的深入的研讨过程和调查过程。不是没有市场，如果把握不准的话，有可能决策失误，因此我们应该谨慎科学。现在这种发展缺乏合适的法律环境以及一旦发生纠纷事件的处置程序，案例很少。如果有实力的开发商就要出租，促使可以找品牌公司代为经营管理，这个是必要的，因为从天津这种城市发展，它不像北京有一个庞大的外交大使馆，或大量的市场定位，也没有像北京这么多商务代表处，各种公司、各种银行等等。天津实际上更多是叫做企业的高管和白领，还是外籍本土的或者中国外部进来的这些人需要我就出租。我想不占大家太多时间，简单的最后总结一下酒店式公寓发展是需要的，但是要把市场把握清晰，在管理上选择租的方式。谢谢大家！
张成：谢谢卢所长的精彩讲解！我们今天邀请的这些专家包括开发商代表，其实大家可以提出一些有争议的问题，今天当着我们专家或者酒店方面、物业管理方面还有开发商有代表性产品的这些人可以对话题进行讲解。通过我们房天下共同把这个信息传递出去，让这个市场真正了解什么才是真正的酒店式公寓，酒店式公寓的配套标准及发展状况，所以大家如果有什么问题需要提出来的话，只需要给我一个手势就可以直接提问了谢谢大家的合作！下一位有请观筑地产机构的总经理尹东占先生给大家讲解，大家欢迎！
尹东占：首先谢谢各位专家、领导及业内同行，在繁忙的工作中抽出时间坐在一起探讨天津市酒店公寓的发展形势，以及投资研讨问题。刚才几位嘉宾讲话的很详细和精彩，今天这一轮话题存在的概念模糊问题，刚才卢卫所长提到，酒店式公寓是房地产营业的又一个投资热点，我们关注结构坐落于海河畔的项目定位的时候，有点困惑？发现天津市场对于酒店式公寓的概念有点模糊，还有一个标准也不统一。我们在这种状态下我们到底是叫酒店式公寓还是叫酒店式服务公寓，还是叫酒店式商务公寓还是精品酒店式服务公寓，还有一种是产权式酒店公寓。同时今天听岐总谈到服务式住宅，我觉得这么多概念对于消费者购房的时候或者投资的时候，他们有的时候概念很模糊，因此我跟张成说，其实咱们有必要请一些专家和业内同行把这个问题在进行讨论，有一个标准。我想这不管对《津地产》或者房天下这是一种使命，包括地产界的专家来讲也是一种使命，有一些标准应该是提前定制出来的。通过我个人的理解，我个人认为根据项目的意向、功能以及服务和产品标准，应该把酒店式公寓分为三类，我这个三类可能和岐总和辛总讲的可能有相吻合的地方，但也有不同的地方。
北京观筑房地产经纪有限公司总经理 尹东占
类、我认为叫产权式酒店公寓。第二类应该是酒店式服务公寓，第三类是酒店式商务公寓。首先从酒店式服务公寓刚才也阐述了它是提供酒店式管理的服务公寓。他除了具备酒店各项服务以外，更多向住房者提供家居式的服务，通常这种产品以住宅为主，同时他的产权应该是70年。对于酒店式商务公寓，我想应该是一个开放空间，满足各种商务个性化需求也满足人们对高档住宅的需求，更强调还有功能区划分和齐全的商业配套。在意向上以工建为主，它主要用于解决商务办公。目前在中国市场没有把酒店式公寓单独列出来，从网上看到很有意思的评判，说酒店式商务公寓，是属于酒店式公寓的基金裂变，具体对不对，我想要靠市场去评判的。
第三是产权式酒店公寓，我觉得它更适合叫酒店式公寓。因为他结合星级酒店和小户型的经营模式，不仅具有酒店的完善配套配备还有小户型的产权方式，根据国际上通用的专业标准，这一类里面也分为三类刚才卢所长也讲到了，哪三种呢一个是实权性、住宅性、第三是投资性。对于这些我并没有作深刻的研究，今天也是抛砖引玉，能够向大家提出来，到目前我整理了一段时间，概念还是很模糊。我自己把它分为三大类，如果有什么问题可以希望各位指教。谢谢！
卢卫：你这个分类更多了，不仅没让大家搞清楚，而是把它分的更细。
