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中房指数:2006年5月天津典型住宅指数月报

房地产门户房天下   2006-06-16 13:46

[摘要] 文:中房指数系统天津典型住宅指数办公室一、5月总体市场分析5月天津市商品住宅整体成交量显著上升根据天津典型住宅指数办公室监测数据显示,2006年5月份天津商品住宅共成交7180套,实现成交面积8

文:中房指数系统 天津典型住宅指数办公室

一、5月总体市场分析

5月天津市商品住宅整体成交量显著上升

根据天津典型住宅指数办公室监测数据显示,2006年5月份天津商品住宅共成交7180套,实现成交面积80.99万平方米。环比上月成交面积增长12.5%,成交量增长迅速。实现销售金额40.34亿元,环比上月增长14.5%。

市内六区中,南开依然是主力市场,成交套数达到了1365套,成交面积约15.72万平方米,环比4月份别增长18.9%和13.1%;值得一提的是红桥区实现成交套数340套,成交套数环比增长23.5%,是市内六区成交增长最快的区域;和平区和河西区5月成交套数环比出现了下降,分别较4月减少52.0%和6.7%。

市内六区仍就是全市交易最为活跃的区域。完成成交套数3375套,环比增长7.79%,占据全市成交套数的47.0%,但较4月相比在全市比重略有下降。近郊四区成交套数有了明显的增长,5月成交1704套,环比增长34.28%,占全市比重也由4月的20.1%上升到5月的23.7%。

图1:5月天津市商品住宅成交量状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监控数据

5月天津市商品住宅成交价格平稳

根据天津典型住宅指数办公室监测数据显示,天津市2006年5月商品住宅平均成交价格为4981元/平方米,环比上月价格上涨1.75%,价格基本保持平稳,上涨速度明显放缓。

从市内六区情况看,除红桥区出现价格下滑外,其他5区均保持平稳或小幅上扬。和平区成交价格依然保持高位,达到8672元/平方米,的是红桥区,价格为4471元/平方米。

从其他区县看,近郊四区价格保持平稳,平均成交价在4296元/平方米,环比降低0.6%;国家对滨海新区的开发开放的加快以及各种利好消息的出台促进了滨海房地产市场的快速发展,商品住宅成交价格也出现了较快的上涨,环比增幅达到了9.6%;远郊五区县由于基数低,加之个别别墅楼盘占有较大市场份额,平均成交价格出现了较快幅度的增长,环比增幅达到23.6%。

图2:5月天津市商品住宅成交均价状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监控数据


二、5月区域板块分析

老城厢板块:新盘入市,成交放量

经过大规模拆迁改造,老城厢一带原有的危陋平房成片、道路交通不便状况已经得到彻底改观。2006年,老城厢建设渐入佳境,新开盘项目将逐渐增多。5月老城厢板块新增项目入市交易,潜在供应逐步释放,成交量迅速放大。5月板块在售项目5个,实现销售套数820套,销售面积7.7万平方米,分别环比4月增长255%和147%;实现销售额5.4亿元,环比4月增长137%,板块成交平均价格达到7006元/平方米,由于新项目后现代城入市交易,板块成交平均价格较4月降低4.28%。

图3:老城厢板块各项目5月成交情况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

老城厢板块从户型面积分类的成交状况看,成交面积规模较大的集中在130-200平方米/套和90-130平方米/套的两类住宅,这两种户型的住宅是老城厢板块的主流。但从成交套数上看,由于以小户型为主的新盘后现代城的入市,70平米以下的小户型成交达到了308套,小户型显示出旺盛的需求。另一方面,老城厢板块200平米以上的大户型5月成交也有12套,全部来自精装修的富力城。

从各类户型面积的平均价格看,老城厢板块的户型面积成交价格呈现的特点是户型面积越大单价越高的特性,70平米以下的户型面积平均成交价约6400元/平方米;70-90平米、90-130平米、130-200平米平均成交价基本保持在7000-7200元/平方米;200平方米以上的大户型面积平均成交价超过了8000元/平方米。

图4:老城厢板块户型面积分类成交状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

瑞景板块:轨道交通带动成交增速

即将通车的地铁一号线以及正在修建的西北半环快速路对瑞景板块具有巨大的拉动作用,交通状况的改变会吸引需求短时间内向地铁沿线集中,形成局部的需求大于供给,瑞景居住区作为地铁西北端的大型居住区优势已经逐步显现。2006年5月瑞景板块内奥林匹克花园二期、瑞宁嘉园、康馨佳苑等项目相继开盘入市,格兰春天、秋瑞家园等板块内已开盘项目继续保持较高的成交量。5月份该板块内在售项目6个,实现销售套数593套,销售面积4.93万平方米,分别环比4月增长72.4%和82.1%;实现销售额1.80亿元,环比4月增长96.3%,板块成交平均价格为3658元/平方米,环比4月上涨7.8%。6月瑞景板块新项目宝翠花都即将入市,该项目作为品牌企业的品牌项目将继续拉动瑞景板块成交量及价格的增长。