尹东占：其实我们也希望概念更加纯粹一些。
岐晓弟：实际上，目前市场上确实好多酒店式公寓、产权式酒店还有一些商务酒店公寓很多产品。但是在香港，酒店式归于在香港80年代、90年代就发展起来的一个产品。当时它附属在高档酒店的，比如尖沙咀商务氛围比较浓厚，他有新世集团酒店式公寓，还有博乐酒店公寓，这些完全是附属在酒店管理公司。首先他拥有一个酒店管理公司，是一个权且网络有自己的客户资源。另外他在核心区域有非常完善的酒店功能方面的支持，所以这种公寓的客户能够利用酒店的资源来进行居住的需要，他是一个短期型的。在90年代到2000年香港又有一个业态叫住宅式公寓，就是我们刚才说到酒店式住宅这类的一个业态。它的分布比较广，主要在一些高档的社区，另外在一些交通位置比较独特的地方，他完全是一种住宅的业态，但是由一家管理公司来进行管理，提供一种标准化服务的。可能在香港他们把这个产品分的很清楚，刚才提到产权式酒店那种国外也有，主要是度假村，进行投资的产权型酒店。现在我们市场上大概是这两种类型，当然还可以细分。从特点方面我们想说一下，酒店式公寓的租金价格远远高于我们刚才说的酒店式住宅。因为这两个产品的品质不一样，特点也是不一样的，香港有一个报道我曾经看过，因为香港的经济复苏以后，有很多到港就业的高层人士还有一些来香港开设机构的人士，对酒店式住宅需要量大增，所以他的租金水平比原来楼市低迷的时候升了很多百分点，这一块住宅在香港是非常旺销的。现在在北京、上海酒店式住宅也非常多，这种类型比较接近于我们以开发商销售为主的项目，当然我们还会根据他的户型和功能，还有它所在区域和氛围把他它细分一下，它属于那种顾客群居住使用的，因为国外应该把它分的很清楚，如果附属于国贸酒店大的管理集团、凯越等等他就是酒店式公寓，不卖产权进行投资，是一种物业持有型经营的。如果打散卖了的话，我们称之为酒店式住宅，但是一定请一家专业的管理公司进行统一管理，能够提供常规的酒店管理服务，像一些入室服务，比如送餐一些很深入的服务在住宅是做不到的，因为他私密性很高，不可以服务人员每天去打扰他们，这一块我们认为国外把他们分的很清，将来随着房地产的发展，存在可能就是这两种业态，雅士阁就是典型的酒店式公寓的一个开发商，还有博乐刚才辛总提到在北京博乐居完全是酒店式管理，当然还有很多提供酒店服务的公寓。我们希望一定要清楚这两大业态一个是住宅型，一个是附属酒店里的。在北京接触的公寓都是酒店式公寓，他完全由一个像中国大饭店他旁观是国贸工运，这边是香格里拉后面还有公寓，完全是享受酒店功能的。另外现在小户型公寓谈了一些天津的发展，我非常赞同。提到南京路商圈、小白楼商圈等等这几个商圈实际上将来是小户型住宅，酒店式公寓需求量是很大的，随着天津的国际化程度提高，还有人口的减少，我觉得对这种需要越来越多。就希望开发商在这种户型设计、家居布置、装修方面还有管理公司提供后续服务方面要有符合这类群体消费的一个设定。这一块可以满足年轻人在北京买这种单身的住宅很多的，除了海外人士以外，还有一部分是年轻人买，你们知道北京有几个概念，小户型、精装修的房子，但是它后面的居住不太好，他里面居住人员成份比较复杂。我们希望如果定位在租金水平、资产管理委托服务一定要有一个收口的，不能够什么样的客户群都进到这里面来，这样以后会对物业增值和投资有影响。我们希望在做的时候，一定要有资产管理的概念，这样可以减少不同类型客户群到这里面居住，提高物业增值的服务。
张成：对划分大家有一些争议，有争议是一件好事，说明我们在探讨酒店式公寓的产品面临什么样的发展状况，我们讲到第三部分天津式酒店公寓发展现状，刚才岐总也谈到包括天津小白楼商圈、滨江道商圈还南京路周边的商圈会产生什么样的公寓形势，在这我们想请天津一些操盘手和大家探讨一下，天津目前酒店式公寓处在什么样的状况。这里面我首先邀请经贸的姚垲和大家简单谈一下天津目前的状况。
姚垲：刚才专家都说到了公寓分成两类一个叫经营性公寓，另一个叫公益性公寓。公益性公寓大家知道有老年公寓，还有大学生公寓这是一部分。经营性公寓我们认为分成这几种，一种居住型公寓、另一种综合性公寓、第三种是酒店式公寓。从土地的使用年限来说，这种经营性公寓三种一个是居住，还有综合、还有酒店式。前两个居住和综合是70年而酒店是40年或50年，包括公益性公寓都是70年是这么一个划分。我们从工建的地理位置来说，未来在城市中心应该建的都是酒店式公寓多一些，在城市城乡结合部建立一些居住性和混合性必须多一些，从服务来讲，应该说酒店式的服务应该更专业一些，他们对实质性的服务包括一对一的服务要求更强烈一些，就居住综合性来讲，他对服务很淡化，但相对设施来讲比较齐全。
金茂投资发展有限公司营销总监 姚垲
现在从天津市场所谓的酒店式公寓来讲，应该说它实质性的东西现在比较乱，因为他结合居住和服务、投资市场划分很细，有的是纯居住，有的是纯投资，可能纯投资像几位专家提到，可能他要求投资人、产权人和使用者以及经营者是分开的，纯居住要求是投资者也是产权人是合一的。从我们现在目前来看我们这个项目定位还是高端的方向发展，因为现在客户群划分很不明显，有自助的有投资的，又有教育移民包括还有一些可能先是自己自住，可能过段时间以后自己出租投资，很难划分人群他到底是自住还是投资。我们只要定位在一个城市中心，把他的配套和包括你的服务跟上以后，应该说不管他将来的使用目的是怎么样，只要全面均衡把握住了，未来高端公寓的发展应该还有一定的市场前景的。谢谢大家！
张成：在这里我们邀请了远洋张永便先生也来跟我们谈一下，今天我们邀请很多包括酒店式公寓的专家和开发商，可能很多在做别的产品，据我所知远洋以后也要做酒店公寓在天津，其实北京已经做了很多代表性的项目，我们把张总请过来通过权威的业内人士，告诉我们消费者目前是一种什么样的状态。
张永便：从我本身来说，我们公司对酒店式公寓做的很多，刚才岐总提到远洋新干线，第二个远洋国际中心也是我们做的。另外在天津也有项目一个是高档住宅一个是酒店服务式公寓。其实我个人认为，我们没有必要讨论概念，我们也讨论不清楚。其实我觉得每一个项目的存在都是合理的，都是市场需要的，需要它存在，不需要你把它定位再好没有用，用户认可了这才是合理的。有一些事我们先做，像每个项目都有一个解释，每个产品和业态都有经营的课题，你把客户抓住了经营好了这才是成功了。不管是酒店式公寓还是住宅，都是随着经济发展出现的。比如说天津，为什么以前业态少，因为天津人口单一。天津是天津人的天津，不是中国人的天津。现在外来人口多了，我了解他的需要，而概念是他们需要什么我们做什么。谈到酒店式公寓我个人也是这么认为，比如现在我们自己研究也很长时间，天津酒店式公寓我们也请了商业方面作的很强的专家，他对酒店统一产权统一管理，这个管理他叫服务商，为什么不叫酒店服务员，后来我明白如果这是一个概念就是这么定的。我说对酒店式公寓我还不太明白，酒店式公寓实际上有两种，一种是统一产权，比如说我们远洋新干线卖掉两个经济公司，然后由一个酒店公司统一管理，这个管理者就和管理层面一样。另外分布产权，其中两种一种是一个管理的酒店公司，他会租。另外就是一个资产管理平台，帮你经济帮你操作，比如委托的时候一年你的固定回扣我帮你打理，其实不管哪一种，其实要建立我个人还是从服务上建立，比如酒店式管理像酒店一样，进来所有的东西，连被子都有人帮你叠。另一种是物业收费服务。物业管理和酒店管理是两个概念，你要什么服务就提供什么服务，然后根据服务收费，如果区别这两种，可能从这里面区别。我个人认为这怎么理解不是很重要，关键是怎么找课题。