图5:瑞景板块各项目5月成交情况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

瑞景板块按户型面积分类,成交面积主要集中在70-90平方米/套和90-130平方米/套,这两类户型是瑞景板块的主流户型,5月成交量占据整个板块的83.0%,其中70-90平方米的占56.8%。70平米以下户型成交也占到一定比例,5月成交套数达到了122套,而130-200平米户型成交量很低,仅有3套,200平米以上的成交为0。

从户型面积的平均成交价格来看,70平米以下及70-90平米的户型平均价格在3300-3500元/平方米,这部分成交主要集中在经济适用房项目中,而90-130平米的中大户型住宅的平均价格在4100元/平方米左右。


图6:瑞景板块户型面积分类成交状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

奥运板块:成交量放缓

南开区一直是天津市传统的生活居住区,随着奥运概念的深入,水上公园以南的奥运板块一度成为天津市住宅开发的热点区域。2006年5月份由于缺少新盘入市,该区域内存续项目的销售热潮开始减弱。5月份该板块内的在售项目主要有5个,实现销售套数268套,销售面积3.69万平方米,分别环比4月下降40.4%和37.7%;实现销售额2.31亿元,环比4月下降39.0%,板块成交平均价格为6255元/平方米,环比4月下降2.1%。

2006年5月奥运板块内阳光壹佰、奥城、浅水湾等项目继续保持较高的成交量。虽然阳光壹佰5月份的成交量与4月份相比下降了一半左右,但是仍实现了148套的成交量,一直保持着板块内的成交量,5月份,浅水湾、奥城、方正山海天等项目的也创下了较好的销售业绩。

在未来一段时间内,奥运板块仍将是住宅成交的热点板块,目前存续项目将继续支撑未来较高的成交量。

图7:奥运板块各项目5月成交情况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

奥运板块按户型面积分类,成交面积主要集中在90-130平方米/套和130-200平方米/套,这两类户型是奥运板块的主流户型,5月成交量(套数)占据整个板块的93.3%,其中90-130平方米的占41.4%,130-200平方米的占51.9%。70-90平方米/套的成交量项对较低,占到总成交量(套数)的4.1%;70平米以下户型200平米以上户型的成交量很低,分别只有3套和4套。

从户型面积的平均成交价格来看,70平米以下的小户型和200平米以上的大户型的成交价格较高,平均价格分别在7400元/平方米和8100元/平方米左右,而其它主流户型住宅的平均价格在5900-6300元/平方米之间。

图8:奥运板块户型面积分类成交状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

梅江南板块:别墅项目引领价、量双涨

以高尚居住品质而著称的梅江南居住板块在5月份继续成为住宅交易的热点板块。由于卡梅尔别墅项目的入市,梅江南板块在5月份呈现出价量双涨的成交态势。5月份该板块内的在售项目主要有3个,实现销售套数99套,销售面积1.70万平方米,分别环比4月增长10.0%和34.1%;实现销售额1.49亿元,环比4月增长72.8%,板块成交平均价格为8738元/平方米,环比4月上涨28.8%。

2006年5月梅江南板块内万科水晶城和水岸公馆项目的成交量与上月相比略有下降,而卡梅尔别墅项目的入市交易成为该板块成交量新的增长点,卡梅尔项目的成交套数和成交面积均实现了成倍增长,别墅项目成交量的迅速增加,使得板块内平均成交价格得到了大幅抬升。

梅江南板块仍将是未来高档住宅成交的热点板块,随着九部委房地产市场调控细则的出台,梅江南这种以中大户型为主流的高档板块必将成为市场追捧的热点区域。


图9:梅江南板块各项目5月成交情况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

梅江南板块按户型面积分类,成交面积主要集中在130-200平方米/套和200平方米以上/套,这两类户型是梅江南板块的主流户型,5月成交量(套数)占据整个板块的77.8%,其中130-200平方米的占40.4%,200平方米以上的占37.4%。90-130平米户型成交相对较少,5月成交17套,占总成交套数的17.2%;而70平米以下及70-90平米户型的成交量很低,分别为2套盒3套。

从户型面积的平均成交价格来看,70平米以下户型的成交价格极低,成交价格在3300元/平方米左右;70-90平米、90-130平米和130-200平米的户型的成交价格相对集中,平均价格在7000-7100元/平方米,这部分成交主要集中在高档公寓和低密度洋房项目中,而200平米以上户型的平均价格在10000元/平方米以上,主要是别墅和洋房项目。

图10:梅江南板块户型面积分类成交状况


数据来源:天津典型住宅指数办公室监测数据

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