天津远驰房地产公司副总经理 张永便
所以我说到课题，天津随着北方经济中心的建立，滨海新区的建立外来人口的增多，刚才讲城市中心的概念，我觉得外地人来了以后，跟天津人的概念不一样，宁要河西一张床，不要河东一间房，我觉得这是不对的。毕竟三十年河东，三十年河西，其实最重要还是研究服务的对象，酒店式公寓是满足商务人群的，比如短期或者是一周旅客就住酒店。那种稍微长期一点比如一年以上，或者两年，但他们并不是定居，可是酒店很贵，但是他们还要有家的感觉，这个时候他们就需要酒店式公寓。我们要抓这种客群，他需要什么我们做什么，所以我觉得在发展的过程中逐渐的完善和成熟，成熟了先把国际标准制订出来了，可以照这个制订去做。可能定错了不符合方向可能就白费了。这都是我个人的体会，城市的建设和完善随着土地建设的完善，布局也会变化。所以我觉得未来什么作什么课题不是现在一下就可以想象得到的，前景好外来人口会多，我们可能是摸着石头过河，根据我们的客群需要来定产品。谢谢！
张成：我觉得张总说的很精辟，其实我们今天也是抛砖引玉，《津地产》和房天下作这个活动也是抛砖引玉。其实也是谈概念和标准划分的时候，其实我们也要把这个东西阐述清楚，包括刚才我觉得张总说的一点比较好，首先酒店式公寓未来课程和真正的市场定位人员需要什么产品？我们的概念不是问题，关键是我们的定位需要作什么产品。比如像我们说的空客，据我所知我对远洋新干线有一个了解，前面南京大厦将近有六七十全球500强的企业有大量员工会来中国居住生活工作，所以说市场定位应该作的很成功。在这里我们也想听一下专家们的意见，我们请到尹昶金先生来给大家讲解一下。
尹昶金：首先今天很高兴有这个机会和地产界的人士一起交流，我这边想把我们的操作项目跟大家分享一下它的运营过程和经验。刚才听辛总发言的时候，以前我们作这个项目我们打过酒店式公寓的广告词，但是刚才听辛总讲解以后，现在对我们这个项目，更准确是一个服务性的酒店公寓。他没有酒店的基础，只是提供一部分相应酒店式的服务，他产品是用于做住宅。今天咱们研讨酒店式服务公寓，我们作这个项目最初在2004年10月当时我们和金泰置业开发商在作这个产品，研究这这个项目本身地理位置在河东区新开路，离咱们正在改造的东站后广场很近，属于新开路和华昌大街交口，这个位置是内环线，将来离咱们天津所要建设CBD也很近，这个位置很好。另外一个本身产品的硬件素质不像是一个普通住宅，它的占地面积和整体的建筑规模，容积率比较高，建筑面积也不大，整体上是一栋外形比较像共建项目，用地也是商业性质的。所以基于这种硬件条件和地理位置，我们当时把这个项目定义为酒店式公寓，这是我最初定义的想法。然后当时有一个我们操作过程中也是摸着石头过河，当时我们把产品定义了以后我们设想他未来的客户需求，比如他的客户群体是哪些人？我们坐在一起包括网络公司我们的老板做过一些市场调研，我们的定义是我们的客户人群一定是年轻人，一定是非常时尚的人，这是当时酒店式公寓面向人群的理解。最初我们还请北京的石康写了一本书。里面有八位主人公完全是非常时尚的生活方式，我们觉得他们可能比较适合新型产品。但是通过很长时间的操作之后，将近不到一年，购买这个项目的大部分人群，是有一定资产从年龄段划分30以上40岁左右的人群。我们局统计他们大部分是投资，另外有一部分人他还不清楚将来干什么用，这也是很模糊的一件事。他自己现在手里有这笔钱，我想买这个东西，我大概理解酒店式公寓是什么产品，但是还不是很清楚，也可能我将来自己住，有可能将来租出去了，这就是我们客户需求非常实际的一个想法。
联合地产项目经理 尹昶金
所以说通过这个项目到现在为止，我们销售还不错，整体开盘的房子基本上现在整体理清了，还有一部分没开。我们还在等时机，包括轻轨、后广场建设。从这销售情况来看我们这个产品还是有市场的，另外一个在我们销售过程中，对老百姓关注的物业很关注。这个物业管理对将来产品的是非常重要的，确实老百姓也在关注注，我们确实在这一些方面没有经验，也想到了，但到底最后怎么做，对于产品最后发展到什么情况，我们还是等待市场慢慢检验。
最后想说如果从酒店式公寓发展来看，我们认为现在天津市这种产品还是一种起步阶段，随着咱们天津市整体建设的发展它将来需求量应该是会有一个很大的增长，也会有一个很好的市场空间。另外包括产品设计、物业管理都需要通过市场检验来慢慢的完善。谢谢！
张成：谢谢！我觉得像刚才张总说的产品的概念包括各个方面并不是决定这个市场主要问题，而是通过他反映的销售还不错，说明这个产品还是有市场需求的。这个需求我们进一步去提升，随着我们本地市场范围跟国际化的不断结合，我相信对于产品自身也有迫在眉睫的需求。今天我们也邀请到了泰达世纪酒店张捷，和他们代理行伟业顾问，二位其实都在作一个项目，我们也想把世纪泰达作为酒店式公寓跟大家讲解一下，通过你们的讲解我们可以受用，打算投资酒店式公寓的投资人对现在天津的前景和酒店式公寓的状况大致了解讲一下。我们首先有请张捷。
张捷：首先道歉来晚了，所以我只能作一些粗浅的发言，我们在酒店式公寓里面的一种特殊性产品，叫产权式酒店，我们是把所有的小的户型分割出售，出售之后之后交由像戴维斯这样一个管理公司统一管理，这是我们一种形势，这种形势在天津有几个相类似的项目，但是我们这个项目做的还是不错的，我个人把这种产品叫“金融性的房地产投资”他有点融资的嫌疑，但是作为投资人的一种理财性的产品，他产品的保值性和增值性还是非常有潜力的。就这个项目整体操作和营销方面，我们还是想请我们合作伙伴天津伟业顾问的 龙李总给大家作进一步的说明。咱们欢迎李总！
鸿轩房地产开发营销总监 张捷
龙：这个项目我们会针对目前活动中的现实情况和问题拿出来和大家分享一下，之前一是来的比较晚，二是刚才争论一个问题，叫产权式酒店定义的问题。
伟业顾问天津公司副总经理 龙
我提出三个关键词，这三个关键词将决定这个地位，一个是逆向一个是权势一个是服务，逆向决定他到底是服务性工业还是居住型工业，他70年产权和50年产权是有差别的。首先我觉得业权是规经营者和业主呢？第二经营权到底是一家发展商还是专业酒店经营机构还是服务机构。第三是使用权，有可能如果是酒店经营公司来经营，他的使用权短期居住客。如果是业主进行投资使用权是归属业主。 第三个关键词是服务。我举一个简单的例子，接触酒店式公寓在1996年在北京新世界中心。它那个时候是我见过个综合体建筑，他的酒店式公寓卖到2千多美金在1996年的时候，他物业费是30块钱人民币每平米，作为我刚刚进房地产来讲我不是不可以理解的，但他这个项目拿到国外销售，他突出是酒店式的服务，一个人专门负责一个楼层，所以我觉得这个定义性的服务很重要。举一个例子我的朋友在旺区不用下楼，打任何电话可以满足一切的需要，最重要一点突出服务，无论是经营性还是服务型的。
第三，是需求。刚才卢所长也说了大量外来资金的涌入，包括张总讲包括空客进入以后在2008年将架飞机落户，将有欧美人士有几百人和上千人进入空壳落。昨天我们到空客看了一下，实际上这部分每月的住房补助是2-4万，他们实际长短期不会在国内置业，实际上这期间来讲服务式酒店公寓和超配套的酒店式服务将有比较大的需求前景。另外来讲，对于现在目前天津由一个内向型到外向型的发展，经济的拉动一些业务往来性的客户，实际上也存在需求，再举一个例子，出差一个月出差在两天，一个是我的朋友来天津，那天我订了无数酒店没有客房，再一个我们公司出差的员工也在酒店订不到客房，天津目前传统酒店业的发展很滞后，实际上大量需求存在，我觉得所谓的产权酒店式服务前景很大。
第四投资的问题，实际上投资牵涉到经营。经营才真正是一个产权式的公寓或酒店式公寓一个保障，首先这种专业的公司可以带来良好的客群和广阔的客群。第二他会给我们带来一个稳定的经营，而保证小业主的投资回报。
第五我说一个客户问题，客户问题也是从我们目前运作世纪泰达商务酒店得出一部分结论，从客户分类来讲，这个项目应该叫欧式的建筑集群，分为三个不同的体块。实际上这个体快有自住性的产权式酒店，有自主性的产权式公寓和酒店，一个找专业像泰达管理公司进行管理，我们对业主进行投资回报，另外一个小业主购买业权进行自身的投资经营。所以从客户来讲，业主是投资类，这部分人他有稳定的投资回报比较有眼光，比如像泰达会馆他的投资很高，大家也非常认同。另外就是使用，从使用来讲一种是短期的商务客还有长期的需求还有办公需求，他们在这里存在这种需求很大的因素决定了服务型和商务性，在这里讲它的交通配套、商务配套和多功能配套将决定酒店运行的未来经营。
最后实际上产品的属性和他的经营和服务属性，决定了他未来的价格。在目前天津市场这种同类产权式公寓的项目不少，但是价格也参差不齐，实际上这里面的问题在于定位和服务。如果泰达商务酒店项目，他是260米的沿街面，一层全部是底商，所以具备了星级酒店的硬件条件。还有一些商务型的配他需求，所以满足了配套综合需求，也就是可以解决周边的问题。他守着快速路和机场，离机场10，离未来的京津城际快速还有地铁交通和机场实际上具备了良好的条件，这个良好条件决定了未来酒店的经营基础。第二从酒店经营公司来讲目前是泰达在运行，在泰达来讲在天津市比较有公信力，有两个成功酒店式项目在运作，这个决定了它未来的投资前景和基础，也就是服务的保障。第三，从它的产权的分割来讲四级的酒店面积的分割决定总体投资不是很大，实际上可以说天津目前酒店式公寓出来很多，给大家寻找一个比较好的突破口。有三个问题一是产品定位，第二是经营权问题，第三服务问题。
目前我们这个项目作还是比较成功，在前面天津也有一些不成功的案例也值得我们去借鉴。现在稳定的投资回报和投资，包括经营酒店的公益性的公信力的品牌支撑，实际上满足一些客户的需求。短短几个月差不多意向购屋现在几百所了，也足以证明了这种产品的一个前景，实际上这是你满足多样性的客户需求，而且有一个相对经营的稳定的可靠的保障这些问题就全部解决了。
张成：非常精彩！虽然说来晚了还是听到很有值得的信息。今天也邀请到世邦魏理仕天津的总经理尹宝军先生。我们有请他对酒店式公寓包括在未来天津的地产市场发展状况。尹宝军本身也有居住国外的生活背景，包括国外的酒店式公寓的发展和天津未来的发展方向和投资价值这方面，给我们在场的观众讲一下。
现场直播
尹宝军：不好意思今天来晚了！张成跟我说这个题目确实我很感兴趣，本身作了不到两年融资。特别是对于一些产权式酒店，我很感兴趣。我们接触了很多，除了他们选择首要开发性的房地产，第二产权式酒店和复式公寓优先购买，主要看好一些各个城市市场未来在几年之内，随着高端人群和国际大公司还也一些高端人群他们居住的需要，天津来讲，我们在上半年就开始对天津市场有深入的调查，对于天津本地酒店式公寓市场有很深了解。我们觉得天津这快有很大发展前景，有几个例子可以看到，有人一买就买了两栋，可以看见天津投资力度和天津的市场前景。另外在过去两个多月的时间里，接受了少于20家基金项目，大多数对酒店和服务式公寓有很浓厚兴趣的，这也是跟天津本地市场对于相关类型的物业缺乏和投资的汇报相对来讲有比较好的关系，所以我觉得在未来两年之内，如果有复式酒店项目，包括开发商要筹备这样的项目，我们有基金和投资人对这个项目感兴趣。
世邦魏理仕天津分公司董事总经理 尹宝军
今天跟张永便通了电话，确实是这样。我觉得每个开发商里面都有一部分20%以上的商业面积在做。都去做办公楼，但是如果相应的调整把他做出产权式的酒店或者作为一种服务式的公寓，加上一些品牌把他的服务搞上去，我很同意。如果可以提高他的价值的服务概念，他整个产品不止是地理位置和产品本身的价值，更包括他后期的服务，和对于不同人群定位，这样对于整个市场会好很多。从我本身来讲，我来了两个多月时间，现在还在酒店里住，还找不到合适的房子，今天他们顺便带我去看了几处地方。所以我觉得这是一个很好的前景。很多人找不到合适的房子，但是从本地市场来看，你又没有比较好的，包括服务和整个周边服务设施都很难找。这也跟天津实际上的圈子有关系，天津公寓住的大多数是日韩。他们相对来讲比较集中，他们都喜欢扎堆，相对来讲，一些能做酒店式服务公寓的开发商也就那几个，刚讲泰达、万科等等，他们对产品是比较了解的，但是我觉得其他开发商，在做商业面积的时候，不妨想一下如何把形态控制好，这点我有一个建议做成酒店式公寓特别要对市场有充分的调研，因为户型面积的发展和设计对于今后入住率和出租的情况都会有很多关系，天津本地的市场从我们调研来看，现在大平米比较多，在80至100平米之内的区域可选择的余地比较少。可以讲一下，我们在这方面跟一些大的开发商在进行合作，帮他们做市场定位和对他们今后销售我们已经开始作这样一个工作。我们现在在做天津中心项目其中一部分是以这个概念来做的（酒店式复式公寓）。而且我们的销售关注在企业境外，比如香港、新加坡、日本、韩国等等。这一块我们希望以这种概念加上一些酒店管理公司对于公寓的物业管理，能够提高整个物业价值。在北京银泰，他在出售顶层400平米、800平米的豪宅，那个价格已经降到五万。一个因为他的位置好，另外一个主要原因它的渠道比较好，所以很多人在对于价格敏感度差一些，在天津来讲，比较关注对于高端的公寓来讲，后期的物业管理和价格品牌，让物业也可以提升他的更高价值。另外一个关注点就是天津滨海开发区，滨海开发区现在投资人很多，我们当时作了几家大的代理行和国有公司与万通签了一个战略协议。我们作为一个资产管理提供商帮助万通去做他们的项目，我想今后像万科这个项目做出来以后更多的人群关注它。天津来讲我觉得酒店式公寓在未来的三年到五年前景是很好的。所以相对来讲，认真关注一下这个市场，另外也劝他能够做好定位，这决定项目成功与否的先决条件。谢谢！
合影留念
张成：谢谢您作的精彩演讲，今天由于时间关系我们大会就到此结束，虽然说我们今天开了这个研讨会，我们的目的还是再讲这个问题，我们只是通过这种形势，通过《津地产》和高端投资人关注我们酒店式发展的一个状况。所以说《津地产》以这个为使命来作这个研讨会，我相信我们短短两三个不可能把这个产品讲的很透彻，我们专家通过不同的家度，通过开发商不同的产品和不同划分标准，不同的定位课程以及整个区域经济带动，讲到酒店式公寓的方方面面。《津地产》下一个动作依然关注这个话题，我们在下一期《津地产》出刊之前会采访不同开发商、专家甚至包括深圳酒店式公寓的常住客和投资客，这些人对我们的选题和天津产品定位需求我们划一个等号。而我们后期还会深入去报道。我们下一期会作一个酒店式公寓特别报道的专刊，我们从世界性的酒店和北京、上海国内一线城市酒店式发展的经验和教训来借鉴到我们天津酒店式公寓发展的状况，我们后面还会有我们下一步的动作，关注《津地产》关注环渤海发展经济，关注天津地产发展的方向。谢谢大家参加我们这个会议！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
